Tacita relocațiune este o instituție juridică ce intervine atunci când un bun continuă să fie deținut de locatar (sau chiriaș) în situația în care contractul de locațiune a încetat. De exemplu, A i-a închiriat lui B o garsonieră în București pe perioada 1 martie 2021 – 1 martie 2022. La data de 6 aprilie 2022, A continuă să dețină garsoniera, să plătească chiria, iar B nu se împotrivește. Într-o asemenea situație intervine tacita relocațiune, adică s-a încheiat o nouă locațiune între A și B.

Ce este interesant cu privire la această instituție?

Cu privire la noua locațiune, sunt importante de reținut după aspecte.

Pe de o parte, noua locațiune va fi încheiată în condițiile celei vechi. Cu alte cuvinte, condițiile din contractul inițial de locațiune (e.g., cuantumul chiriei, termenul de plată, modalitatea de plată, drepturile și obligațiile părților) se vor aplica și noii locațiuni. Ca în exemplul nostru, dacă în perioada 1 martie 2021 – 1 martie 2022, A plătea lui B o chirie lunară de 250 EURO, la fel va plăti și cu privire la noua locațiune. Oricum, având în vedere principiul libertății contractuale, părțile sunt libere să modifice oricând condițiile locațiunii.

Pe de altă parte, potrivit art. 1810 Cod Civil, noua locațiune va fi însă pe durata nedeterminată, dacă prin lege sau prin convenția părților nu se prevede altfel. Având în vedere că noua locațiune va fi pe durata nedeterminată, va fi mult mai ușor pentru ambele părți să pună capăt noii locațiuni. Art. 1277 Cod Civil prevede că orice contract pe durata nedeterminată poate fi denunțat unilateral oricând de oricare dintre părți cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. Drept consecință, și tacita relocațiune va putea înceta atunci potrivit voinței unei singure părți. Persoana care dorește să pună capăt noii locațiuni, va putea transmite către cealaltă parte o notificare de denunțare a contractului, oferind un termen rezonabil de preaviz.

Tacita relocațiune nu operează întotdeauna

De asemenea, este important de menționat și faptul că dacă în contractul inițial de locațiune a fost exclusă tacita relocațiune, aceasta nu va opera[1]. În doctrină s-a explicat astfel:

„Tacita relocațiune operează numai dacă părțile nu au împiedicat producerea ei printr-o manifestare de voință neîndoielnică, de regulă expresă, iar, dacă prin contractul inițial nu a fost exclusă tacita relocațiune, oricare dintre părți poate comunica celeilalte că nu are intenția de a încheia un nou contract pe calea tacitei relocațiuni, comunicarea putând avea loc oricând înainte de expirarea termenului inițial, chiar la data acestei expirări”[2].

Referințe:

[1] D.-A. Ghinou în lucrarea Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul Civil. Comentariu pe articole, Ediția 3, Ed. C. H Beck, București, 2021, p. 2155.

[2] D.-A. Ghinou în lucrarea Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul Civil. Comentariu pe articole, Ediția 3, Ed. C. H Beck, București, 2021, p. 2155 Apud R. Dincă, Contracte Civile Speciale, p. 195.