Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită. Ce prevede legea pentru coproprietari?

Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită intervine atunci când există doi sau mai mulți proprietari cu privire la același bun. Proprietatea comună pe cote-părți mai poartă și denumirea de coproprietate[1], fiind o modalitate a dreptului de proprietate, alături de proprietatea rezolubilă și proprietatea anulabilă. De cele mai multe ori, proprietatea comună pe cote-părți este rezultatul moștenirii sau donației, dar se poate naște și dintr-un contract (contract de vânzare, contract de donație, contract de societate etc) sau din uzucapiune[2].

Așadar, ce înseamnă dreptul de proprietate comună pe cote-părți? Într-o asemenea situație, fiecare coproprietar are o cotă-parte sau o fracție din dreptul de proprietate, de exemplu ½ sau ¼. Respectiva cotă-parte sau fracție este abstractă (fictivă), bunul nefiind divizat material[3], dar existând perspectiva ca în viitor bunul să fie divizat între proprietari, prin intermediul partajului. Și mai simplu, în doctrină s-a sintetizat astfel: „dreptul asupra bunului este fracționat, și nu însuși bunul, luat în materialitatea lui”[4]. Într-adevăr, cum afirmă alt autor, „ceea ce se fracționează este numai dreptul de proprietate[5]. Esența proprietății comune pe cote-părți este tocmai faptul că bunurile nu sunt divizate în sens material deoarece, dacă bunul ar fi divizat, ne-am afla în prezența unei proprietăți exclusive și nu în prezența unei proprietăți comune[6]. Cu alte cuvinte, astfel cum s-a afirmat în doctrină, „dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin două trăsături esențiale: ca element intelectual, dreptul este divizat între titularii săi, fiecare având o cotă-parte sau o fracție din drept; bunul corporal care formează obiectul dreptului rămâne unitar, nedivizat, astfel încât cotele-părți din drept ale titularilor se întâlnesc asupra oricăreia dintre cele mai mici particule materiale ale bunului”[7]. Proprietatea comună nu trebuie confundată cu indiviziunea, diferența între coproprietate și indiviziune fiind aceea că proprietatea comună pe cote-părți se exercită asupra unor bunuri singulare, iar nu asupra unei universalități de bunuri[8].

De câte forme este proprietatea comună pe cote-părți sau coproprietatea?

Proprietatea comună pe cote-părți este de două feluri: coproprietate comună obișnuită și coproprietate forțată. Coproprietatea comună obișnuită intervine în situații precum moștenirea de către mai mulți frați a unui imobil care devine proprietate comună sau donația realizată de părinți către mai mulți frați, iar coproprietatea forțată intervine, de regulă, asupra bunurilor și/sau spațiilor folosite în comun de mai mulți proprietari (e.g. fântâni, izvoare, poteci, lifturi din blocuri, despărțituri comune, proprietatea comună la bloc). Astfel cum se precizează în doctrină, diferența esențială între cele două forme „rezidă în modul în care fiecare poate înceta. Astfel, proprietatea comună pe cote-părți obișnuită poate înceta oricând, la cererea oricăruia dintre coproprietari, prin partaj judiciar (dacă nu a fost posibilă încheierea unui partaj voluntar), pe când proprietatea comună pe cote-părți forțată, de regulă, nu poate înceta prin partaj, iar prin excepție, poate înceta doar prin partaj convențional”[9]. Articolul 632 alin. (3) din Codul Civil prevede în mod clar faptul că nu este posibilă încetarea coproprietății forțate prin partaj judiciar.

Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită

Această formă de proprietate este frecvent întâlnită în practică în situația moștenirii atunci când mai mulți moștenitori dețin o cotă-parte din dreptul asupra bunurilor din masa succesorală[10]. Articolul 634 alineatul (1) din Codul Civil prevede că fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și că poate dispune în mod liber de cota sa parte în lipsă de stipulație contrară. Fiecare coproprietar are, de asemenea, dreptul să ceară oricând încetarea coproprietății prin partaj[11]. Posibilitatea coproprietății de a fi sistată oricând, din inițiativa oricărui copărtaș este o trăsătură specifică a proprietății comune pe cote-părți obișnuite[12]. Articolul 634 alineatul (2) stipulează o prezumție relativă de egalitate a cotelor părți ale coproprietarilor, iar atunci când proprietatea comună pe cote-părți are ca izvor un act juridic (contract sau legat), răsturnarea prezumției de egalitate a cotelor (dovada inegalității cotelor) se poate realiza doar prin înscrisuri[13].

Ce drepturi au coproprietarii?

Astfel cum am precizat anterior, fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de cota sa parte. Deși este liber să dispună de cota sa parte, în doctrină s-a subliniat faptul că „ […] două principii caracterizează proprietatea pe cote-părți obișnuită sau temporară: niciunul dintre copărtași nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun, privit în materialitatea sa, și fiecare copărtaș are un drept exclusiv numai asupra cotei-părți ideale din drept, fiind vorba, așadar, despre o divizare intelectuală a dreptului de proprietate asupra bunului comun”[14]. Din cele două principii enunțate anterior, se desprind mai multe concluzii, dintre care enumerăm (i) toate actele cu privire la bun, privit în materialitatea sa, pot fi realizate cu acordul unanim al tuturor coproprietarilor; (ii) deși fiecare coproprietar este liber să folosească bunul fără acordul celorlalți, el nu are dreptul de a schimba destinația bunului și nici nu are dreptul să aducă atingere drepturilor celorlalți coproprietari; (iii) coproprietarii au dreptul de a partaja folosința bunului (partajul de folosință) în mod amiabil sau, la nevoie, cu intervenția instanței de judecată; (iv) coproprietarii au dreptul de a culege fructele și productele bunului, proporțional cu cota lor parte din dreptul de proprietate[15].

În ceea ce privește culegerea fructelor, sunt necesare două observații. Pe de o parte, într-o situație în care un singur proprietar suportă cheltuielile cu privire la producerea și culegerea fructelor, acesta are dreptul de a obține restituirea cheltuielilor de la ceilalți proprietari, proporțional cu fracțiunile fiecăruia din dreptul de proprietate[16]. Pe de altă parte, într-o situație în care fructele naturale sau industriale au fost însușite de către un singur coproprietar, aceste fructe fac parte, în anumite condiții descrise de articolul 638 alineatul (2) Codul Civil, din masa partajabilă, fiind considerate că aparțin, ca bunuri comune, tuturor coproprietarilor[17].

În ceea ce privește exercitarea posesiei, în doctrină s-a subliniat faptul că toți titularii dreptului de proprietate – coproprietarii – au dreptul la apropierea și stăpânirea bunului deoarece „posibilitatea de apropiere și stăpânire a bunului este comună”, iar acțiunea posesorie poate fi exercitată de fiecare coproprietar singur deoarece are valoarea unui act de conservare[18]. Cu toate acestea, actele juridice prin care se exercită atributul posesiei, în măsura în care au caracterul unor acte de dispoziție, nu pot fi realizate decât cu acordul tuturor proprietarilor[19]. Posesia poate fi exercitată și de către un singur coproprietar și, în anumite condiții, posesia de bună-credință poate conduce către dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune[20].

Cu toate acestea, proprietarii nu au numai drepturi, ci și obligații în legătură cu bunul comun[21], articolul 635 din Codul Civil precizând faptul că proprietarii împart beneficiile și suporta sarcinile proprietății proporțional cu cota lor parte din drept. De exemplu, proprietarii vor fi obligați, în mod proporțional, să efectueze anumite lucrări pentru întreținerea bunului, să plătească impozitele[22]. Proprietarul care efectuează singur aceste lucrări, se poate întoarce împotriva celorlalți proprietari pentru a-i fi restituite cheltuielile, dobândind un drept de creanță împotriva celorlalți coproprietari[23].

Se poate partaja folosința bunului comun?

Înainte de a discuta despre partajul de folosință, este important de precizat faptul că regula este aceea că folosința bunului comun poate fi exercitată de către oricare dintre coproprietari cu condiția ca această folosință să nu împiedice pe ceilalți proprietari să folosească bunului și să nu schimbe destinația și modul de utilizare[24]. Foarte interesant este faptul că articolul 639 din Codul Civil aduce, cu titlu de noutate, partajul de folosință. Astfel, potrivit Noului Cod Civil, coproprietarii pot stabili modul de folosire al bunului prin înțelegere amiabilă și, dacă nu se înțeleg, prin hotărâre judecătorească. Cu alte cuvinte, în situația unor neînțelegeri cu privire la modalitatea de folosire a bunului comun, oricare dintre proprietari se poate adresa instanței de judecată pentru a solicita partajul de folosință.

Care este situația actelor juridice cu privire la bun?

În ceea ce privește actele de conservare – având în vedere că acestea sunt deseori urgente și profită tuturor coproprietarilor[25], articolul 640 din Codul Civil este clar într-o privință: fiecare proprietar poate face acte de conservare fără acordul celorlalți coproprietari. Actele de administrare (e.g. închirierea sau denunțarea unor contracte de locațiune) pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți din dreptul de proprietate (articolul 641 Cod Civil). Cu toate acestea, este important de reținut faptul că actele de administrare care limitează, în mod substanțial, posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalți coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia (articolul 641 alin. (2) Cod Civil). În schimb, actele de dispoziție, actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor (articolul 641 alin. (4) Cod Civil). Articolul 641 alin. (4) Cod Civil prevede faptul că orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.

Cum încetează starea de coproprietate obișnuită?

Coproprietatea obișnuită poate înceta prin mai multe modalități respectiv (i) un coproprietar dobândește cotele părți ale celorlalți coproprietari prin contract (e.g. vânzare, donație, schimb), prin uzucapiune sau prin moștenire; (ii) un terț dobândește toate cotele părți ale coproprietarilor prin contract (e.g. vânzare, donație, schimb), prin uzucapiune sau prin moștenire; (iii) pieirea bunului; (iv) expropriere; (v) partaj[26]. Partajul este calea specifică de încetare a proprietății comune pe cote-părți obișnuite. Doar proprietatea comună pe cote-părți obișnuită poate înceta prin partaj, nu si coproprietatea forțată.

 

Referințe:

[1] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 278.

[2] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 260.

[3] Idem, p. 258.

[4] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 233.

[5] Eugen Chelaru, op. cit., p. 278.

[6] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 233.

[7] Valeriu Stoica, op. cit., p. 258.

[8] Eugen Chelaru, op. cit., p. 278.

[9] Idem, p. 278-279.

[10] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 235.

[11] Valeriu Stoica, op. cit., p. 261.

[12] Eugen Chelaru, op. cit., p. 279.

[13] Ibidem.

[14] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 236.

[15] Idem, p. 236-240.

[16] Idem, p. 239.

[17] Ibidem, p. 239.

[18] Valeriu Stoica, op. cit., p. 263.

[19] Ibidem.

[20] Eugen Chelaru, op. cit., p. 281.

[21] Valeriu Stoica, op. cit., p. 276.

[22] Ibidem.

[23] Ibidem.

[24] Eugen Chelaru, op. cit., p. 282.

[25] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 246.

[26] Valeriu Stoica, op. cit., p. 276.

ALTE ARTICOLE

Vrei să primești articolele noastre direct pe mail?

Abonează-te, e gratuit!