Pactul de opțiune este reglementat la art. 1668 Cod Civil și reprezintă, astfel cum s-a afirmat în doctrină, „contractul prin care o persoană, denumită promitent (sau ofertant) vinde un bun pentru un anumit preț celeilalte părți, numită beneficiar, care consimte să primească această manifestare de voință și să își exprime ulterior consimțământul său în sensul de a cumpăra sau de a nu cumpără”[1]. Contractul de vânzare se formează astfel prin simpla manifestare de voință a beneficiarului[2].
Potrivit art. 1278 Cod Civil, una dintre părți rămâne legată de propria manifestare de voință, în timp ce cealaltă parte are dreptul de a accepta sau nu contractul. Cu alte cuvinte, pentru încheierea contractului de vânzare, este suficientă simpla acceptare din partea beneficiarului. Aceasta este o diferență majoră față de promisiunea unilaterală de vânzare. În cazul promisiunii unilaterale de vânzare, ambele părți, și promitentul și beneficiarul, trebuie să își dea din nou consimțământul cu privire la încheierea contractului de vânzare. În cazul pactului de opțiune, consimțământul promitentului a fost deja dat și acesta este irevocabil. În doctrina s-a explicat astfel:
„Spre deosebite de promisiunea unilaterală de vânzare, în cazul căreia promitentul trebuie să exprime un nou acord pentru a se încheia vânzarea, în cazul pactului de opțiune, promitentul nu trebuie să își mai dea un nou acord pentru vânzare, deoarece acesta a fost dat la încheierea pactului. Pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, este necesar un dublu acord din partea beneficiarului pactului: cel inițial, la încheierea pactului de opțiune și unul la încheierea contractului de vânzare”[3].
De obicei, pactul de opțiune cuprinde un termen înăuntrul căruia beneficiarul poate accepta contractul. Dacă pactul de opțiune nu cuprinde un termen pentru acceptare, instanța de judecată poate stabili un astfel de termen prin ordonanță președințială[4].
Pactul de opțiune. Condiții
Pactul de opțiune trebuie să cuprindă toate elementele contractului pe care părțile intenționează să îl încheie (art. 1278 Cod Civil).
Forma trebuie să fie aceea a contractului pe care părțile îl vor încheia. Dacă respectivul contract de vânzare privește un bun imobil, atunci forma pactului de opțiune trebuie să fie forma autentică[5]. Aceasta este o diferență semnificativă față de promisiunea de vânzare. Promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală) este un contract consensual inclusiv atunci când privește bunuri imobile. Potrivit art. 1668 Cod Civil, dreptul de opțiune al beneficiarului pactului de opțiune se notează în cartea funciară.
Dacă legea prevede forma autentică pentru încheierea contractului de vânzare, iar pactul de opțiune nu respectă această formă, atunci sancțiunea care va interveni va fi nulitatea absolută[6].
Referințe:
[1] C. Macovei/ Gheorgiu în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul Civil. Comentariu pe articole, Ediția 3, Ed. C. H Beck, București, 2021, p. 2036.
[2] Idem, p. 2037.
[3] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, Dreptul contractelor civile și comerciale. Teorie, jurisprudență, modele, Ed. Hamangiu, 2020, p. 34.
[4] Idem, p. 33.
[5] Este normal ca pactul de opțiune să fie încheiat în mod obligatoriu în forma contractului de vânzare, deoarece în cazul pactului de opțiune, contractul de vânzare se încheie prin simpla manifestare de voință a beneficiarului. În schimb, în cazul promisiunii de vânzare, trebuie să existe un nou acord de voințe în ceea ce privește încheierea contractului de vânzare. Pentru detalii, a se vedea C. Macovei/ Gheorgiu în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p. 2036.
[6] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, op. cit., p. 35.
