Aici descoperim
dreptul tehnologiei

avocat-divorce-valence-770x515-1.jpg

Partajul a luat naștere pentru a putea fi împărțite bunuri care aparțin concomitent mai multor proprietari. În practică, există situații în care bunurile aparțin în același timp mai multor proprietari, de exemplu în situația coproprietății comune pe cote-părți sau în situația proprietății comune în devălmășie. Ca starea de coproprietate să înceteze, bunurile trebuie împărțite, fie în mod amiabil, fie prin intermediul instanței de judecată. Partajul a fost definit în doctrină ca „operațiunea juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun pe cote-părți sunt împărțite materialmente între copărtași, fiecare dintre aceștia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau părți materiale din bun dintre cele ce formau obiectivul coproprietății[1]. În practică, partajul poate fi voluntar (convențional, amiabil, încheiat între coproprietari atunci când aceștia se înțeleg de comun acord) și judiciar (prin intermediul instanței de judecată). Partajul se poate realiza atât prin împărțirea materială a bunurilor, cât și prin atribuirea întregului bun unuia dintre coproprietari, ceilalți coproprietari primind contravaloarea în bani a cotelor lor părți. Indiferent de modul în care se realizează partajul, în doctrină s-a subliniat faptul că „ceea ce este valabil pentru toate modalitățile partajului este transformarea coproprietății în drepturi de proprietate exclusivă fie asupra bunului în întregul său, fie asupra unei părți materiale din bun, fie asupra echivalentului valoric al acestuia”[2]. Partajul se poate realiza și parțial, doar cu privire la anumite bunuri, coproprietarii putând solicita oricând un partaj suplimentar al celorlalte bunuri. Sub sancțiunea nulității absolute, partajul trebuie să fie realizat cu participarea tuturor coproprietarilor.

Dreptul de a solicita partajul aparține oricărui proprietar și este imprescriptibil, art. 669 Cod Civil stipulând în mod expres faptul că partajul poate fi cerut oricând, indiferent de durata coproprietății. Cu toate acestea, partajul poate fi suspendat prin lege, prin act juridic sau prin hotărâre judecătorească. Pentru a proteja interesele coproprietarilor, Codul Civil a prevăzut faptul că deși coproprietarii pot încheia convenții privind suspendarea partajului durata suspendării nu poate fi mai mare de cinci ani. Convențiile cu o durată mai mare de 5 ani vor fi sancționate cu nulitatea absolută, nulitatea fiind doar parțială, „în sensul că va fi considerată valabilă convenția pentru o perioadă de cinci ani și nulă absolut pentru perioada de timp care depășește cinci ani”[3].

Cum se încheie aceste convenții de suspendare a partajului? În doctrină s-a explicat astfel: „convențiile de suspendare a partajului sunt acte juridice consensuale. Prin excepție, dacă bunul comun este un imobil, aceste convenții vor trebui încheiate în formă autentică ad validitatem. Pentru a fi opozabile terților, convențiile de suspendare a partajului referitoare la imobile vor trebui notate în cartea funciară”[4]. O altă formă de protecție a coproprietarilor se regăsește la art. 673 Cod Civil unde legiuitorul a prevăzut faptul că instanța poate suspenda pronunțarea partajului pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalți coproprietari. Pentru o protecție și mai mare a intereselor coproprietarilor, art. 673 Cod Civil prevede faptul că instanța poate ridica suspendarea pronunțării partajului, chiar dacă nu a expirat termenul de un an, la cererea părții interesate, dacă se dovedește că pericolul prejudicierii intereselor coproprietarilor a expirat.

De câte forme este partajul?

Astfel cum am indicat anterior, partajul îmbracă două forme: partajul voluntar (convențional, amiabil, prin bună învoială) și partajul judiciar. Care este diferența dintre cele două forme de partaj? Partajul voluntar este un veritabil contract între coproprietari prin intermediul căruia aceștia decid de comun acord cum se vor împărți bunurile. Dacă se împart bunuri imobile, partajul trebuie să îmbrace forma autentică ad validitatem (art. 680 Cod Civil). Dacă bunurile sunt mobile, actul juridic poate fi și consensual[5]. În practică s-a decis că partajul voluntar trebuie să îmbrace toate condițiile de validitate ale unui act juridic civil[6]. Astfel cum s-a remarcat în doctrină, „această soluție a fost adoptată implicit și de noul Cod Civil, care în art. 648 alin. (1) prevede că partajul prin bună învoială poate fi desființat pentru aceleași cauze ca și contractele”[7]. În schimb, partajul judiciar se realizează prin hotărârea instanței de judecată, hotărâre care stabilește modul în care se împart bunurile. În doctrină s-a apreciat că „atât convenția de partaj, cât și acțiunea de partaj sunt acte de dispoziție juridică, iar nu acte de administrare, întrucât drepturile potestative se exercită, în principiu, prin acte juridice de dispoziție care modifică sau sting o situație juridică preexistentă”[8].

Cum se împart bunurile?

Regula este aceea că bunul se partajează în natură, proporțional cu cota-parte a fiecărui coproprietar. Cu toate acestea, pot exista situații în care bunul este indivizibil sau nu este comod partajabil în natură. Într-o asemenea situație, partajul se va putea face astfel cum a fost arătat în doctrină „a) bunul va putea fi atribuit în întregul său, în schimbul unei sume de bani, numită sultă, în favoarea unuia sau a mai multor coproprietari, la cererea acestora; b) bunul va putea fi vândut în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere între aceștia, la licitație publică, în condițiile legii, vânzare urmată de distribuirea prețului către coproprietari proporțional cu cota-parte din drept ce aparține fiecăruia dintre ei”[9]. Spre deosebire de vechiul Cod Civil, potrivit noii reglementării partajul are efect declarativ de drepturi, fiecare proprietar devenind proprietar exclusiv cu începere de la data stabilită în actul de partaj (în situația partajului voluntar) sau cu începere de la data rămânerii definitive a hotărârii de partaj (în situația partajului judiciar).

Procedura partajului judiciar este reglementată la articolele 669-686 din Noul Cod Civil.

 

Referințe:

[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 273.

[2] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 277.

[3] Idem, p. 279.

[4] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 291.

[5] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 277.

[6] Eugen Chelaru, op. cit., p. 293.

[7] Ibidem.

[8] Valeriu Stoica, op. cit., p. 278.

[9] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 276.


Marriage-Wayfinder-Blog-Featured-Image.jpg

Proprietatea comună în devălmășie a fost definită în doctrină ca o formă a proprietății comune „ce se caracterizează prin aceea că bunul aparține tuturor coproprietarilor, fără ca aceștia să aibă precizată vreo cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acelui bun”[1]. Din definiție rezultă cea mai importantă diferență a proprietății comune în devălmășie față de proprietatea comună pe cote-părți: dacă la coproprietatea pe cote-părți, coproprietarii își cunosc cotele din drept (de exemplu, ½ sau 3/4), în cazul coproprietății în devălmășie, nu se cunosc aceste cote. Într-adevăr, cea mai cunoscută formă de proprietate comună în devălmășie este proprietatea soților asupra bunurilor comune. Proprietate comună în devălmășie a soților asupra bunurilor comune ia naștere doar dacă soții au ales regimul comunității legale și nu regimul separației de bunuri sau regimul comunității convenționale.

Care sunt bunurile comune ale soților?

Articolul 339 Cod Civil prevede faptul că bunurile dobândite în timpul căsătoriei (sub regimul comunității legale) sunt bunuri comune în devălmășie. În legătură cu acest text de lege, trebuie punctate două aspecte. Pe de o parte, calitatea de bun comun nu trebuie dovedită deoarece legiuitorul a instituit prezumția de comunitate privitoare la bunurile dobândite de oricare dintre soți în timpul căsătoriei[2]. Astfel cum s-a subliniat în doctrină prin relevarea aspectelor reținute în practică, „[…] toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei vor face obiectul proprietății comune în devălmășie, chiar dacă în actul de achiziționare este trecut numai unul dintre soți sau cumpărarea s-a făcut din veniturile unuia dintre aceștia”[3]. Pe de altă parte, și bunurile comune pe care soții le-au dobândit înainte de căsătorie sunt prezumate a fi tot comune, până la proba contrară, dacă soții nu au încheiat un inventar al acestora[4]. Există și bunuri proprii ale fiecărui soț care nu fac parte din proprietatea comună în devălmășie (e.g. bunuri de uz personal, bunuri dobândite prin moștenire legală sau legat, bunurile destinate exercitării profesiei, drepturile patrimoniale de proprietate intelectuală[5]). Calitatea de bun propriu trebuie însă dovedită, iar dovada se poate realiza prin orice mijloc de probă[6].

Cum se exercită proprietatea comună în devălmășie?

Fiecare soț are dreptul să se folosească de bunurile comune fără acordul celuilalt soț, însă schimbarea destinației unui bun se poate realiza doar cu acordul ambilor soți[7]. De exemplu, fiecare soț poate folosi mașina familiei fără acordul celuilalt soț, dar va fi nevoie de acordul ambilor soți pentru a închiria mașina unei persoane pentru a-i schimba destinația și a o folosi pentru activități de ridesharing de tip Uber. În ceea ce privește actele juridice, fiecare soț poate face singur acte de conservare și acte de administrare, precum și acte de dobândire a unor bunuri comune[8]. În schimb, actele de dispoziție asupra bunurilor imobile (i.e. construcții sau terenuri) nu pot fi realizate decât cu acordul ambilor soți[9]. Fiecare soț poate însă încheia singur actele de dispoziție asupra bunurilor mobile a căror înstrăinare nu este supusă formalităților de publicitate[10]. Ce se întâmplă însă dacă un act juridic a fost încheiat fără consimțământul celuilalt soț atunci când consimțământul era obligatoriu? În doctrină a fost explicat astfel: „[…] În cazurile în care este necesar consimțământul expres al soților la încheierea unui act juridic, încălcarea acestei exigențe determină nulitatea relativă a acelui act, ea putând fi invocată numai de soțul al cărui consimțământ a fost ignorat. Acest soț poate însă să confirme expres sau tacit actul încheiat de celălalt soț cu încălcarea acestei exigențe. Prezumția de mandat tacit reciproc este relativă. Soțul interesat poate să facă dovada contrară, respectiv poate să probeze faptul că s-a opus la încheierea actului de către celălalt soț”[11].

Cum încetează proprietatea comună în devălmășie?

Proprietatea comună în devălmășie încetează odată cu încetarea comunității matrimoniale, de exemplu la desfacerea căsătoriei sau la desființarea căsătoriei ca urmare a nulității[12]. În aceste situații, proprietatea comună în devălmășie de transformă în coproprietatea obișnuită pe cote-părți[13]. Astfel se stabilesc cotele fiecărui coproprietar și bunurile pot fi ulterior partajate prin intermediul partajului. Exemplu: Ca urmare a divorțului dintre A și B, proprietatea comună în devălmășie dintre A și B încetează și se transformă în coproprietatea obișnuită pe cote-părți, lui A revenindu-i cota de 1/3, iar lui B cota de 2/3. În continuare, A și B pot apela la partaj pentru a partaja bunurile comune.

 

Referințe:

[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 270.

[2] Idem, p. 272.

[3] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 311.

[4] „[…] Inventarul se încheie, înainte de încheierea căsătoriei, fie prin act autentic notarial, fie prin înscris sub semnătură privată”. A se vedea Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 311.

[5] O listă a bunurilor proprii ale fiecărui soț poate fi consultată la art. 340 Cod Civil.

[6] „Dacă bunul propriu a fost dobândit prin legat sau donație, această dovadă se va face cu înscrisul care conține respectivul act juridic” A se vedea Eugen Chelaru, op. cit., p. 311.

[7] Corneliu Bîrsan, op. cit, p. 272.

[8] Ibidem. 

[9] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 298.

[10] Idem, p. 272.

[11] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 301.

[12] Ibidem.

[13] Valeriu Stoica, op. cit., p. 302.


asking_questions1.jpg

Alături de condiția suspensivă, condiția rezolutorie este o modalitate a actului juridic civil. Potrivit articolului 1401 Cod Civil, condiția rezolutorie este condiția a cărei îndeplinire determină desființarea obligației. În doctrină a fost furnizat următorul exemplu: „îți vând autoturismul meu, dar, dacă mă voi muta în provincie până la sfârșitul anului, vânzarea se desființează”[1]. Care este totuși principala diferență între condiția suspensivă și condiția rezolutorie? În doctrină a fost explicat astfel: „spre deosebire de condiția suspensivă, care presupune manifestarea unui raport juridic specific, distinct – sub aspectul conținutului și al obiectului – de raportul juridic care se manifestă dacă, prin ipoteză, condiția este îndeplinită, condiția rezolutorie drept premisă existența unui raport juridic propriu-zis valabil constituit. Există, ca atare, și se manifestă propriu-zis, inclusiv prin executare, și obligația (datoria) ce incumbă subiectului pasiv al respectivului raport juridic”[2].

Pentru a înțelege și mai bine diferența dintre cele două condiții vom lua două exemple.

Exemplul #1. Îți vând garsoniera mea dacă voi fi transferat în altă localitate. (condiție suspensivă)

În acest exemplu, vânzarea depinde de îndeplinirea condiției („dacă voi fi transferat în altă localitate”). Până la îndeplinirea condiției, nu există drepturi și obligații corelative. De exemplu, până la îndeplinirea condiției, cumpărătorul nu poate solicita predarea bunului, iar vânzătorul nu are dreptul să solicite plata prețului. Corelativ, până la îndeplinirea condiției, vânzătorul nu poate fi obligat să predea bunul, iar cumpărătorul nu poate fi obligat să plătească prețul.

Exemplul #2. Îți vând autoturismul meu, dar, dacă mă voi muta în provincie până la sfârșitul anului, vânzarea se desființează. (condiție rezolutorie)

În acest exemplu, actul juridic (i.e. contractul de vânzare) produce efecte, existând drepturi și obligații corelative. De exemplu, cumpărătorul poate solicita predarea bunului, iar vânzătorul are dreptul să solicite plata prețului. Îndeplinirea condiției rezolutorii va conduce către desființarea obligației, cu efectul repunerii părților în situația anterioară (restitutio in integrum). Cum funcționează restituirea prestațiilor? Articolul 1407 Cod Civil explică faptul că, dacă s-a îndeplinit condiția rezolutorie și aceasta produce efecte retroactive, fiecare parte va fi obligată să restituie celeilalte părți prestațiile primite în temeiul obligațiilor. Astfel, în exemplul nostru („îți vând autoturismul meu, dar, dacă mă voi muta în provincie până la sfârșitul anului, vânzarea se desființează”), vânzătorul va fi obligat să restituie prețul, iar cumpărătorul va fi obligat să restituie bunul.

[1] G. Boroi, C.A. Anghelescu, Curs de drept civil. Partea Generală, Ediția a 3-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, 2021, București, p. 211.

[2] A.-G. Uluitu în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod Civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, București, 2012, p. 1485.


asking_questions1.jpg

Ce este condiția suspensivă potrivit Noului Cod Civil? Potrivit articolul 1400 din Codul Civil, condiția suspensivă este condiția de îndeplinirea căreia depinde eficacitatea obligației. Dacă condiția nu se îndeplinește, actul juridic nu produce niciun efect. Astfel, obligația nu există la data încheierii contractului, ci se naște la momentul îndeplinirii condiției, iar concomitent cu nașterea obligației se va naște și dreptul subiectiv corelativ[1]. În doctrină a fost furnizat următorul exemplu: „îți vând garsoniera mea dacă voi fi transferat în altă localitate”[2]. Într-o asemenea situație, vânzarea depinde de îndeplinirea condiției „dacă voi fi transferat în altă localitate”. Până la îndeplinirea condiției nu există nici obligație și nici drept corelativ. Alte exemple privesc „vânzarea pe încercate, care <<se încheie sub condiția suspensivă ca, în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa acestora, destinației bunului, potrivit naturii sale>>; dacă durata încercării nu a fost convenită și din uzanțe nu rezultă altfel, condiția se consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul nu este satisfăcător în termen de 30 de zile de la predarea bunului (art. 1681 alin. (1) și (2) Cod Civil); […] <<vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preemțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de către preemptor>> (art. 1731 C. Civil); vânzarea bunului altuia, dreptul de proprietate al cumpărătorului fiind afectat de condiția suspensivă a asigurării transmiterii dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător”[3]. Potrivit articolului 1405 alin. (1) Cod Civil, condiția suspensivă se va considera îndeplinită dacă debitorul care a fost obligat sub condiție suspensivă împiedică realizarea condiției. Potrivit articolului 1405 alin. (2) Cod Civil, condiția suspensivă se va considera neîndeplinită dacă partea care este interesată ca această condiție să se îndeplinească determină, cu rea-credință, îndeplinirea evenimentului de care depinde realizarea condiției suspensive.

 

Referințe:

[1] A.-G. Uluitu în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod Civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, București, 2012, p. 1485.

[2] G. Boroi, C.A. Anghelescu, Curs de drept civil. Partea Generală, Ediția a 3-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, 2021, București, p. 211.

[3] Ibidem.


shutterstock_198883310-e1499838393321.jpg

Coproprietatea forțată este o formă a proprietății comune pe cote-părți, alături de coproprietatea obișnuită. De regulă, coproprietatea forțată are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra unui bun principal[1] (e.g. un imobil) și are ca obiect bunuri care, prin natura lor, pot să fie folosite de mai mulți coproprietari[2](e.g. fântâni, izvoare, poteci, lifturi din blocuri, despărțituri comune, proprietatea comună la bloc). De regulă, bunurile care sunt obiect ale coproprietății forțate sunt bunuri accesorii în raport cu bunurile principale[3]. Astfel cum s-a afirmat în doctrină, „ca principiu, ele [bunurile aflate în coproprietate forțată] nu pot avea o altă destinație decât aceea de a fi utilizate de către coproprietari pentru normala folosire a altor bunuri”[4]. Diferența între cele două forme de coproprietate (coproprietatea forțată și coproprietatea obișnuită) stă în faptul că în timp ce coproprietatea obișnuită poate înceta prin partaj judiciar, coproprietatea forțată poate înceta prin partaj judiciar doar în mod excepțional[5], astfel cum vom explica în acest articol. Cu toate acestea, ambele tipuri de coproprietate, și coproprietatea obișnuită și coproprietatea forțată, pot înceta prin partaj convențional. O altă deosebire între coproprietatea obișnuită și coproprietatea forțată este și aceea că, spre deosebire de coproprietatea obișnuită, în cazul coproprietății forțate, „niciodată un coproprietar nu va putea înstrăina cota sa parte ideală și abstractă din acest drept în mod separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal, aflat în proprietate exclusivă”[6].

Care sunt cazurile de coproprietate forțată?

Codul Civil enumeră cazurile de coproprietate forțată, respectiv (i) părțile comune ale unor imobile; (ii) despărțiturile comune; (iii) proprietatea periodică; (iv) bunurile care constituie amintiri de familie; (v) bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine (e.g. poteci, fântâni, drumuri, izvoare); (vi) bunurile comune necesare sau utile utilizării a două sau mai multor fonduri (e.g. o centrală termină, un drum comun). Enumerarea este exemplificativă[7].

Coproprietatea forțată. Care sunt drepturile și obligațiile coproprietarilor?

Ca și în cazul coproprietății obișnuite, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în raport cu normala sa utilizare (fără a schimba destinația) și fără se lezeze drepturile celorlalți proprietari[8]. Astfel cum s-a afirmat în doctrină, „exercitarea atributului folosinței de către un singur coproprietar are o dublă limitare: pe de o parte, exercitarea atributului folosinței de către un coproprietar nu trebuie să împiedice exercitarea acestui atribut de către alți coproprietari. Pe de altă parte, exercitarea atributului folosinței trebuie să respecte destinația bunului comun, indiferent dacă este vorba de utilizarea unui bun principal ori de păstrarea unor tradiții de familie”[9]. În practică s-a decis că modificarea destinației podului unui imobil poate fi realizată doar cu acordul tuturor coproprietarilor deoarece „dacă s-ar proceda altfel, s-ar aduce atingere drepturilor coproprietarilor care nu au consimțit la efectuarea unei asemenea lucrări […]”[10]. Coproprietarii au obligația de a suporta cheltuielile de întreținere și conservare ale bunului comun, iar partea din cheltuieli pe care trebuie să o suporte fiecare este egală cu cota-parte ce îi revine din dreptul de proprietate[11]. Astfel, potrivit art. 647 Codul Civil, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabilește în funcție de întinderea bunului principal al cărui proprietar exlucis este.  Proprietarii pot efectua acte de conservare și actele de administrare fără acordul celorlalți proprietari[12]. În schimb, actele de dispoziție pot fi efectuate doar odată cu exercitarea dispoziției asupra bunului principal[13]. Astfel cum s-a subliniat în doctrină, „în ceea ce privește cota-parte din dreptul de proprietate asupra părților comune, aceasta are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spațiului din clădire care constituie bunul principal. Din acest motiv cota-parte nu va putea fi înstrăinată sau ipotecată decât odată cu dreptul asupra spațiului care constituie bunul principal. […] Mai mult, fiind supusă regulii accessorium sequitur principale, înstrăinarea sau grevarea spațiului locativ, care constituie bunul principal, va atrage și înstrăinarea sau grevarea cotei-părți din dreptul de coproprietate forțată asupra părților comune […]”[14].

Cum încetează coproprietatea forțată?

În principiu, coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj judiciar, dar poate înceta prin pieirea bunului, prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, prin dobândirea tuturor apartamentelor de către o singură persoană etc[15].  Cu toate acestea, potrivit noului Cod Civil, coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje poate înceta prin încetarea destinației folosinței comune[16]. Potrivit art. 658 alin. (1) din Codul Civil, în această situație, încetarea destinației de folosință comună se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor. Dacă încetează destinația de folosință comună, vor deveni aplicabile dispozițiile de la coproprietatea obișnuită. 

 

Referințe:

[1] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 291.

[2] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 250.

[3] Ibidem.

[4] Ibidem.

[5] Valeriu Stoica, op. cit., p. 290.

[6] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 251.

[7] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 296.

[8] Idem, p. 297.

[9] Valeriu Stoica, op. cit., p. 292.

[10] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 252.

[11] Eugen Chelaru, op. cit., p. 297.

[12] Valeriu Stoica, op. cit., p. 291.

[13] Ibidem.

[14] Eugen Chelaru, op. cit., p. 305.

[15] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 259.

[15] Ibidem. 


shutterstock_198883310-e1499838393321.jpg

Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită intervine atunci când există doi sau mai mulți proprietari cu privire la același bun. Proprietatea comună pe cote-părți mai poartă și denumirea de coproprietate[1], fiind o modalitate a dreptului de proprietate, alături de proprietatea rezolubilă și proprietatea anulabilă. De cele mai multe ori, proprietatea comună pe cote-părți este rezultatul moștenirii, dar se poate naște și dintr-un contract (contract de vânzare, contract de donație, contract de societate etc) sau din uzucapiune[2].

Așadar, ce înseamnă dreptul de proprietate comună pe cote-părți? Într-o asemenea situație, fiecare coproprietar are o cotă-parte sau o fracție din dreptul de proprietate, de exemplu ½ sau ¼. Respectiva cotă-parte sau fracție este abstractă (fictivă), bunul nefiind divizat material[3], dar existând perspectiva ca în viitor bunul să fie divizat între proprietari, prin intermediul partajului. Și mai simplu, în doctrină s-a sintetizat astfel: „dreptul asupra bunului este fracționat, și nu însuși bunul, luat în materialitatea lui”[4]. Într-adevăr, cum afirmă alt autor, „ceea ce se fracționează este numai dreptul de proprietate[5]. Esența proprietății comune pe cote-părți este tocmai faptul că bunurile nu sunt divizate în sens material deoarece, dacă bunul ar fi divizat, ne-am afla în prezența unei proprietăți exclusive și nu în prezența unei proprietăți comune[6]. Cu alte cuvinte, astfel cum s-a afirmat în doctrină, „dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin două trăsături esențiale: ca element intelectual, dreptul este divizat între titularii săi, fiecare având o cotă-parte sau o fracție din drept; bunul corporal care formează obiectul dreptului rămâne unitar, nedivizat, astfel încât cotele-părți din drept ale titularilor se întâlnesc asupra oricăreia dintre cele mai mici particule materiale ale bunului”[7]. Proprietatea comună nu trebuie confundată cu indiviziunea, diferența între coproprietate și indiviziune fiind aceea că proprietatea comună pe cote-părți se exercită asupra unor bunuri singulare, iar nu asupra unei universalități de bunuri[8].

De câte forme este proprietatea comună pe cote-părți sau coproprietatea?

Proprietatea comună pe cote-părți este de două feluri: coproprietate comună obișnuită și coproprietate forțată. Coproprietatea comună obișnuită intervine în situații precum moștenirea de către mai mulți frați a unui imobil care devine proprietate comună, iar coproprietatea forțată intervine, de regulă, asupra bunurilor și/sau spațiilor folosite în comun de mai mulți proprietari (e.g. fântâni, izvoare, poteci, lifturi din blocuri, despărțituri comune, proprietatea comună la bloc). Astfel cum se precizează în doctrină, diferența esențială între cele două forme „rezidă în modul în care fiecare poate înceta. Astfel, proprietatea comună pe cote-părți obișnuită poate înceta oricând, la cererea oricăruia dintre coproprietari, prin partaj judiciar (dacă nu a fost posibilă încheierea unui partaj voluntar), pe când proprietatea comună pe cote-părți forțată, de regulă, nu poate înceta prin partaj, iar prin excepție, poate înceta doar prin partaj convențional”[9]. Articolul 632 alin. (3) din Codul Civil prevede în mod clar faptul că nu este posibilă încetarea coproprietății forțate prin partaj judiciar.

Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită

Această formă de proprietate este frecvent întâlnită în practică în situația moștenirii atunci când mai mulți moștenitori dețin o cotă-parte din dreptul asupra bunurilor din masa succesorală[10]. Articolul 634 alineatul (1) din Codul Civil prevede că fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și că poate dispune în mod liber de cota sa parte în lipsă de stipulație contrară. Fiecare coproprietar are, de asemenea, dreptul să ceară oricând încetarea coproprietății prin partaj[11]. Posibilitatea coproprietății de a fi sistată oricând, din inițiativa oricărui copărtaș este o trăsătură specifică a proprietății comune pe cote-părți obișnuite[12]. Articolul 634 alineatul (2) stipulează o prezumție relativă de egalitate a cotelor părți ale coproprietarilor, iar atunci când proprietatea comună pe cote-părți are ca izvor un act juridic (contract sau legat), răsturnarea prezumției de egalitate a cotelor (dovada inegalității cotelor) se poate realiza doar prin înscrisuri[13].

Ce drepturi au coproprietarii?

Astfel cum am precizat anterior, fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de cota sa parte. Deși este liber să dispună de cota sa parte, în doctrină s-a subliniat faptul că „ […] două principii caracterizează proprietatea pe cote-părți obișnuită sau temporară: niciunul dintre copărtași nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun, privit în materialitatea sa, și fiecare copărtaș are un drept exclusiv numai asupra cotei-părți ideale din drept, fiind vorba, așadar, despre o divizare intelectuală a dreptului de proprietate asupra bunului comun”[14]. Din cele două principii enunțate anterior, se desprind mai multe concluzii, dintre care enumerăm (i) toate actele cu privire la bun, privit în materialitatea sa, pot fi realizate cu acordul unanim al tuturor coproprietarilor; (ii) deși fiecare coproprietar este liber să folosească bunul fără acordul celorlalți, el nu are dreptul de a schimba destinația bunului și nici nu are dreptul să aducă atingere drepturilor celorlalți coproprietari; (iii) coproprietarii au dreptul de a partaja folosința bunului (partajul de folosință) în mod amiabil sau, la nevoie, cu intervenția instanței de judecată; (iv) coproprietarii au dreptul de a culege fructele și productele bunului, proporțional cu cota lor parte din dreptul de proprietate[15].

În ceea ce privește culegerea fructelor, sunt necesare două observații. Pe de o parte, într-o situație în care un singur proprietar suportă cheltuielile cu privire la producerea și culegerea fructelor, acesta are dreptul de a obține restituirea cheltuielilor de la ceilalți proprietari, proporțional cu fracțiunile fiecăruia din dreptul de proprietate[16]. Pe de altă parte, într-o situație în care fructele naturale sau industriale au fost însușite de către un singur coproprietar, aceste fructe fac parte, în anumite condiții descrise de articolul 638 alineatul (2) Codul Civil, din masa partajabilă, fiind considerate că aparțin, ca bunuri comune, tuturor coproprietarilor[17].

În ceea ce privește exercitarea posesiei, în doctrină s-a subliniat faptul că toți titularii dreptului de proprietate – coproprietarii – au dreptul la apropierea și stăpânirea bunului deoarece „posibilitatea de apropiere și stăpânire a bunului este comună”, iar acțiunea posesorie poate fi exercitată de fiecare coproprietar singur deoarece are valoarea unui act de conservare[18]. Cu toate acestea, actele juridice prin care se exercită atributul posesiei, în măsura în care au caracterul unor acte de dispoziție, nu pot fi realizate decât cu acordul tuturor proprietarilor[19]. Posesia poate fi exercitată și de către un singur coproprietar și, în anumite condiții, posesia de bună-credință poate conduce către dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune[20].

Cu toate acestea, proprietarii nu au numai drepturi, ci și obligații în legătură cu bunul comun[21], articolul 635 din Codul Civil precizând faptul că proprietarii împart beneficiile și suporta sarcinile proprietății proporțional cu cota lor parte din drept. De exemplu, proprietarii vor fi obligați, în mod proporțional, să efectueze anumite lucrări pentru întreținerea bunului, să plătească impozitele[22]. Proprietarul care efectuează singur aceste lucrări, se poate întoarce împotriva celorlalți proprietari pentru a-i fi restituite cheltuielile, dobândind un drept de creanță împotriva celorlalți coproprietari[23].

Se poate partaja folosința bunului comun?

Înainte de a discuta despre partajul de folosință, este important de precizat faptul că regula este aceea că folosința bunului comun poate fi exercitată de către oricare dintre coproprietari cu condiția ca această folosință să nu împiedice pe ceilalți proprietari să folosească bunului și să nu schimbe destinația și modul de utilizare[24]. Foarte interesant este faptul că articolul 639 din Codul Civil aduce, cu titlu de noutate, partajul de folosință. Astfel, potrivit Noului Cod Civil, coproprietarii pot stabili modul de folosire al bunului prin înțelegere amiabilă și, dacă nu se înțeleg, prin hotărâre judecătorească. Cu alte cuvinte, în situația unor neînțelegeri cu privire la modalitatea de folosire a bunului comun, oricare dintre proprietari se poate adresa instanței de judecată pentru a solicita partajul de folosință.

Care este situația actelor juridice cu privire la bun?

În ceea ce privește actele de conservare – având în vedere că acestea sunt deseori urgente și profită tuturor coproprietarilor[25], articolul 640 din Codul Civil este clar într-o privință: fiecare proprietar poate face acte de conservare fără acordul celorlalți coproprietari. Actele de administrare (e.g. închirierea sau denunțarea unor contracte de locațiune) pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți din dreptul de proprietate (articolul 641 Cod Civil). Cu toate acestea, este important de reținut faptul că actele de administrare care limitează, în mod substanțial, posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalți coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia (articolul 641 alin. (2) Cod Civil). În schimb, actele de dispoziție, actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor (articolul 641 alin. (4) Cod Civil). Articolul 641 alin. (4) Cod Civil prevede faptul că orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.

Cum încetează starea de coproprietate obișnuită?

Coproprietatea obișnuită poate înceta prin mai multe modalități respectiv (i) un coproprietar dobândește cotele părți ale celorlalți coproprietari prin contract (e.g. vânzare, donație, schimb), prin uzucapiune sau prin moștenire; (ii) un terț dobândește toate cotele părți ale coproprietarilor prin contract (e.g. vânzare, donație, schimb), prin uzucapiune sau prin moștenire; (iii) pieirea bunului; (iv) expropriere; (v) partaj[26]. Partajul este calea specifică de încetare a proprietății comune pe cote-părți obișnuite. Doar proprietatea comună pe cote-părți obișnuită poate înceta prin partaj, nu si coproprietatea forțată.

 

Referințe:

[1] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 278.

[2] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 260.

[3] Idem, p. 258.

[4] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 233.

[5] Eugen Chelaru, op. cit., p. 278.

[6] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 233.

[7] Valeriu Stoica, op. cit., p. 258.

[8] Eugen Chelaru, op. cit., p. 278.

[9] Idem, p. 278-279.

[10] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 235.

[11] Valeriu Stoica, op. cit., p. 261.

[12] Eugen Chelaru, op. cit., p. 279.

[13] Ibidem.

[14] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 236.

[15] Idem, p. 236-240.

[16] Idem, p. 239.

[17] Ibidem, p. 239.

[18] Valeriu Stoica, op. cit., p. 263.

[19] Ibidem.

[20] Eugen Chelaru, op. cit., p. 281.

[21] Valeriu Stoica, op. cit., p. 276.

[22] Ibidem.

[23] Ibidem.

[24] Eugen Chelaru, op. cit., p. 282.

[25] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 246.

[26] Valeriu Stoica, op. cit., p. 276.


photo-1456081101716-74e616ab23d8.jpg

Actele de dispoziție sunt actele prin care se urmărește înstrăinarea unui bun sau a unui drept asupra bunului, grevarea bunului cu drepturi reale, ca de exemplu dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, ori constituirea de garanții reale precum gajul sau ipoteca[1].

Referințe:

[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 247.


photo-1456081101716-74e616ab23d8.jpg

Actele de administrare (denumite și actele de gestiune) sunt actele prin care se urmărește punerea în valoare a unui bun în conformitate cu natura bunului sau cu destinația sa obișnuită[1].

Exemple de acte de administrare: închirierea unui imobil, încheierea unui contract de arendare, valorificarea unor recolte, încasarea unor dobânzi, încheierea unor acte juridice privind întreținerea unui imobil.

 

Referințe

[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 246.


photo-1456081101716-74e616ab23d8.jpg

Actele de conservare reprezintă actele juridice care au drept scop înlăturarea primejdiei pierderii unui bun sau a unui drept dintr-un anumit patrimoniu, ca de exemplu: întreruperea unei prescripții, îndeplinirea formalităților de publicitate pentru înscrierea unui drept sau a unui act juridic, efectuarea de cheltuieli pentru lucrări necesare[1], în lipsa cărora un imobil ar pieri sau s-ar deteriora, cum ar fi efectuarea unor reparații esențiale pentru întreținerea imobilului.

Referințe:

[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 246.


close-up-scales-justice_124595-662-2.jpg

Dreptul de proprietate cuprinde trei atribute: posesia, folosința și dispoziția, adică dreptul proprietarului de a poseda un bun, de a se folosi de el și de a dispune cu privire la el (e.g. posibilitatea de a îl vinde, posibilitatea de a îl dona). Exista situații când dreptul de proprietate de dezmembrează, iar atributele sale (posesia, folosința și dispoziția) aparțin concomitent mai multor titulari. Astfel, apare un dezmembrământ al dreptului de proprietate (e.g. drept de uzufruct, drept de uz, drept de superficie). De exemplu, un proprietar vinde un apartament, dar își rezervă dreptul de uzufruct viager. Astfel, dreptul de proprietate s-a dezmembrat: noul proprietar păstrează nuda proprietate, iar vechiul proprietar devine titularului unui nou drept real: dreptul de uzufruct. Astfel, asupra apartamentului există simultan două drepturi: dreptul de proprietate și dreptul de uzufruct.

Cel mai adesea, în situația existenței unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, ca în exemplul anterior, proprietarul (nudul proprietar) păstrează o parte din atributele dreptului de proprietate (de regulă, dispoziția juridică), iar titularii dezmembrămintelor dreptului dobândesc dreptul de folosință (usus și fructus)[1]. Este important, la acest moment, să se sublinieze faptul că titularii unui dezmembrământ al dreptului de proprietate dobândesc un drept de folosință opozabil erga omnes, inclusiv nudului proprietar[2]. Astfel, deși dezmembrămintele nu desființează dreptul de proprietate, nudul proprietar devine lipsit de unele dintre atributele dreptului de proprietate[3]. În ceea ce privește atributul posesiei (ius possidendi), acesta este divizat între nudul proprietar și titularul dezmembrământului, nudul proprietar păstrând dreptul de a apropria lucrul, precum și dreptul de a stăpâni lucrul, iar titularul dezmembrământului dobândind dreptul de a stăpâni bunul, dar nu ca proprietar, ci ca titular al dezmembrământului respectiv[4]. În doctrină s-a atras atenția cu privire la particularitățile dispoziției juridice și materiale asupra unui bun afectat de dezmembrăminte, astfel „cât privește dispoziția juridică, ea este păstrată, dar numai în legătură cu nuda proprietate. Adagiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipso habet explică de ce nudul proprietar nu poate să transmită decât dreptul de nudă proprietate, iar dobânditorul acestui drept va fi ținut să respecte și el dezmembrământul constituit, împreună cu toate celelalte persoane care formează subiectul pasiv, general și nedeterminat specific oricărui drept real principal. Cât primește dispoziția materială, nudul proprietar o poate exercita, dar numai în măsura în care nu este stânjenit exercițiul dezmembrământului. Rezultă că, prin constituire unui dezmembrământ, atributul dispoziției materiale este restrâns, uneori, până la golirea lui de orice conținut”[5].

În doctrină, dezmembrămintele dreptului de proprietate au fost definite ca drepturi reale principale derivate asupra bunului altuia, care se constituie sau se dobândesc prin transferarea unor elemente din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv către o altă persoană sau prin exercitarea concurentă a acestor elemente de către proprietarul bunului și o altă persoană”[6]. În prezent, legea recunoaște, printre altele, următoarele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute. Aceste dezmembrăminte sunt limitate ca număr prin lege[7]. Cu toate acestea, în doctrină, s-a pus și problema dacă părțile, prin voința lor, ar putea să creeze și alte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate[8]. Această discuție teoretică a apărut în contextul deciziei unei instanțe din Franța care a recunoscut calitatea de coproprietari a părților și a hotărât că unul poate culege iarba, iar celălalt fructele pomilor, de pe același teren, cu titlu de drept real[9]. Discuția a rămas controversată, în timp ce unii autori au îmbrățișat această nouă abordare, alți autori s-au opus vehement posibilității creării unor noi dezmembrăminte pe cale convențională argumentând faptul că legile care determină și organizează drepturile reale sunt de ordine publică și nu permit derogări prin voința părților[10].

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publică[11] deoarece bunurile proprietate publică sunt, în conformitate cu articolul 136 alineatul (4) din Constituție, inalienabile, caracterul lor inalienabil excluzând posibilitatea „dezmembrării” „unor atribute ale dreptului de proprietate asupra acestor bunuri, prin constituirea unor drepturi reale de sine stătătoare opozabile titularului lor, respectiv statul sau unitățile sale administrativ-teritoriale”[12].  

Cum se dobândește un dezmembrământ al dreptului de proprietate?

Dezmembrămintele dreptului de proprietate pot lua naștere în cele mai diverse moduri prin (i) voința omului, prin convenție sau testament; (ii) prin uzucapiune; (iii) prin destinația proprietarului; (iv) prin act administrativ emis de autoritatea competentă; (v) prin lege[13].

 

Referințe:

[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 287.

[2] Ibidem.

[3] Ibidem.

[4] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 202-203.

[5] Idem, p. 203.

[6] Ibidem.

[7] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 288.

[8] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 365.

[9] Ibidem.

[10] Ibidem.

[11] Valeriu Stoica, cit. supra., p. 203.

[12] Corneliu Bîrsan, cit. supra., p. 288.

[13] Eugen Chelaru, cit. supra., p. 364-365.