Contractul de vânzare este, conform art. 1650 din Codul civil român, acel contract prin care vânzătorul transmite sau prin care se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun. Transferul sau transmiterea proprietății bunului se va face în schimbul unui preț, iar obligația de plată a prețului revine cumpărătorului.
În materie de vânzare, vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut, în conformitate cu dispozițiile art. 1673 din Codul civil. Totodată, atunci când una dintre părțile care încheie o promisiune bilaterală de vânzare refuză în mod nejustificat să încheie contractul de vânzare promis, cealaltă parte poate, conform art. 1669 din Codul civil, să ceară pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, sub rezerva ca toate celelalte condiții de validitate să fie îndeplinite. Atare situație este întâlnită și reflectată și la nivel practic, situație pe care o vom analiza prin raportare la Sentința civilă nr. 51/2011, pronunțată în Dosar nr. 1976/2010 de către Judecătoria Moinești. Pentru a reflecta datele prezentei spețe, vom avea în vedere obiectul acesteia: perfectarea vânzării-cumpărării. În sensul precizat, vânzătorul nu s-a mai prezentat la notar pentru încheierea actului autentic.
Punctual, reclamantul a solicitat instanței de judecată să dispună perfectarea vânzării ce a intervenit între părți pentru un imobil format din teren în suprafață de 1,4 ha și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Instanța de judecată a analizat cererea în etapă incipientă, constatând că a fost legal timbrată. Reclamantul a arătat instanței de judecată că a cumpărat de la pârâtă o anumită suprafață de teren, prin intermediul unui înscris sub semnătură privată. Ulterior acestei acțiuni, pârâta nu s-a mai prezentat la notar pentru încheierea actelor în formă autentică. După decesul pârâtei (survenit în cursul judecății), cererea a fost modificată prin chemarea în judecată a unității administrativ teritoriale, în lipsa moștenitorilor. După ce a procedat la audierea martorilor, instanța de judecată a reliefat următoarele aspecte:
- Între reclamant și pârâtă a fost încheiat un înscris sub semnătură privată – contractul de vânzare, intitulat ,,Convenție”;
- Prin înscrisul sub semnătură privată, pârâta a vândut reclamantului un imobil format din teren având o anumită suprafață;
- Ulterior acțiunii pârâta nu s-a prezentat la notar pentru a încheia actul în formă autentică;
- După procedarea la audierea martorilor, s-a apreciat faptul că prețul vânzării a fost în valoare de 2.000 de lei;
- În baza înscrisurilor care au fost depuse la dosar, coroborate cu declarațiile martorilor, s-a constatat verosimilitatea situației de fapt pe care reclamanta a pretins-o prin cererea de chemare în judecată;
- S-a constatat faptul că susținerile reclamantei au fost dovedite;
- A fost admisă cererea de chemare în judecată, fiind relevante dispozițiile art. 1073 și 1075 din Codul civil, coroborate cu art. 5 din Legea nr. 247/2005 privind reforma din domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente;
- S-a pronunțat hotărârea de către instanța de judecată, care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Hotărârea pronunțată de instanța de judecată reflectă o situație practică importantă, dar și o consecință pe care o poate suporta vânzătorul care nu se prezintă pentru perfectarea actului în formă autentică. Situația practică a avut ca finalitate pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, fapt care a avut la bază existența unui înscris sub semnătură privată, dar și proba testimonială. Cazul practic prezentat este raportat la dispozițiile legii civile în materia contractului de vânzare. Aprecierea realizată de către instanța de judecată are întotdeauna un temei legal, dar și coroborarea situațiilor de natură faptică prezentate de către reclamant. În procesul civil, legea conferă posibilitatea ca un cumpărător să poată solicita instanței de judecată perfectarea contractului de vânzare, urmare a neprezentării vânzătorului la notar pentru autentificarea actului. Soluția legislativă este una benefică la nivel juridic, conferind un drept esențial persoanelor care încheie un înscris sub semnătură privată și transformându-le pe acestea în părți ale unui potențial act juridic. ,,Confirmarea” actului sau perfectarea contractului se poate realiza prin intermediul instanței de judecată, ce devine un garant al respectării drepturilor procesuale. Codul civil român sancționează astfel orice conduită contrară a vânzătorului care, ulterior vânzării și încasării prețului, refuză să perfecteze actul juridic. Validitatea actului este consfințită la nivelul instanței de judecată care pronunță o hotărâre ce va ține loc de contract de vânzare-cumpărare. În concluzie, consecința (firească) a neprezentării vânzătorului la notar pentru încheierea actului în formă autentică, este reprezentată de soluția legislativă precizată de legiuitor, anume de posibilitatea de introducere a unei cereri de chemare în judecată de către reclamantul-cumpărător, prin care să solicite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract (sau de act autentic). În atare situație, judecătorul va analiza toate probele depuse la dosarul cauzei și va putea, dacă va considera necesar pentru formarea convingerii sale, administra noi probe, pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
