Coproprietatea forțată este o formă a proprietății comune pe cote-părți, alături de coproprietatea obișnuită. De regulă, coproprietatea forțată are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra unui bun principal[1] (e.g. un imobil) și are ca obiect bunuri care, prin natura lor, pot să fie folosite de mai mulți coproprietari[2](e.g. fântâni, izvoare, poteci, lifturi din blocuri, despărțituri comune, proprietatea comună la bloc). De regulă, bunurile care sunt obiect ale coproprietății forțate sunt bunuri accesorii în raport cu bunurile principale[3]. Astfel cum s-a afirmat în doctrină, „ca principiu, ele [bunurile aflate în coproprietate forțată] nu pot avea o altă destinație decât aceea de a fi utilizate de către coproprietari pentru normala folosire a altor bunuri”[4]. Diferența între cele două forme de coproprietate (coproprietatea forțată și coproprietatea obișnuită) stă în faptul că în timp ce coproprietatea obișnuită poate înceta prin partaj judiciar, coproprietatea forțată poate înceta prin partaj judiciar doar în mod excepțional[5], astfel cum vom explica în acest articol. Cu toate acestea, ambele tipuri de coproprietate, și coproprietatea obișnuită și coproprietatea forțată, pot înceta prin partaj convențional. O altă deosebire între coproprietatea obișnuită și coproprietatea forțată este și aceea că, spre deosebire de coproprietatea obișnuită, în cazul coproprietății forțate, „niciodată un coproprietar nu va putea înstrăina cota sa parte ideală și abstractă din acest drept în mod separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal, aflat în proprietate exclusivă”[6].

Care sunt cazurile de coproprietate forțată?

Codul Civil enumeră cazurile de coproprietate forțată, respectiv (i) părțile comune ale unor imobile; (ii) despărțiturile comune; (iii) proprietatea periodică; (iv) bunurile care constituie amintiri de familie; (v) bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine (e.g. poteci, fântâni, drumuri, izvoare); (vi) bunurile comune necesare sau utile utilizării a două sau mai multor fonduri (e.g. o centrală termină, un drum comun). Enumerarea este exemplificativă[7].

Coproprietatea forțată. Care sunt drepturile și obligațiile coproprietarilor?

Ca și în cazul coproprietății obișnuite, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în raport cu normala sa utilizare (fără a schimba destinația) și fără se lezeze drepturile celorlalți proprietari[8]. Astfel cum s-a afirmat în doctrină, „exercitarea atributului folosinței de către un singur coproprietar are o dublă limitare: pe de o parte, exercitarea atributului folosinței de către un coproprietar nu trebuie să împiedice exercitarea acestui atribut de către alți coproprietari. Pe de altă parte, exercitarea atributului folosinței trebuie să respecte destinația bunului comun, indiferent dacă este vorba de utilizarea unui bun principal ori de păstrarea unor tradiții de familie”[9]. În practică s-a decis că modificarea destinației podului unui imobil poate fi realizată doar cu acordul tuturor coproprietarilor deoarece „dacă s-ar proceda altfel, s-ar aduce atingere drepturilor coproprietarilor care nu au consimțit la efectuarea unei asemenea lucrări […]”[10]. Coproprietarii au obligația de a suporta cheltuielile de întreținere și conservare ale bunului comun, iar partea din cheltuieli pe care trebuie să o suporte fiecare este egală cu cota-parte ce îi revine din dreptul de proprietate[11]. Astfel, potrivit art. 647 Codul Civil, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabilește în funcție de întinderea bunului principal al cărui proprietar exclusiv este.  Proprietarii pot efectua acte de conservare și actele de administrare fără acordul celorlalți proprietari[12]. În schimb, actele de dispoziție pot fi efectuate doar odată cu exercitarea dispoziției asupra bunului principal[13]. Astfel cum s-a subliniat în doctrină, „în ceea ce privește cota-parte din dreptul de proprietate asupra părților comune, aceasta are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spațiului din clădire care constituie bunul principal. Din acest motiv cota-parte nu va putea fi înstrăinată sau ipotecată decât odată cu dreptul asupra spațiului care constituie bunul principal. […] Mai mult, fiind supusă regulii accessorium sequitur principale, înstrăinarea sau grevarea spațiului locativ, care constituie bunul principal, va atrage și înstrăinarea sau grevarea cotei-părți din dreptul de coproprietate forțată asupra părților comune […]”[14].

Cum încetează coproprietatea forțată?

În principiu, coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj judiciar, dar poate înceta prin pieirea bunului, prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, prin dobândirea tuturor apartamentelor de către o singură persoană etc[15].  Cu toate acestea, potrivit noului Cod Civil, coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje poate înceta prin încetarea destinației folosinței comune[16]. Potrivit art. 658 alin. (1) din Codul Civil, în această situație, încetarea destinației de folosință comună se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor. Dacă încetează destinația de folosință comună, vor deveni aplicabile dispozițiile de la coproprietatea obișnuită. 

Referințe:

[1] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 291.

[2] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 250.

[3] Ibidem.

[4] Ibidem.

[5] Valeriu Stoica, op. cit., p. 290.

[6] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 251.

[7] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 296.

[8] Idem, p. 297.

[9] Valeriu Stoica, op. cit., p. 292.

[10] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 252.

[11] Eugen Chelaru, op. cit., p. 297.

[12] Valeriu Stoica, op. cit., p. 291.

[13] Ibidem.

[14] Eugen Chelaru, op. cit., p. 305.

[15] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 259.

[15] Ibidem.