Aici descoperim
dreptul tehnologiei

Partajul a luat naștere pentru a putea fi împărțite bunuri care aparțin concomitent mai multor proprietari. În practică, există situații în care bunurile aparțin în același timp mai multor proprietari, de exemplu în situația coproprietății comune pe cote-părți sau în situația proprietății comune în devălmășie. Ca starea de coproprietate să înceteze, bunurile trebuie împărțite, fie în mod amiabil, fie prin intermediul instanței de judecată. Partajul a fost definit în doctrină ca „operațiunea juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun pe cote-părți sunt împărțite materialmente între copărtași, fiecare dintre aceștia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau părți materiale din bun dintre cele ce formau obiectivul coproprietății”[1]. În practică, partajul poate fi voluntar (convențional, amiabil, încheiat între coproprietari atunci când aceștia se înțeleg de comun acord) și judiciar (prin intermediul instanței de judecată). Partajul se poate realiza atât prin împărțirea materială a bunurilor, cât și prin atribuirea întregului bun unuia dintre coproprietari, ceilalți coproprietari primind contravaloarea în bani a cotelor lor părți. Indiferent de modul în care se realizează partajul, în doctrină s-a subliniat faptul că „ceea ce este valabil pentru toate modalitățile partajului este transformarea coproprietății în drepturi de proprietate exclusivă fie asupra bunului în întregul său, fie asupra unei părți materiale din bun, fie asupra echivalentului valoric al acestuia”[2]. Partajul se poate realiza și parțial, doar cu privire la anumite bunuri, coproprietarii putând solicita oricând un partaj suplimentar al celorlalte bunuri. Sub sancțiunea nulității absolute, partajul trebuie să fie realizat cu participarea tuturor coproprietarilor.

Dreptul de a solicita partajul aparține oricărui proprietar și este imprescriptibil, art. 669 Cod Civil stipulând în mod expres faptul că partajul poate fi cerut oricând, indiferent de durata coproprietății. Cu toate acestea, partajul poate fi suspendat prin lege, prin act juridic sau prin hotărâre judecătorească. Pentru a proteja interesele coproprietarilor, Codul Civil a prevăzut faptul că deși coproprietarii pot încheia convenții privind suspendarea partajului durata suspendării nu poate fi mai mare de cinci ani. Convențiile cu o durată mai mare de 5 ani vor fi sancționate cu nulitatea absolută, nulitatea fiind doar parțială, „în sensul că va fi considerată valabilă convenția pentru o perioadă de cinci ani și nulă absolut pentru perioada de timp care depășește cinci ani”[3].

Cum se încheie aceste convenții de suspendare a partajului? În doctrină s-a explicat astfel: „convențiile de suspendare a partajului sunt acte juridice consensuale. Prin excepție, dacă bunul comun este un imobil, aceste convenții vor trebui încheiate în formă autentică ad validitatem. Pentru a fi opozabile terților, convențiile de suspendare a partajului referitoare la imobile vor trebui notate în cartea funciară”[4]. O altă formă de protecție a coproprietarilor se regăsește la art. 673 Cod Civil unde legiuitorul a prevăzut faptul că instanța poate suspenda pronunțarea partajului pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalți coproprietari. Pentru o protecție și mai mare a intereselor coproprietarilor, art. 673 Cod Civil prevede faptul că instanța poate ridica suspendarea pronunțării partajului, chiar dacă nu a expirat termenul de un an, la cererea părții interesate, dacă se dovedește că pericolul prejudicierii intereselor coproprietarilor a expirat.

De câte forme este partajul?

Astfel cum am indicat anterior, partajul îmbracă două forme: partajul voluntar (convențional, amiabil, prin bună învoială) și partajul judiciar. Care este diferența dintre cele două forme de partaj? Partajul voluntar este un veritabil contract între coproprietari prin intermediul căruia aceștia decid de comun acord cum se vor împărți bunurile. Dacă se împart bunuri imobile, partajul trebuie să îmbrace forma autentică ad validitatem (art. 680 Cod Civil). Dacă bunurile sunt mobile, actul juridic poate fi și consensual[5]. În practică s-a decis că partajul voluntar trebuie să îmbrace toate condițiile de validitate ale unui act juridic civil[6]. Astfel cum s-a remarcat în doctrină, „această soluție a fost adoptată implicit și de noul Cod Civil, care în art. 648 alin. (1) prevede că partajul prin bună învoială poate fi desființat pentru aceleași cauze ca și contractele”[7]. În schimb, partajul judiciar se realizează prin hotărârea instanței de judecată, hotărâre care stabilește modul în care se împart bunurile. În doctrină s-a apreciat că „atât convenția de partaj, cât și acțiunea de partaj sunt acte de dispoziție juridică, iar nu acte de administrare, întrucât drepturile potestative se exercită, în principiu, prin acte juridice de dispoziție care modifică sau sting o situație juridică preexistentă”[8].

Cum se împart bunurile?

Regula este aceea că bunul se partajează în natură, proporțional cu cota-parte a fiecărui coproprietar. Cu toate acestea, pot exista situații în care bunul este indivizibil sau nu este comod partajabil în natură. Într-o asemenea situație, partajul se va putea face astfel cum a fost arătat în doctrină „a) bunul va putea fi atribuit în întregul său, în schimbul unei sume de bani, numită sultă, în favoarea unuia sau a mai multor coproprietari, la cererea acestora; b) bunul va putea fi vândut în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere între aceștia, la licitație publică, în condițiile legii, vânzare urmată de distribuirea prețului către coproprietari proporțional cu cota-parte din drept ce aparține fiecăruia dintre ei”[9]. Spre deosebire de vechiul Cod Civil, potrivit noii reglementării partajul are efect declarativ de drepturi, fiecare proprietar devenind proprietar exclusiv cu începere de la data stabilită în actul de partaj (în situația partajului voluntar) sau cu începere de la data rămânerii definitive a hotărârii de partaj (în situația partajului judiciar).

Procedura partajului judiciar este reglementată la articolele 669-686 din Noul Cod Civil.

Referințe:

[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 273.

[2] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 277.

[3] Idem, p. 279.

[4] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 291.

[5] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 277.

[6] Eugen Chelaru, op. cit., p. 293.

[7] Ibidem.

[8] Valeriu Stoica, op. cit., p. 278.

[9] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 276.

Coproprietatea forțată este o formă a proprietății comune pe cote-părți, alături de coproprietatea obișnuită. De regulă, coproprietatea forțată are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra unui bun principal[1] (e.g. un imobil) și are ca obiect bunuri care, prin natura lor, pot să fie folosite de mai mulți coproprietari[2](e.g. fântâni, izvoare, poteci, lifturi din blocuri, despărțituri comune, proprietatea comună la bloc). De regulă, bunurile care sunt obiect ale coproprietății forțate sunt bunuri accesorii în raport cu bunurile principale[3]. Astfel cum s-a afirmat în doctrină, „ca principiu, ele [bunurile aflate în coproprietate forțată] nu pot avea o altă destinație decât aceea de a fi utilizate de către coproprietari pentru normala folosire a altor bunuri”[4]. Diferența între cele două forme de coproprietate (coproprietatea forțată și coproprietatea obișnuită) stă în faptul că în timp ce coproprietatea obișnuită poate înceta prin partaj judiciar, coproprietatea forțată poate înceta prin partaj judiciar doar în mod excepțional[5], astfel cum vom explica în acest articol. Cu toate acestea, ambele tipuri de coproprietate, și coproprietatea obișnuită și coproprietatea forțată, pot înceta prin partaj convențional. O altă deosebire între coproprietatea obișnuită și coproprietatea forțată este și aceea că, spre deosebire de coproprietatea obișnuită, în cazul coproprietății forțate, „niciodată un coproprietar nu va putea înstrăina cota sa parte ideală și abstractă din acest drept în mod separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal, aflat în proprietate exclusivă”[6].

Care sunt cazurile de coproprietate forțată?

Codul Civil enumeră cazurile de coproprietate forțată, respectiv (i) părțile comune ale unor imobile; (ii) despărțiturile comune; (iii) proprietatea periodică; (iv) bunurile care constituie amintiri de familie; (v) bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine (e.g. poteci, fântâni, drumuri, izvoare); (vi) bunurile comune necesare sau utile utilizării a două sau mai multor fonduri (e.g. o centrală termină, un drum comun). Enumerarea este exemplificativă[7].

Coproprietatea forțată. Care sunt drepturile și obligațiile coproprietarilor?

Ca și în cazul coproprietății obișnuite, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în raport cu normala sa utilizare (fără a schimba destinația) și fără se lezeze drepturile celorlalți proprietari[8]. Astfel cum s-a afirmat în doctrină, „exercitarea atributului folosinței de către un singur coproprietar are o dublă limitare: pe de o parte, exercitarea atributului folosinței de către un coproprietar nu trebuie să împiedice exercitarea acestui atribut de către alți coproprietari. Pe de altă parte, exercitarea atributului folosinței trebuie să respecte destinația bunului comun, indiferent dacă este vorba de utilizarea unui bun principal ori de păstrarea unor tradiții de familie”[9]. În practică s-a decis că modificarea destinației podului unui imobil poate fi realizată doar cu acordul tuturor coproprietarilor deoarece „dacă s-ar proceda altfel, s-ar aduce atingere drepturilor coproprietarilor care nu au consimțit la efectuarea unei asemenea lucrări […]”[10]. Coproprietarii au obligația de a suporta cheltuielile de întreținere și conservare ale bunului comun, iar partea din cheltuieli pe care trebuie să o suporte fiecare este egală cu cota-parte ce îi revine din dreptul de proprietate[11]. Astfel, potrivit art. 647 Codul Civil, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabilește în funcție de întinderea bunului principal al cărui proprietar exlucis este.  Proprietarii pot efectua acte de conservare și actele de administrare fără acordul celorlalți proprietari[12]. În schimb, actele de dispoziție pot fi efectuate doar odată cu exercitarea dispoziției asupra bunului principal[13]. Astfel cum s-a subliniat în doctrină, „în ceea ce privește cota-parte din dreptul de proprietate asupra părților comune, aceasta are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spațiului din clădire care constituie bunul principal. Din acest motiv cota-parte nu va putea fi înstrăinată sau ipotecată decât odată cu dreptul asupra spațiului care constituie bunul principal. […] Mai mult, fiind supusă regulii accessorium sequitur principale, înstrăinarea sau grevarea spațiului locativ, care constituie bunul principal, va atrage și înstrăinarea sau grevarea cotei-părți din dreptul de coproprietate forțată asupra părților comune […]”[14].

Cum încetează coproprietatea forțată?

În principiu, coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj judiciar, dar poate înceta prin pieirea bunului, prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, prin dobândirea tuturor apartamentelor de către o singură persoană etc[15].  Cu toate acestea, potrivit noului Cod Civil, coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje poate înceta prin încetarea destinației folosinței comune[16]. Potrivit art. 658 alin. (1) din Codul Civil, în această situație, încetarea destinației de folosință comună se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor. Dacă încetează destinația de folosință comună, vor deveni aplicabile dispozițiile de la coproprietatea obișnuită. 

Referințe:

[1] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 291.

[2] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 250.

[3] Ibidem.

[4] Ibidem.

[5] Valeriu Stoica, op. cit., p. 290.

[6] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 251.

[7] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 296.

[8] Idem, p. 297.

[9] Valeriu Stoica, op. cit., p. 292.

[10] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 252.

[11] Eugen Chelaru, op. cit., p. 297.

[12] Valeriu Stoica, op. cit., p. 291.

[13] Ibidem.

[14] Eugen Chelaru, op. cit., p. 305.

[15] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 259.

[15] Ibidem. 

Dreptul de proprietate cuprinde trei atribute: posesia, folosința și dispoziția, adică dreptul proprietarului de a poseda un bun, de a se folosi de el și de a dispune cu privire la el (e.g. posibilitatea de a îl vinde, posibilitatea de a îl dona). Exista situații când dreptul de proprietate de dezmembrează, iar atributele sale (posesia, folosința și dispoziția) aparțin concomitent mai multor titulari. Astfel, apare un dezmembrământ al dreptului de proprietate (e.g. drept de uzufruct, drept de uz, drept de superficie). De exemplu, un proprietar vinde un apartament, dar își rezervă dreptul de uzufruct viager. Astfel, dreptul de proprietate s-a dezmembrat: noul proprietar păstrează nuda proprietate, iar vechiul proprietar devine titularului unui nou drept real: dreptul de uzufruct. Astfel, asupra apartamentului există simultan două drepturi: dreptul de proprietate și dreptul de uzufruct.

Cel mai adesea, în situația existenței unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, ca în exemplul anterior, proprietarul (nudul proprietar) păstrează o parte din atributele dreptului de proprietate (de regulă, dispoziția juridică), iar titularii dezmembrămintelor dreptului dobândesc dreptul de folosință (usus și fructus)[1]. Este important, la acest moment, să se sublinieze faptul că titularii unui dezmembrământ al dreptului de proprietate dobândesc un drept de folosință opozabil erga omnes, inclusiv nudului proprietar[2]. Astfel, deși dezmembrămintele nu desființează dreptul de proprietate, nudul proprietar devine lipsit de unele dintre atributele dreptului de proprietate[3]. În ceea ce privește atributul posesiei (ius possidendi), acesta este divizat între nudul proprietar și titularul dezmembrământului, nudul proprietar păstrând dreptul de a apropria lucrul, precum și dreptul de a stăpâni lucrul, iar titularul dezmembrământului dobândind dreptul de a stăpâni bunul, dar nu ca proprietar, ci ca titular al dezmembrământului respectiv[4]. În doctrină s-a atras atenția cu privire la particularitățile dispoziției juridice și materiale asupra unui bun afectat de dezmembrăminte, astfel „cât privește dispoziția juridică, ea este păstrată, dar numai în legătură cu nuda proprietate. Adagiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipso habet explică de ce nudul proprietar nu poate să transmită decât dreptul de nudă proprietate, iar dobânditorul acestui drept va fi ținut să respecte și el dezmembrământul constituit, împreună cu toate celelalte persoane care formează subiectul pasiv, general și nedeterminat specific oricărui drept real principal. Cât primește dispoziția materială, nudul proprietar o poate exercita, dar numai în măsura în care nu este stânjenit exercițiul dezmembrământului. Rezultă că, prin constituire unui dezmembrământ, atributul dispoziției materiale este restrâns, uneori, până la golirea lui de orice conținut”[5].

În doctrină, dezmembrămintele dreptului de proprietate au fost definite ca „drepturi reale principale derivate asupra bunului altuia, care se constituie sau se dobândesc prin transferarea unor elemente din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv către o altă persoană sau prin exercitarea concurentă a acestor elemente de către proprietarul bunului și o altă persoană”[6]. În prezent, legea recunoaște, printre altele, următoarele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute. Aceste dezmembrăminte sunt limitate ca număr prin lege[7]. Cu toate acestea, în doctrină, s-a pus și problema dacă părțile, prin voința lor, ar putea să creeze și alte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate[8]. Această discuție teoretică a apărut în contextul deciziei unei instanțe din Franța care a recunoscut calitatea de coproprietari a părților și a hotărât că unul poate culege iarba, iar celălalt fructele pomilor, de pe același teren, cu titlu de drept real[9]. Discuția a rămas controversată, în timp ce unii autori au îmbrățișat această nouă abordare, alți autori s-au opus vehement posibilității creării unor noi dezmembrăminte pe cale convențională argumentând faptul că legile care determină și organizează drepturile reale sunt de ordine publică și nu permit derogări prin voința părților[10].

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publică[11] deoarece bunurile proprietate publică sunt, în conformitate cu articolul 136 alineatul (4) din Constituție, inalienabile, caracterul lor inalienabil excluzând posibilitatea „dezmembrării” „unor atribute ale dreptului de proprietate asupra acestor bunuri, prin constituirea unor drepturi reale de sine stătătoare opozabile titularului lor, respectiv statul sau unitățile sale administrativ-teritoriale”[12].  

Cum se dobândește un dezmembrământ al dreptului de proprietate?

Dezmembrămintele dreptului de proprietate pot lua naștere în cele mai diverse moduri prin (i) voința omului, prin convenție sau testament; (ii) prin uzucapiune; (iii) prin destinația proprietarului; (iv) prin act administrativ emis de autoritatea competentă; (v) prin lege[13].

Referințe:

[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 287.

[2] Ibidem.

[3] Ibidem.

[4] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 202-203.

[5] Idem, p. 203.

[6] Ibidem.

[7] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 288.

[8] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 365.

[9] Ibidem.

[10] Ibidem.

[11] Valeriu Stoica, cit. supra., p. 203.

[12] Corneliu Bîrsan, cit. supra., p. 288.

[13] Eugen Chelaru, cit. supra., p. 364-365.