Contractul de locațiune potrivit noului Cod Civil român (I)

Încă din cele mai vechi timpuri, oamenii au avut nevoie de bunuri pe care nu își permiteau să le cumpere, iar contractul de locațiune a apărut pentru a da posibilitatea oamenilor să folosească temporar bunuri (mobile sau imobile) ce aparțineau altor persoane[1]. Locațiunea prezintă variațiuni – locațiunea unui bun imobil poartă o denumire specifică de „contract de închiriere”; locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de „arendare”. Contractului de închiriere și contractului de arendare le sunt aplicabile regulile de la contractul de locațiune atâta vreme cât nu intră în conflict cu regulile speciale.

 


Cuprins: 

I. Contractul de locațiune 

II. Durata contractului de locațiune

III. Obiectul contractului de locațiune

IV. Caracterele juridice ale contractului de locațiune

V. Efectele contractului de locațiune

 

I. Contractul de locațiune. Noțiune

Contractul de locațiune este reglementat de 1777-1850 din Codul Civil. Potrivit art. 1777 din Codul Civil, locațiunea este un contract civil prin intermediul căruia o parte (denumită locator) se obligă să asigure unei alte părți (denumite locatar) folosința unui anumit bun, pe o perioadă certă, în schimbul unui preț ce este denumit „chirie”. Este important de reținut, în primul rând, faptul că părțile contractului de locațiune au denumiri specifice, respectiv „locator” – cel ce oferă bunul spre folosință și „locatar”cel ce obține, în schimbul chiriei, bunul spre folosință. Astfel cum s-a afirmat în doctrină, contractul de locațiune se deosebește de contractul de vânzare deoarece prin intermediul locațiunii se transmite doar un drept de folosință (drept de creanță), iar nu un drept real[2]. Potrivit dreptului de folosință, locatarul poate să uzeze de respectivul bun și să îi perceapă fructele, însă nu are dreptul de a altera substanța bunului și trebuie să restituie bunul la expirarea duratei contractului[3]. Ca orice alt contract, și contractul de locațiune trebuie să îndeplinească, simultan, potrivit art. 1179 din Codul Civil, condițiile esențiale pentru validitate respectiv capacitate, consimțământ, obiect determinat și licit, cauză licită și morală.

II. Durata contractului de locațiune

Potrivit art. 1783 din Codul Civil, contractul de locațiune nu poate fi încheiat pe o perioadă mai lungă de 49 de ani. Ce se întâmplă însă dacă părțile stipulează un termen mai lung al contractului, de exemplu, 66 de ani? Potrivit Codului Civil, în această situație, durata contractului de locațiune se va reduce, de drept, la 49 de ani. În această situație operează reducțiunea contractului la 49 de ani, iar nu nulitatea acestuia. Ce se întâmplă însă într-o situație în care părțile nu au stipulat în contract durata locațiunii? Într-o astfel de situație se aplică uzanțele, iar în lipsa acestora se vor aplica termenele de la art. 1785 din Codul Civil, respectiv (i) un termen de un an pentru locuințele nemobilate și pentru spațiile destinate exercitării activității unui profesionist; (ii) în situația bunurilor mobile, pe durata pe timp pentru care s-a calculat chiria; (iii) în situația camerelor sau apartamentelor nemobilate, pe durata pe timp pentru care s-a calculat chiria; (iv) pe toată durata locațiunii pentru bunurile imobile ce au fost puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.

În opinia unui autor, „contractul de locațiune nu poate înceta, în cazurile arătate [cazurile de mai sus (i) – (iv)], prin denunțarea sa unilaterală, această modalitate de încetare a contractului fiind posibilă, ca regulă, numai contractelor fără determinarea duratei. În materie de închiriere a locuințelor, rămân însă aplicabile cazurile particulare de denunțare unilaterală a contractelor de închiriere încheiate pe durata determinată”[4] articolul 1825 din Codul Civil.

III. Obiectul contractului de locațiune

Potrivit doctrinei, contractul de locațiunea are un dublu obiect: bunul dat în locațiune și prețul contractului (chiria)[5].

În ceea ce privește bunul închiriat în doctrină s-a afirmat că acesta poate fi atât mobil, cât și imobil[6]. Poate face un bun viitor obiectul unui contract de locațiune? În doctrină s-a afirmat că da, un bun viitor poate fi închiriat în mod valabil, locatorul urmând să răspundă pentru nerealizarea acestuia în termenul convenit de părți[7].

În ceea ce privește chiria, aceasta poate consta într-o sumă de bani sau în alte prestații[8]. Spre deosebire de contractul de vânzare – unde prețul poate fi doar o sumă de bani, prețul contractului de locațiune poate fi atât o sumă de bani, cât și alte prestații[9]. Chiria poate fi stabilită în raport cu durata contractului (în mod global sau pe unități de timp)[10].

Prețul chiriei trebuie să fie sincer și serios deoarece contractul poate fi anulat în situația în care chiria este stabilită fără intenția de a fi plătită sau în situația în care prețul chiriei este atât de disproporționat față de valoarea bunului încât rezultă în mod evident faptul că părțile nu au dorit să încheie un contract de locațiune[11]. În aceste situații, contractul ar putea calificat drept contract de comodat[12].

 


IV. Contractul de locațiune. Caracterele juridice

Forma contractului de locațiune nu necesită nicio formalitate deoarece contractul de locațiune este consensual – se încheie prin simplul acord de voință al părților[13]. Dar dacă se oferă în locațiune un bun imobil trebuie să existe un contract scris? Nu, nici în această situație nu este obligatorie forma scrisă a contractului deoarece, astfel cum s-a afirmat în doctrină „nu este necesară forma scrisă sau îndeplinirea vreunei alte solemnități nici când locațiunea poartă asupra unui bun imobil, deoarece prin această specie de contracte se transmite doar folosința, nu și proprietatea. Prin urmare, legea nu condiționează validitatea contractului de <<forma scrisă>> a acestuia, situația în care părțile încheie contractul într-o asemenea formă fiind utilă exclusiv probei”[14].

Alte caractere ale contractului de locațiune: (i) contract sinalagmatic – dă naștere la obligații interdependente și reciproce între părți; (ii) cu titlu oneros fiecare parte urmărește un scop patrimonial propriu (locatorul dorește să obțină chiria, iar locatarul dorește să folosească bunul); (iii) comutativ – drepturile și obligațiile părților sunt, de regulă, cunoscute la data încheierii contractului și nu depinde de hazard; (iv) contract translativ de folosință, iar nu translativ de proprietate; (v) cu executare succesivă [15].

 V. Efectele contractului de locațiune

Prin efecte ale contractului de locațiune vom înțelege, în principiu, drepturile și obligațiilor părților contractante, locatorul și locatarul, Codul civil român reglementând doar principalele obligații ale părților[16]. Care sunt, așadar, obligațiile generate de contractul de locațiune în sarcina locatorului și în sarcina locatarului? Potrivit art. 1786 din Codul Civil, principalele obligații ale locatorului sunt (i) predarea bunului dat în locațiune; (ii) menținerea bunului într-o stare corespunzătoare pentru a putea fi folosit pe toată durata locațiunii; (iii) asigurarea unei liniștite și utile folosințe. Potrivit art. 1796, obligațiile principale ale locatarului sunt (i) obligația de a lua în primire bunul dat în locațiune; (ii) obligația de a plăti chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract; (iii) obligația de a folosi bunul cu prudență și diligență; (iv) obligația de a restitui bunul la încetarea din orice cauză a contractului de locațiune.

Să discutăm, pe rând, aceste obligații.

 


A. Obligațiile locatorului

1.Contractul de locațiune. Obligația de predare a bunului

Prima obligație stipulată de Codul civil este obligația locatorului de a preda bunul dat în locațiune. Art. 1787 adaugă faptul că bunul trebuie predat într-o stare corespunzătoare de utilizare și împreună cu toate accesoriile sale. În doctrină s-a afirmat că, spre deosebire de contractul de vânzare unde bunul se predă în starea existență la încheierea contractului, contractul de locațiune obligă locatorul să predea bunul într-o stare corespunzătoare destinației locațiunii și să efectueze, dacă sunt necesare, „toate reparațiile necesare (inclusiv cele locative) în acest scop înainte de prelucrarea lucrului de către locatar”[17]. Ce se întâmplă dacă nu se execută în mod adecvat obligația de predare a bunului? Într-o asemenea situație, locatarul poate (i) solicita predarea silită a lucrului; (ii) solicita rezilierea contractului pentru neexecutare (cu daune-interese, dacă e cazul); (iii) invoca excepția de neexecutare[18].

2. Obligația de a menține bunul într-o stare corespunzătoare pentru a putea fi folosit pe toată durata locațiunii

Contractul de locațiune implică nu doar obligația locatorului de a preda bunul într-o stare corespunzătoare destinației sale, ci și obligația de a menține bunul într-o stare corespunzătoare pe toată durata locațiunii. Pentru a atinge acest obiectiv, locatorul trebuie să efectueze toate reparațiile necesare pentru a menține bunul într-o stare corespunzătoare (art. 1788 alin. (1) Codul Civil). De la regula enunțată anterior există o excepție: reparațiile locative ce rezultă dintr-o folosință obișnuită a bunului sunt în sarcina locatarului (art. 1788 alin. (2) Codul Civil). În practică, poate fi dificil de stabilit cui incubă reparațiile. Legislația nu stabilește criteriile ce ar trebui avute în vedere pentru a aprecia dacă o anumită reparație este una „locativă”, de mică însemnătate, aflată în sarcina locatarului sau „capitală”, de mare însemnătate, aflată în sarcina locatorului. Doctrina afirmă faptul că locatorul are obligația de a efectua reparațiile capitale, degradările ce provin din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, reparații generate de vicii de construcție[19]. Astfel, apreciem că, în sarcina locatarului, ar trebui să cadă doar acele reparații ce sunt generate de acțiunea sau inacțiunea locatarului. Cu alte cuvinte, dacă nu se poate întrevedea o legătură între fapta (acțiune sau inacțiune) locatarului și degradarea bunului, sarcina reparației ar trebui să revină locatorului.

3. Obligația de a asigura o folosință liniștită și utilă

În conformitate cu art. 1789, locatorul trebuie să depună toate diligențele pentru asigurarea unei folosințe liniștite și utile a bunului. Astfel, el este dator „să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință”. În concret, locatorul este obligat să garanteze împotriva viciilor (art. 1790 Cod Civil), să garanteze pentru lipsa calităților convenite (art. 1793 Cod Civil), să garanteze, în anumite situații, pentru tulburările de fapt (art. 1793 Cod Civil) și pentru tulburările de drept (art. 1794 Cod Civil).

În ceea ce privește garanția pentru vicii, spre deosebire de contractul de vânzare, locatorul trebuie să garanteze, de regulă, pentru toate viciile, indiferent că le-a cunoscut și indiferent dacă acestea au survenit înainte sau după încheierea contractului de locațiune (art.1790 alin. (1) Cod Civil). Deși locatorul nu răspunde, de regulă, pentru viciile aparente, el răspunde pentru prejudiciile cauzate de viciile aparente la adresa vieții, sănătății sau integrității corporale a locatorului (art. 1790 alin. (2) Cod Civil).

Ce se întâmplă dacă a fost dat în locațiune un bun ce prezintă vicii pentru care locatorul este obligat să răspundă? Ce remedii are, în această situație, locatorul? Un prim remediu este dreptul de a solicita înlăturarea viciului de către locator. Un al doilea remediu este scăderea proporțională a chiriei pentru situația în care locatarul nu înlătură viciile în cel mai scurt timp (art. 1791 alin. (1) Cod Civil). Un alt remediu este rezilierea contractului pentru situația în care viciul este atât de grav încât, dacă ar fi fost cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune. Un exemplu în acest sens ar putea fi închirierea unui apartament pe timp de vară al cărui sistem de încălzire nu funcționează, iar locatorul își dă seama de acest viciu cu ocazia venirii sezonului de iarnă.

În ceea ce privește tulburările de fapt, art. 1793 Cod Civil prevede faptul că locatorul este obligat să garanteze doar pentru tulburările de fapt ce împiedică locatarul să preia bunul. Potrivit aceluiași text, locatorul nu este obligat să garanteze pentru alte tulburări de fapt. Locatorul nu este obligat să garanteze împotriva acestor tulburări deoarece locatarul are propriile sale remedii juridice – acțiunile posesorii[20].  

În ceea ce privește tulburările de drept, art. 1794 Cod Civil prevede faptul că locatorul are obligația de a-l apăra pe locatar împotriva tulburărilor de drept inclusiv în situațiile în care nu există o tulburare de fapt. Mai mult, potrivit aceluiași articol, dacă tulburarea de drept are ca efect lipsirea, în tot sau în parte, a locatarului de folosința bunului, locatorul trebuie să despăgubească pentru toate prejudiciile suferite. Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi fost cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, se poate rezilia contractul în condițiile legii (art. 1794 alin. (2) Cod Civil). Cu toate acestea, nu se pot solicita daune-interese dacă locatarului îi era cunoscută cauza de evicțiune la data încheierii contractului (art. 1794 alin. (3) Cod Civil), fiind, astfel cum s-a afirmat în doctrină, de rea-credință[21]. În schimb, dacă locatarul a fost de bună-credință și nu a cunoscut cauza de evicțiune, poate solicita și daune-interese[22].

B. Contractul de locațiune. Obligațiile locatarului

Potrivit art. 1796, obligațiile principale ale locatarului sunt (i) obligația de a lua în primire bunul dat în locațiune; (ii) obligația de a plăti chiria în cuantumul și la termenele stabilite prin contract; (iii) obligația de a folosi bunul cu prudență și diligență; (iv) obligația de a restitui bunul la încetarea din orice cauză a contractului de locațiune.

Obligația locatarului de a lua în primire bunul dat în locațiune este o obligație corelativă obligației locatorului de a preda bunul[23]. Ce se întâmplă dacă locatarul nu preia bunul închiriat? La nivel doctrinar s-a afirmat că, în această situație, „locatorul poate cere rezilierea contractului și daune-interese”[24]

 


În caz de neexecutare a obligației de plată a chiriei, locatorul poate solicita executarea silită sau rezilierea contractului de locațiune[25]. Cu privire la executare silită, este important de amintit faptul că, dacă au fost încheiate în formă autentică sau cele înregistrate la organele fiscale, contractele de locațiune au caracter executoriu (art. 1798 Cod Civil). Având un caracter executoriu, procedura de executare silită este mult mai simplă, nemaifiind necesară recurgerea la instanțele de judecată, ci creanța (chiria) putând fi executată de către executorii judecătorești, în conformitate cu dispozițiile Noului Cod de Procedură Civilă.

Obligația de a folosi bunul cu prudență și diligență presupune ca locatorului să se comporte ca un bun proprietar asupra bunului dat în locațiune și să nu îi schimbe destinația stabilită prin contract sau prezumată – conform naturii bunului, destinației anterioare, destinației oferite de locator, etc (art. 1799 Cod Civil). Obligația de a folosi bunul cu prudență și diligență include și alte obligații specifice ale locatarului, respectiv (i) obligația de a înștiința locatorul despre nevoie de reparații (art. 1801 Cod Civil); (ii) obligația de a efectua reparațiile de întreținere curentă, așa-numitele „reparații locative” (art. 1802 Cod Civil);  (iii) obligația de a permite examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile (examinarea bunului trebuie realizată fără să se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinței bunului) – art. 1804 Cod Civil

***

Acest articol va fi urmat de un nou articol cu privire la sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune, expirarea termenului și tacita relocațiune, înstrăinarea bunului dat în locațiune și încetarea contractului. De asemenea, un alt articol prezintă regulile particulare în materia închirierii locuințelor.

 

Referințe:

[1] Florin Moțiu, Contracte speciale. Curs universitar, Editura Universul Juridic, 2020, București, p. 165.

[2] Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte Speciale, Vol II, ediție actualizată de Lucian Mihai și Romeo Popescu, Editura Universul Juridic, București, 2006, p. 7-8.

[3] P. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, Contractele speciale, Ed. Wolters Kluwer România, 2007, traducător Diana Dănișor, p. 321.

[4] Decebal-Adrian Ghinou în lucrarea Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod Civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, București, 2012, p. 1827.

[5] Florin Moțiu, op. cit., p. 169;  Decebal-Adrian Ghinou în lucrarea Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p. 1816.

[6] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, Dreptul contractelor civile și comerciale. Teorie, jurisprudență, modele, Ed. Hamangiu, 2020, p. 189.

[7] Florin Moțiu, op. cit., p. 169.

[8] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, op. cit. supra, p. 189.

[9] Francisc Deak, op. cit. p. 17.

[10] Idem, p. 15.

[11] Decebal-Adrian Ghinou în lucrarea Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p. 1821.

[12] Francisc Deak, op. cit., 2006, p. 72.

[13] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, op. cit. supra, p. 190.

[14] Ibidem.

[15] Florin Moțiu, op. cit., p. 166-169.

[16] Idem, p. 171.

[17] Francisc Deak, op. cit. supra, p. 18.

[18] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, op. cit. supra, p. 201.

[19] Francisc Deak, op. cit. supra, p. 19.

[20] Decebal-Adrian Ghinou în lucrarea Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit. supra, p. 1832.

[21] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, op. cit. supra, p. 206.

[22] Ibidem.

[23] Decebal-Adrian Ghinou în lucrarea Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p. 1835.

[24] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, op. cit. supra, p. 207.

[25] Francisc Deak, op. cit. supra, p. 29.




























AFLĂ MAI MULTE!