Promisiunea unilaterală de vânzare a fost definită ca „acel act juridic prin care o parte, numită promitent, se obligă față de cealaltă parte, numită beneficiar, să îi vândă un bun, dacă beneficiarul va dori să îl cumpere pentru un anumit preț”[1]. Obligația promitentului este o obligație de a face.

Deși denumirea poate induce în eroare, promisiunea unilaterală este un contract, iar nu un act juridic unilateral[2], existând un acord de voințe între cele două părți[3]. Astfel cum am explicat în acest articol, contractul unilateral nu trebuie confundat cu actul juridic unilateral.

În general, promisiunea unilaterală este un contract unilateral deoarece doar promitentul se obligă. Cu toate acestea, dacă în schimbul dreptului de opțiune, cealaltă parte se obligă să plătească o sumă de bani, promisiunea unilaterală de vânzare devine un contract sinalagmatic[4].

Promisiunea unilaterală de vânzare. Formă

Este foarte important de precizat că precizat că promisiunea unilaterală de vânzare este un contract consensual. Ea se încheie, așadar, prin simplul acord de voință al părților, fără vreo formalitate aparte. Este un contract consensual inclusiv în situația în care bunul vândut este un imobil. Aceasta este și principala deosebire față de pactul de opțiune. În timp ce pactul de opțiune trebuie încheiat în forma prevăzută de lege pentru contractul de vânzare, promisiunea unilaterală nu trebuie să respecte o anumită formă. În doctrină s-a explicat astfel:

„Promisiunea unilaterală de vânzare este un act juridic consensual, chiar dacă vânzarea ar avea ca obiect un imobil și, deci, am fi în prezența unui contract solemn, deoarece acest act juridic nu constituie o vânzare, fiind un act juridic distinct, și nu poate produse efectele unei vânzări, prin urmare, în nicio situație, forma autentică nu este cerută ad validitatem pentru promisiunea unilaterală de vânzare. Dovada promisiunii unilaterale de vânzare se face potrivit art. 249 și urm. C. proc. civ.”[5].

Ce se întâmplă dacă promitentul nu mai dorește încheierea contractului?

Cumpărătorul nu are nicio obligație față de promitent, ci doar un drept de opțiune. În schimb, promitentul, ca efect al promisiunii, are obligația de vinde bunul în cadrul termenului prevăzut în contract. Dacă nu mai dorește vânzarea bunului, atunci cumpărătorul poate solicita daune-interese sau poate să ceară instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare[6]. În ceea ce privește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, în doctrină s-au adus următoarele precizări:

„[…] pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de contract este posibilă numai dacă bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului și cu privire la care să nu existe eventuale clauze de inalienabilitate consimțite de proprietar”[7].

Dacă promitentul nu mai dorește încheierea contractului, el trebuie să restituie, după caz, avansul primit.

Referințe:

[1] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, Dreptul contractelor civile și comerciale. Teorie, jurisprudență, modele, Ed. Hamangiu, 2020, p. 17.

[2] I. Popa, Contracte civile. De la teorie la practică, Editura Universul Juridic, București, 2020, p. 127.

[3] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, op. cit., p. 17.

[4] Ibidem.

[5] Ibidem.

[6] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, op. cit., p. 18.

[7] C. Macovei/ Gheorgiu în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul Civil. Comentariu pe articole, Ediția 3, Ed. C. H Beck, București, 2021, p. 2038.