Proprietatea anulabilă este o modalitate a dreptului de proprietate privată, alături de coproprietatea obișnuită, coproprietatea forțată, proprietatea comună în devălmășie, proprietatea rezolubilă etc. Proprietatea anulabilă a fost definită în doctrină ca fiind „modalitatea dreptului de proprietate care ia naștere prin dobândirea acestui drept în temeiul unui act juridic translativ de proprietate afectat de o cauză de nulitate relativă”[1].

Astfel, proprietatea anulabilă apare atunci când un act juridic translativ de proprietate este afectat de o cauză de nulitate relativă și există incertitudine cu privire la existența dreptului în patrimoniul dobânditorului sau în patrimoniul transmițătorului[2]. Înainte de a înțelege cum funcționează proprietatea rezolubilă, este util de reamintit că, în sistemul de drept român, nulitatea nu operează de drept, ci trebuie constată de părți (pe cale amiabilă) sau de către instanța de judecată. Așadar, atât timp cât există doar o cauză de nulitate relativă, fără ca nulitatea să fi fost constată de instanță, „pe durata cât există aceasta incertitudine [problema nulității nu a fost soluționată], există doi titulari ai dreptului de proprietate, având însă calități diferite. […] Într-adevăr, transmițătorul într-un act anulabil se comportă ca un proprietar sub condiție suspensivă, iar dobânditorul se comportă ca un proprietar sub condiție rezolutorie.  Ca urmare, transmițătorul poate încheia acte de dispoziție juridică, dar terții vor beneficia numai de o virtualitate de drept, după cum el poate lua și măsuri de conservare. În schimb, dobânditorul exercită toate atributele dreptului de proprietate,  dar actele juridice de dispoziție sunt supuse riscului desființării cu efect retroactiv”[3]. Pentru a înțelege lucrurile în concret, vom lua un exemplu:

Exemplu: V (Vânzător) vinde lui C (cumpărător) o bicicleta, acesta din urmă fiind convins de către vânzător că este o bicicletă de munte. Ajungând cu bicicleta în Poiana Brașov descoperă că aceasta nu este potrivită pentru a urca pe munte și, la investigații suplimentare, află că bicicleta nu este potrivită pentru drumuri montane. Așadar, contractul de vânzare dintre V și C prezintă un motiv de nulitate relativă: dolul ca viciu de consimțământ, manoperele dolosive ale vânzătorului V cu privire la caracteristicile bunului vândut.

Astfel, având în vedere că, în sistemul de drept român, nulitatea nu operează de drept, ci trebuie constată de părți (pe cale amiabilă) sau de către instanța de judecată, atât timp cât nulitatea nu a fost constată sau confirmată, proprietatea anulabilă presupune existența doi proprietari: V și C. C este proprietar sub condiție rezolutorie și poate exercita toate atributele dreptului de proprietate. Dacă nulitatea este constatată, atunci contractul se desființează, iar proprietatea intră în patrimoniul transmițătorului. Ca urmare, toate actele juridice încheiate de cumpărător se desființează cu efect retroactiv. Dacă nulitatea este confirmată, atunci toate actele juridice încheiate de cumpărător se consolidează. Această situație intervine de obicei atunci când instanța admite acțiunea în anulare, situație în care, astfel cum s-a afirmat în doctrină „dobânditorul pierde nu numai dreptul său, ci și beneficiul actelor juridice de dispoziție încheiate cu terții. Cât privește actele de conservare și de administrare, acestea rămân valabile […]”[4].

Actul nul relativ poate fi și confirmat de către cel care poate invoca nulitatea, de exemplu prin neinvocarea nulității în termenul de prescripție extinctivă a acțiunii în anulabilitate[5]. Ce se întâmplă cu proprietatea anulabilă atunci când nulitatea este confirmată? În doctrină s-a explicat astfel: „prin confirmarea actului, fie expres, fie tacit, dreptul de proprietate al dobânditorului <<se consolidează>> cu efect retroactiv”, devenind, astfel cum s-a exprimat un alt autor, „un drept pur și simplu”[6]. În exemplul anterior, dacă nulitatea este confirmată, de exemplu prin neinvocarea nulității contractului de vânzare cu privire la bicicletă în termenul de prescripție de 3 ani, dreptul de proprietate al cumpărătorului (C) se consolidează cu efect retroactiv, nemaiexistând riscul desființării calității sale de proprietar și/sau a actelor pe care acesta le-a încheiat în virtutea acestei calități. În schimb, dacă nulitatea este confirmată, actele juridice încheiate de vânzător (V) se desființează cu efect retroactiv.

Practică judiciară

Tribunalul Vaslui: „În lumina celor de mai sus, în practica judiciară s-a decis: proprietatea dobândită de un cumpărător, altul decât titularul dreptului de preempțiune, este o proprietate anulabilă, depinzând de cel întreptățit la exercitarea preempțiunii, astfel că, dacă acesta formulează în termen de trei ani acțiune pentru anularea contractului, în caz de admitere a acesteia, cumpărătorul inițial, nebeficiar al dreptului de preepțiune, pierde dreptul de proprietate asupra terenului cumpărat, acesta întorcându-se în patrimoniul vânzătorului. Dacă în termen de trei ani cei îndreptățiți nu-și exercită dreptul la acțiune în anularea contractului, titlul anulabil până atunci rămâne fără vicii, iar proprietatea celui care a cumpărat se consoliează definitiv” (S.civ 1335/R/2013)[7].

Referințe:

[1] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 276.

[2] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 255.

[3] Ibidem.

[4] Valeriu Stoica, op. cit., p. 256.

[5] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 286.

[6] Eugen Chelaru, op. cit., p. 277.

[7] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, Dreptul contractelor civile și comerciale. Teorie, jurisprudență, modele, Ed. Hamangiu, 2020, p. 23-24.