Judecătoria Cornetu. Rezoluțiunea contract. Răspundere pentru vicii



Cod ECLI ECLI:RO:JDCOR:2021:001.______

DOSAR NR. _______________

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA CORNETU

SENTINȚA CIVILĂ NR. 54/2021

Ședința publică din data de 04.02.2021

Instanța constituită din:

Președinte: E____-A______ PETC______

Grefier: C_______ B___

Pe rol se află soluționarea cererii de chemare în judecată formulate de reclamantul A____ A_____ A_____ în contradictoriu cu pârâta B__ B__ CONSTRUCT S.R.L., având ca obiect rezoluțiune contract.

Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 21.01.2021, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 04.02.2021, când a reținut următoarele.

INSTANȚA,

Deliberând asupra cauzei de față, constată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 22.10.2019, reclamantul A____ A_____ A_____ a chemat în judecată pe pârâta B__ B__ Construct S.R.L., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună rezoluțiunea parțială a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2885/10.04.2017, cu privire la locurile de parcare nr.16 și nr.17, situate în orașul Popești Leordeni, _____________________. 20, L__ 1, subsol, ________________, obligarea pârâtei la restituirea sumei de _____ lei, reprezentând contravaloarea locurilor de parcare, obligarea pârâtei le întreprinderea tuturor formalităților legale, la autoritățile competente pentru punerea în situația anterioară a părților, respectiv rectificarea cărții funciare, cu cheltuieli de judecată, reprezentate de taxa judiciară de timbru, onorariu expert și onorariu avocat.

În motivare, reclamantul a arătat că în data de 20.02.2017, între pârâtă, în calitate de promitentă-vânzătoare și acesta, în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1174/21.02.2017, având ca obiect apartamentul nr. 75, situat la etaj 2, sc.B, _________________ Popești Leordeni, _____________________.20, L__ 1, având număr cadastral ______ – C1 – U75, intabulat în Cf nr.______ – C1-U75, parcarea nr. 16, siatuată la subsol, având numpr cadastral ______ – C1 – U130, intabulat în CF nr.______ – C1 – U130 și parcarea nr.17, având număr cadastral ______ – C1-U131, intabulat în CF nr. ______ – C1 – U131, pentru prețul total de ______ lei, dintre care ______ lei contravaloare apartament și _____ lei contravaloare locuri de parcare.

În continuare, a precizat că la data de 10.04.2017 au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2885/10.04.2017, având ca obiect bunurile imobile anterior evidențiate, iar la data de 21.07.2017, părțile au semnat un proces-verbal de predare-primire doar pentru apartamentul nr. 75, în vederea constatării stadiului apartamentului în momentul predării efective a acestuia, iar pentru cele două locuri de parcare nu au încheiat proces-verbal de predare-primire.

Reclamantul a specificat că după achiziționarea imobilului, precum și a celor două locuri de parcare, acesta a întâmpinat o ________ probleme, care au fost aduse la cunoștința pârâtei, atât prin convorbiri telefonice, cât și prin mesaje telefonice. Astfel, a precizat că începând cu luna noiembrie 2017, acesta a adus la cunoștința pârâtei faptul că cele două locuri de parcare nr.16 și nr.17 nu pot fi utilizate, existând numeroase infiltrații în tavanul parcărilor, scurgeri de apă și căderi de tencuială ce face imposibilă folosirea acestora.

Reclamantul a evidențiat că autoturismele acestuia au suferit numeroase avarii din cauza scurgerilor de apă și a căderilor de tencuială, necesitând reparații atât la caroseria mașinilor, cât și la lunetă.

Reclamantul a menționat că în urma discuțiilor purtate cu numitul B____, reprezentantul societății pârâte, precum și cu angajați ai societății pârâte, acestuia i s-a propus schimbarea celor două louă locuri de parcare cu locuri disponibile, astfel că au fost întreprinse de către acesta toate măsurile necesare obținerii acordului CEC Bank pentru întocmirea documentelor necesare schimbării celor două locuri de parcare.

Astfel, a mai precizat că începând cu luna noiembrie 2017 și până în luna august 2018, deși i s-a promis de către reprezentanții pârâtei că se vor întreprinde toate măsurile pentru schimbarea celor două locuri de parcare, acest lucru nu s-a întâmplat, ceea ce i-a cauzat numeroase neplăceri și prejudicii materiale.

Reclamantul a arătat că a efectuat toate demersurile la CEC Bank petru obținerea acordului din partea unității bancare privind încheierea actelor necesare transferului dreptului de proprietate pentru schimbul locurilor de parcare, însă pârâta, deși i s-a adus la cunoștință acest aspect, nu a întreprins niciun demers.

În continuare, a învederat că, față de poziția pârâtei, la data de 05.09.2018 a formulat și comunicat prin intermediul B___ T___ A__-M____ și T___ N___ V________, o notificare înregistrată sub nr. 312N, primită prin societatea pârâtă la data de 10.09.2018, potrivit procesului-verbal de înmânare, prin care a solicitat ca în termen de 15 zile de la primirea notificării să procedezeze la restituirea integrală a prețului achitat de reclamant la achiziționarea celor două locuri de parcare și, totodată, să întreprindă toate măsurile legale în vederea întocmirii formalităților intrării în poseisa și proprietatea celor două locuri de parcare, notificare la care nu s-a dat curs.

Reclamantul a specificat că vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.

În continuare, acesta a subliniat că de la momentul încheierii contractului de vânzare al bunului ia naștere și obligația vânzătorului de a garanta contra evicțiunii, iar raportul obligațional de garanție contra evicțiunii și viciilor ascunse ale bunului vândut trebuie să respecte principiul relativității efectelor contractului de vânzare res inter alios acta aliis nec nocere prodeste potest, lucrul petrecut între unii nu poate nici să strice, nici să folosească altora.

Reclamantul a menționat că în favoarea cumpărătorului este reglementat un drept de opțiune între a promova acțiunea estimatorie și a promova o acțiune redhibitorie, lăsându-i acestuia libertatea să aleagă între cele două mijloace juridice procedurale pe acela pe care îl consideră mai eficient și mai adecvat pentru protejarea intereselor sale.

Acesta a mai specificat aspectul potrivit căruia cumpărătorul poate cere rezoluțiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicțiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul, însă, în situația în care evicțiunea parțială nu atrage rezoluțiunea contractului, vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului o parte din preț proporțională cu valoarea părții de care a fost evins.

Reclamantul a evidențiat că, având în vedere că cele două locuri de parcare nu pot fi utilizate de cumpărător din cauza viciilor ascunse de construcție, consideră că acțiunea este temeinică și legală.

Reclamantul a mai adăugat că susține existența viciilor de construcție, având în vedere că pârâta a întreprins pe parcursul timpului operațiuni de reparații ale plafonului celor două parcări, însă aceste reparații sunt inutile în condițiile în care există vicii de construcție ce nu pot fi înlăturate.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1690 pct.4, art. 1672, art. 1695, art. 1700, art. 1709 C.civ., art. 33, art. 36, art. 194 și art. 453 C.proc.civ..

În dovedire, reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtei, proba testimonială cu un martor și proba cu expertiză tehnică în specialitatea construcții.

Reclamantul a anexat cererii de chemare în judecată interogatoriul pârâtei (f.8-10), o ________ înscrisuri (f.11-25, 39-40), planșe fotografice (f.26-31) și corespondență electronică (f.32-38).

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 1608 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, potrivit art. 3 alin.(1) O.U.G. 80/2013, conform chitanței seria ______ nr. ______ (1) din data de 13.11.2019 (f.47).

La data de 13.02.2020, pârâta a depus la dosarul cauzei întâmpinare (f.50-54), prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, pârâta a precizat că între aceasta și reclamanta s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2885/10.04.2017, având ca obiect apartamentul nr. 75, situat în Popești Leordeni, _____________________.20, L__ 1, __________, ________________ de parcare nr.16 și nr.17, situate la subsolul blocului 1, în care se află și apartamentul cumpărat.

Pârâta a specificat că, deși a cumpărat aceste două locuri de parcare, reclamantul a utilizat întotdeauna alte două locuri de parcare ce nu îi aparțineau, ci erau în proprietatea acesteia, respectiv locurile nr.46 și nr.64.

Pârâta a evidențiat că spre sfârșitul anului 2017 reclamantul i-a solicitat să facă un schimb, în sensul de a da locurile de parcare nr. 16 și nr.17 pentru a primi alte două locuri de parcare, însă pentru a face acest schimb era nevoie de acordul băncii creditoare CEC Bank S.A. – Sucursala V_______, deoarece imobilele au fost achiziționate parțial cu credit bancar, banca având înscris drept de ipotecă asupra acestora.

În continuare, pârâta a menționat că banca a emis o adresă prin care își dădea acordul pentru schimb, dar acordul era unul general, fără identificarea exactă a imobilelor cu privire la care urma să se facă schimbul, astfel că notarul care trebuia să autentifice contractul de schimb i-a comunicat faptul că este nevoie de acest acord expres al băncii, cu descrierea amănunțită a celor două locuri de parcare, aspect pe care l-a comunicat către CEC Bank, însă adresa solicitată de notar nu a fost niciodată emisă, astfel că nici contractul de schimb nu s-a realizat.

Totodată, aceasta a specificat că reclamantul a fost destul de nehotărât cu privire la locurile de parcare pe care le voia la schimb, în sensul că, deși i s-a comunicat lista completă a locurilor de parcare libere, acesta a dorit mereu locuri de parcare care erau ocupate sau promise spre vânzare.

Pârâta a arătat că, ulterior discuțiilor referitoare la schimb, reclamantul a sesizat-o printr-o notificare din septembrie 2018 cu privire la faptul că locurile sale de parcare nu mai pot fi folosite, deoarece s-au produs infiltrații care au cauzat căderi de tencuială ce au căzut pe mașina acestuia, producându-i avarii.

Pârâta a menționat că reprezentanții acesteia s-au deplasat la fața locului și au constatat că au existat într-adevăr unele infiltrații, ale căror cauze nu și le poate explica, iar după notificarea trimisă de reclamant, toate aceste degradări au fost reparate pe cheltuiala sa exclusivă, astfel că, în prezent, imobilul nu are nicio urmă de degradare.

Cu privire la tencuiala care ar fi căzut pe mașina reclamantului, pârâta a arătat că fotografiile sunt efectuate exact înainte de prmovarea acțiunii (pozele sunt datate 17.10.2019, iar acțiunea înregistrată la data de 22.10.2019), adică efectuate pro causa, iar tencuiala reprezintă de fapt bucăți mici de vopsea care s-au desprins din cauza umezelii și care nu puteau provoca nicio pagubă.

Pârâta a apreciat că demersul reclamantului este unul șicanatoriu, determinat de faptul că nu a obținut schimbul cu locurile dorite, iar nu din culpa acesteia, deoarece daunele nu există, prejudicii nu s-au produs, iar cauzele și efectele acelor mici infiltrații au fost înlăturate.

Pârâta a specificat că temeiul solicitărilor reclamantului ar fi garanția contra evicțiunii și viciilor ascunse ale bunului vândut, iar apărările vor fi efectuate doar cu privire la garanția pentru vicii ascunse, deoarece evicțiunea nu s-a produs.

Pârâta a menționat că din clauza contractuală ”noi părțile contractante, declară că am luat cunoștință de prevederile art. 1690 C.civ. referitoare la obligația cumpărătorului de a verifica, personal sau prin specialist, starea bunului imobil la momentul predării potrivit uzanțelor, în scopul informării vânzătoarei cu privire la existența unor vicii aparente și eventual a unor vicii ascunse, pe care este ținut să le remedieze de îndată, obligație pe care declarăm că am îndeplinit-o până la momentul semnării prezentului contract”, a reieșit că reclamantul cumpărător a declarat că a verificat starea bunului și acesta corespundea din punct de vedere calitativ, fără a prezenta suspiciunea de vicii ascunse.

Totodată, pârâta a evidențiat că nu a cunoscut și nu cunoaște să existe vicii ascunse ale imobilului pe care l-a avut în proprietate, fiind singurul incident de acest fel, în care un cumpărător pune la îndoială calitatea construcției, mai ales că nu aceasta este cea care a realizat lucrările de construire a acestui imobil _______________________________ el o garanție la rândul său față de beneficiar.

În plus, aceasta a specificat că o dovadă în plus a bunei credințe a acesteia este determinată de faptul că a luat măsuri și a reparat, pe cheltuiala sa, porțiunea din subsol unde au existat infiltrații, astfel că nu poate fi acuzată de nepăsare față de cumpărător.

De asemenea, pârâta a menționat că reclamantul nu a făcut dovada existenței acestor vicii la momentul predării bunului pentru a deveni activă garanția pentru vicii ascunse, conform art. 1707 alin.(3) C.civ..

În continuare, pârâta a învederat că reclamantul a solicitat rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare-cumpărare, dar nu a motivat de ce solicită să fie aplicatăă cea mai gravă dintre sancțiunile prevăzute de Codul civil, întemeindu-se în drept pe dispozițiile art. 1700 C.civ. care prevăd rezoluțiunea pentru evicțiune, ipoteză străină de cauza de față, unde discuția se poartă asupra eventualelor vicii ascunse, astfel că temeiul juridic corect al unei acțiuni ce vizează efectele garanției pentru vicii este art. 1710 C.civ..

Astfel, aceasta a specificat că garanția pentru vicii impune vânzătorului mai multe obligații graduale, corespunzător gravității acestora, scopul fiind, desigur, pe de o parte, limitarea unor acțiuni abuzive, disproporționate ale cumpărătorului împotriva vânzătorului raportat la gravitatea viciilor, iar, pe de altă parte, asigurarea stabilității raporturilor civile, prin menținerea acteor juridice încheiate cu bună-credință.

Pârâta a arătat că într-o primă fază garanția pentru vicii ascunse a vânzătorului impune acestuia să le înlăture direct sau să fie înlăturate pe cheltuiala sa, iar dacă o atare reparație nu este posibilă sau potrivită (raportat la gravitatea acestora), atunci vânzătorul are obligația de a înlocui bunul cu un altul lipsit de vicii, iar dacă nici acest lucru nu este posibil, vânzătorul poate fi obligat la o reducere corespunzătoare a prețului, menită a compensa calitatea bunului vândut afectat de vicii ascune, iar doar ca ultim remediu, dacă niciuna dintre metodele anterioare nu s-a putut realiza, obiectiv, legea prevede ca soluție rezoluțiunea contractului.

În final, pârâta a subliniat că în cazul în care se va dovedi că a existat vreun viciu ascuns de construcție, pentru care va răspunde constructorul, solicită să se dispună remedierea situației prin aplicarea primei soluții prevăzute de legiuitor în art. 1710 C.civ., respectiv înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, având în vedere că deja a reparat suprafața afectată.

Pârâta a menționat că nu există dovezi că eventualul viciu este atât de grav încât să facă locurile de parcare imposibil de folosit, astfel încât sancțiunea să fie rezoluțiunea.

Totodată, a solicitat respingerea cererii reclamantului, urmând a se da eficiență prevederilor art. 1710 alin.(2) C.civ..

În drept, au fost invocate prevderile art. 1707, art. 1710 C.civ., art. 205 C.proc.civ..

În dovedire, a solicitat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantului și proba cu un martor.

Pârâta a anexat întâmpinării o ________ înscrisuri (f.56-59) și planșe fotografice (f.60-62).

La data de 06.03.2020, reclamantul a depus la dosarul cauzei răspuns la întâmpinare (f.70-74).

În motivare, reclamantul a precizat că, deși pârâta a cunoscut problemele cu care acesta se confrunta nu a luat nicio măsură pentru remedierea acestora. A menționat că, având în vedere că locurile de parcare nr. 46 și nr. 64 nu erau vândute câtre alți locatari acesta, cu acordul societății pârâte, domnul administrator B____ G_______, a folosit aceste locuri de parcare pentru a evita noi posibile avarii la autoturisme din cauza căderilor de tencuială și a infiltrațiilor de apă.

În continuare, reclamantul a învederat că la data de 23.11.2017 CEC Bank S.A. și-a exprimat acordul în vederea schimbului locurilor de parcare, astfel cum rezultă din adresa nr. V/B/_____/23.11.2017. A arătat că prin emailul din data de 28.11.2017, acesta a fost înștiințat de către pârâtă că s-a emis adresa acestuia către secretariat și aceștia doresc să specifice numărul locurilor de parcare pentru că altfel vor fi respinse la Cartea Funciară.

În continuare, a arătat că la data de 18.12.2017, în urma solicitării exprese a domnului L____, CEC Bank a emis adresa nr. V/B/_____ prin care își dădea acordul privind efectuarea unui contract de schimb a locurilor de parcare, inserând în adresă textul exact comunicat de societatea pârâtă.

Reclamantul a arătat că, deși a respectat toate cerințele impuse atât de notar, cât și de reclamant, contractul de schimb pentru cele două locuri de parcare nu a fost niciodată întocmit, din culpa exclusivă a pârâtei.

Reclamantul a precizat că schimbarea celor două locuri de parcare nu a avut loc din cauza faptului că acesta ar fi fost destul de nehotărât, ci din culpa exclusivă a pârâtei, care, de fiecare dată, fie nu avea timp, fie amânau semnarea actului fără niciun motiv.

În acest sens, reclamantul a solicitat să se aibă în vedere schimburile de mesaje dintre părți din perioada 27 noiembrie 2017 – august 2018 din care reiese, fără putință de tăgadă, că societatea pârâtă nu a dorit niciodată să efectueze efectiv contractul de schimb pentur locurile de parcare.

Totodată, reclamantul a subliniat că pârâta recunoaște că cele două locuri de parcare prezintă numeroase avarii pe care nu și le explică și numai după primirea notificării nr.312N din 05.09.2018, comunicată prin intermediul B___ T___ A__ M____ și T___ N___ V________, la aproximativ un an de la achiziționarea locurilor de parcare, a întreprins măsuri pentru remedierea numeroaselor defecțiuni semnalate încă de la începtului anului 2017 de către reclamant.

Reclamantul a solicitat respingerea susținerilor pârâtei potrivit cărora acesta ar fi efectuat fotografii pro causa și că demersurile acestuia ar fi șicanatorii, având în vedere că și în prezent locurile de parcare prezintă aceleași avarii semnalate de la momentul achiziționării acestroa și nu pot fi utilizate.

Totodată, reclamantul a arătat că nu doar cele două locuri de parcare prezintă aceste avarii și că alți locatari, proprietarii diferitelor locuri de parcare situate în același perimetru se confruntă cu aceleași probleme.

Reclamantul a evidențiat că la data de 21.07.2017 părțile au încheiat proces-verbal de predare-primire doar pentru apartamentul nr.75, nu și pentru cele două locuri de parcare, având în vedere că la acea dată parcarea subterană se afla în construcție, iar după darea în utilizare a acesteia, pârâta a refuzat semnarea unui proces-verbal de predare-primire din cauza numeroaselor vicii de construcții pe care acestea le prezenta și le prezintă și la acest moment.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1690 pct.4, art. 1672, art. 1700, art. 1701, art.1709 C.civ., art. 33, art. 36, art. 201 pct.2, art. 453 C.proc.civ..

Reclamantul a anexat răspunsului la întâmpinare o ________ înscrisuri (f.75-86) și planșe fotografice (f.87-89).

În ședința publică din data de 25.006.2020 (f.116), s-a procedat la administrarea probei cu interogatoriul reclamantului (f.102-103), interogatoriul pârâtei (f.104-106) și la administrarea probei testimoniale cu martorul I______ D__ S______, declarația acestuia fiind atașată la fila 112 din dosar. Totodată, s-a încuviințat proba cu expertiză în specialitatea construcții și evaluarea proprietății.

La data de 10.09.2020, reclamantul a depus la dosarul cauzei o ________ înscrisuri și planșe fotografice (f.143-153).

În ședința publică din data de 17.09.2020, s-a administrat proba testimonială cu martorul G______ C_______ A_____, decalarația acestuia fiind atașată la fila 158 din dosar.

La data de 25.11.2020, domnul expert inginer B_____ N______ a depus la dosarul cauzei raportul de expertiză tehnică în construcții (f.164-184).

Părțile nu au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisurile aflate la dosar (f.11-25, 32-40, 56-59, 75-86, 143-153), planșe fotografice (f.26-31, 60-62, 87-89), proba cu interogatoriul reclamantului (f.102-103), interogatoriul pârâtei (f.104-106), proba testimonială cu martorii I______ D__ S______ și G______ C_______ A_____, declarațiile acestora fiind atașate la filele 112 și 158 din dosar, precum și proba cu expertiză în specialitatea construcții și evaluarea proprietății (f.164-184).

Analizând probele administrate, instanța reține următoarele:

În fapt, în data de 21.02.2017, între pârâta B__ B__ Construct S.R.L., în calitate de promitentă-vânzătoare și reclamantul A____ A_____ A_____, în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat Antecontractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1174 de către Societatea Profesională Notarială Ș________, Simi______ și H_____, având ca obiect apartamentul nr.75, situat la etajul 2, scara B, __________________ Popești Leordeni, _______________________.20, L__ 1, județul I____ (___________________ 64, Lot2), având nr. cadastral ______ – C1 – U75, intabulat în CF nr. ______ – C1 – U75 a localității Popești Leordeni, parcarea nr. 16, situată la subsol, __________________ Popești Leordeni, _______________________.20, L__ 1, județul I____ (___________________ 64, L__ 2), având număr cadastral ______ – C1 – U130, intabulatăm în CF nr. ______ – C1- U130 a localității Popești Leordeni și parcarea nr. 17, situată la subsol, __________________ Popești Leordeni, _______________________.20, L__ 1, județul I____ (___________________ 64, L__ 2), având număr cadastral ______ – C1 – U131, intabulată în CF nr. ______ – C1- U131 a localității Popești Leordeni (f.12-14).

Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare prețul final al vânzării a fost de ______ lei, plus TVA în cuantum de 5%, din care prețul apartamentului a fost de ______ lei, care a inclus TVA de 5%, iar prețul locurilor de parcare de _____ lei, care include TVA de 5% (câte _____,50 lei care inclusde TVA de 5% fiecare).

La data de 10.04.2017, părțile au încheiat Contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr.2885 de către Societatea Profesională Notarială Ș________, Simi______ și H_____, având ca obiect aceleași bunuri cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1174/21.02.2017 (f.15-18).

Potrivit prevederilor contractuale, suma de _____ lei s-a achitat conform antecontractului de vânzare-cumpărare, suma de _____ lei s-a achitat la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, iar suma de ______ lei urma să fie achitată din creditul acordat cumpărătorului, în baza contractului de credit nr. RQ____________04/04.04.2017 încheiat cu CEC Bank S.A. – Sucursala V_______.

La data de 21.07.2017, între reprezentantul Corvarsi Residence și reclamanta s-a încheiat procesul-verbal de predare-primire a apartamentului nr. 75 , scara B, ______________).

În dreptinstanța notează că a fost învestită cu o acțiune în declararea rezoluțiunii parțiale a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, respectiv restituirea sumei de bani aferente locurilor de parcare nr.16 și nr.17. În susținerea cererii formulate au fost dezvoltate mai multe motive de declarare a rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare pe care instanța le va analiza pe rând în cele ce urmează.

În primul rând, se observă că reclamantul a invocat drept temei al rezoluțiunii prevederile art.1695, art. 1700 și 1701 C. civ. (f.6), făcând referire apoi, în motivarea cererii, la obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune.

Instanța apreciază ca neîntemeiată solicitarea reclamantului de rezoluțiune parțială a contractului de vânzare-cumpărare întemeiată pe nesocotirea obligației de garanție contra evicțiunii, pentru următoarele considerente.

Prin contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate cu toate atributele sale: „de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu” (art. 555 C. civ.). Așadar, vânzătorul trebuie să-i garanteze cumpărătorului exercitarea deplină a dreptului dobândit după încheierea contractului.

Potrivit art. 1672 C.civ., vânzătorul are următoarele obligații principale: 1. Să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptului vândut; 2. Să predea bunul; 3. Să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului.

Astfel, din prevederile art. 1672 pct.3 C.civ., reiese că vânzătorul are două obligații distincte, respectiv obligația de a-l garanta pe cumpărător contra evicțiunii, obligație reglementată de prevederile art. 1695-1706 C.civ. și obligația de a-l garanta pe cumpărător contra viciilor bunului vândut, obligație care își găsește reglementarea legală în cuprinsul prevederilor art. 1707-art. 1715 C.civ..

Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să asigure cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului. Astfel, obligația de garanție a vânzătorului are o dublă înfățișare: liniștita posesie a lucrului (garanția contra evicțiunii) și, pe de altă parte, utila folosință a lucrului (garanția contra viciilor).

În legătură cu evicțiunea, aceasta constă fie în pierderea proprietății lucrului (în totalitate sau în parte), fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar.

Potrivit art. 1695 C.civ., vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut. Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată. De asemenea, garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.

Având în vedere precizările anterior expuse, dispozițiile art. 1695 C.civ., semnificația noțiunii de evicțiune, motivarea acțiunii reclamantei (care pare a fi centrată pe ideea de vicii ascunse/neconformități, deci pe aspecte ce țin de utila folosință a lucrului) și reținând, totodată, împrejurarea că nu s-a relevat în cauză vreo faptă imputabilă vânzătorului (în sensul art. 1695 alin. 3 C.civ.) care să atragă garanția acestuia contra evicțiunii, instanța reține că nu poate fi dispusă rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare-cumpărare, supus analizei, în baza art. 1700 și art. 1701 C. civ..

În continuare, în ceea ce privește solicitarea reclamantului de rezoluțiune parțială a contractului de vânzare-cumpărare bazată pe nesocotirea obligației de garanție pentru vicii ascunse, sunt avute în vedere următoarele considerente.

Potrivit art. 1707 alin.(1) C.civ., vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.

În continuare, potrivit art. 1707 alin.(2) și alin.(3) C.civ., este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent, iar garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.

Art. 1710 C.civ. reglementează efectele garanției și prevede că, în temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate obține, după caz: a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia; b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii; c) reducerea corespunzătoare a prețului; d) rezoluțiunea vânzării.

Se observă așadar că în actuala reglementare este prevăzută expres exigența după care se apreciază posibilitatea cumpărătorului de a descoperi viciile ascunse. Potrivit art. 1707 alin. (2) C. civ. caracterul ascuns al viciului se raportează la modelul abstract al unei persoane prudente și diligente, natura ascunsă a viciului fiind un element obiectiv care nu depinde de calitățile personale ale cumpărătorului.

Astfel, pentru a se putea angaja răspunderea pentru vicii ascunse este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții: 1. Viciul să fie ascuns; 2. Viciul să fie grav; 3. Viciul sau cauza lui să fi existat la data predării bunului; 4. Viciul să se ivească înăuntrul termenului de garanție și 5. Viciul să fie inerent bunului vândut.

Rezultă, așadar, că reaua-credință a vânzătorului nu reprezintă o condiție pentru operarea acestei garanții.

De asemenea, potrivit art. 1708 alin.(1) C.civ., dacă părțile nu au convenit altfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar și atunci când nu le-a cunoscut.

În cazul îndeplinirii tuturor condițiilor pentru declanșarea răspunderii pentru vicii ascunse, cumpărătorul va putea solicita: a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia; b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii; c) reducerea corespunzătoare a prețului; d) rezoluțiunea vânzării.

În ceea ce privește rezoluțiunea vânzării (art. 1710 alin.1 lit.d) C.proc.civ.), aceasta presupune fie reaua-credință a vânzătorului, fie în cazul vânzătorului de bună-credință, parcurgerea de către cumpărător a procedurii prealabile prevăzute de art. 1709 C.civ., care statuează următoarele: ” cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a cere măsura prevăzută la art. 1710 alin.(1) lit.d) C.civ.”.

Astfel, procedura prealabilă instituită de prevederile art. 1709 alin.(1) C.civ. este incidentă în cazurile în care vânzătorul este de bună-credință, neavând cunoștință de existența viciului.

Instanța reține că din întreg materialul probator existent în cauză nu a rezultat faptul că pârâta-vânzătoare ar fi fost de rea-credință, necunoscând viciile care afectau cele două locuri de parcare la momentul perfectării vânzării. Totodată, în contractul de vânzare-cumpărare părțile nu au stabilit vreo clauză potrivit căreia vânzătorul este exonerat de obligația de garantare contra viciilor ascunse.

Pârâta a menționat că din cuprinsul clauzei contractuale a rezultat că reclamantul a verificat starea bunului și acesta corespundea din punct de vedere calitativ, fără a prezenta suspiciune de vicii ascunse, luând cunoștință de prevederile art. 1690 C.civ.

Potrivit prevederilor art. 1690 C.civ., bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului. Cumpărătorul are obligația ca imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanțelor. Dacă în urma verificării se constată existența unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa informării, se consideră că vânzătorul și-a executat obligația prevăzută la alin.(1). Cu toate acestea, în privința viciilor ascunse, dispozițiile art. 1707-1714 rămân aplicabile.,

Astfel, în privința viciilor ascunse, rămân aplicabile prevederile art. 1707-1714 C.civ., vânzătorul răspunzând pentru garanția contra viciilor ascunse.

În lipsa dovedirii relei-credințe a pârâtei-vânzătoare, instanța reține aplicabilitatea prevederilor art. 1709 alin.(1) C.civ. care instituie în sarcina cumpărătorului obligația de a aduce la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, viciile ascunse ale lucrului.

Din interogatoriul administrat pârâtei (f.104) a rezultat faptul că reclamantul i-a adus la cunoștință pârâtei că există infiltrații la locurile la parcare.

De asemenea, din declarația martorului G______ C_______ A_____ (f.158) reiese că reclamantul a fost primul care a cerut efectuarea de reparații la locurile de parcare.

Totodată, din corespondența electronică atașată la filele 32-38, rezultă că începând cu luna noiembrie 2017 și până în luna iulie 2018 reclamantul a purtat discuții cu pârâta în vederea schimbării celor două locuri de parcare. Deși din corespondența respectivă nu reiese în mod exact care era motivul înlocuirii celor două locuri de parcare, instanța, coroborând aceste înscrisuri cu notificarea transmisă pârâtei din data de 05.09.2018 (f.39), precum și cu conversațiile atașate la filele 80-85, reține că reclamantul și-a îndeplinit obligația de a aduce la cunoștința pârâtei-vânzătoare, într-un termen rezonabil, existența viciilor care îi afectau folosința utilă a celor două locuri de parcare.

În continuare, instanța va proceda la analiza condițiilor necesare pentru angajarea răspunderii pentru vicii ascunse.

În ceea ce privește prima condiție, aceea ca viciul să fie ascuns, instanța reține că este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.

Natura ascunsă a viciului unui bun este un element obiectiv și nu depinde de calitățile personale ale cumpărătorului: Sintagma ”cumpărător prudent și diligent” nu trebuie interpretată în sensul că legea cere cumpărătorului o anumită pregătire de specialitate în legătura cu natura sau cu destinația bunului.

Examinarea trebuie să rămână în limitele unei verificări normale a bunului, cu ocazia predării, nefiind vorba despre efectuarea unui examen de specialitate al bunului.

Din raportul de expertiză întocmit de către inginer B_____ N______ (f.164-173), a rezultat că la fața locului s-au constatat la locurile de parcare cu nr. 16 și nr.17 existența atât a unor vicii vizibile, cât și a unor vicii ascunse. În ceea ce privește viciile vizibile, s-a precizat că acestea constau în: placa suport și de uzură a platformei carosabile din beton simplu (parcare supraterană) din spatele blocului de locuințe prezintă fisuri și crăpături accentuate și pătrunse în masa betonului; aceeași placă suport și de uzură are prevăzute pante de scurgere a apelor către blocul de locuințe și nu sunt prevăzute sifoane de colectare și de evacuare a apelor pluviale de pe platformă; tencuielile lavabile de pe intradosul tavanului de deasupra locurilor de parcare sunt de proastă calitate sau nu corespund caracteristicilor spațiului, in cazul apariției (existenței) umezelii în exces.

În legătură cu viciile ascunse, expertul a menționat că acestea constau în: ”placa de beton armat de peste subsol nu prezintă pante create cu sapa de ciment pentru colectare și îndepărtarea apelor infiltrate pe suprafața hidroizolației; cel mai probabil, nu s-a efectuat proba cu apa privind etanșeitatea hidroizolației, înainte de completarea în strat de pământ și execuția platformei carosabile de deasupra locurilor de parcare; placa de beton armat de peste subsol prezintă fisuri și crăpături în masa sa și nu există certitudinea ca proiectantul a avut în vedere, în calculele de rezistență a plăcii subsolului, ca aceasta poate prelua încărcături permanente și variabile (statice și dinamice); coroziunea betonului prin dizolvare-levigare este generată de interacțiunea fizică și chimică dintre apa infiltrată prin hidroizolația subsolului sau a aerului poluat cu piatră de ciment; interacțiunea fizică a apei infiltrate cu betonul din placa subsolului conduce la mărirea porozității materialului, ceea ce are ca efect scăderea durabilității acestuia, urmare a procesului de difuzie moleculară prin porii betonului cu efect direct, accentuat și ireversibil asupra permeabilității asupra pastei de ciment (de fapt, fenomenul și acțiunea unui proces denumit de locatarii din ___________________ fiind scurgerea de ”zeamă de ciment”); coroziunea armăturii reprezintă un efect imediat al coroziunii betonului care se accentuează în timp prin fenomenul de dizolvare-levigare a pietrei de ciment, iar prin ruginire barele de oțel își pierd aderența față de piatra de ciment și își măresc volumul cu efect secundat de fisurare a betonului, mai ales în elementele de beton subțiri (gen, plăci din beton armat).”

În continuare, prin raportul de expertiză s-a reținut că viciile de tipul coroziunii betonului și a armăturii de oțel au caracterul de vicii ascunse care evoluează și se accentuează în timp, iar efectele (degradările) apărute ajung să afecteze chiar rezistența elementelor de construcții respective.

Astfel, din concluziile raportului de expertiză a rezultat că cele două locuri de parcare prezintă atât vicii vizibile, cât și vicii ascunse de construcție (sau de exploatare a construcției).

Totodată, expertul a învederat că viciile ascunse ale construcției nu se puteau observa la data achiziționării locurilor de parcare fără asistență de specialitate.

În ceea ce privește cea de-a doua condiție, aceea ca viciul să fie grav, instanța reține că viciul este considerat grav atunci când afectează bunul în așa măsură încât acesta, fie devine impropriu utilizării potrivit destinației sale uzuale, fie micșorează capacitatea lui de a fi folosit sau valoarea atât de mult încât cumpărătorul, dacă le-ar fi cunoscut, nu ar mai fi cumpărat bunul sar ar fi plătit un preț mai mic.

În cadrul raportului de expertiză, expertul a precizat că ”datorită deficiențelor existente la hidroizolația plăcii de beton (izolată cu 2 straturi de membrană bituminoasă), tavanul aferent celor 2 locuri de parcare este afectat de infiltrații de ape pluviale și se degradează în mod vizibil, fapt care afectează funcțiunea de protecție a autoturismelor parcate.”

De asemenea, instanța constată că reclamantul, în mod constant, a fost nevoit să utilizeze alte locuri de parcare decât cele cumpărate de la pârâtă, aspect care reiese din conversațiile electronice de la filele 32-39, precum și din încercările reclamantului de a obține schimbarea locurilor de parcare cu altele. De asemenea, chiar și din nota de constatare depusă la dosar de către pârâtă (f.59), precum și din conversațiile de la filele 80-84 rezultă că reclamantul utiliza alte locuri de parcare, ceea ce nu poate conduce decât la concluzia că locurile sale de parcare cu nr.16 și nr.17 erau improprii utilizării, altfel reclamantul nu ar fi avut niciun motiv plauzibil pentru a utiliza locurile de parcare aparținând altor proprietari.

În ceea ce privește valoarea probatorie a corespondenței electronice purtate între cele două părți, instanța reține că aceasta constituie un început de dovadă scrisă, potrivit art. 310 C. proc. civ., corespondență care poate fi coroborată cu alte mijloace de probă sau chiar și cu atitudinea părții căreia respectiva înscriere i se opune. În aceste condiții, instanța constată că reclamanta a depus un început de dovadă scrisă în dovedirea neexecutării obligației de către pârâtă, însă aceasta din urmă nu a dovedit în niciun fel faptul pozitiv al executării obligației, așa cum îi impunea art. 249 C. proc.civ..

În ceea ce privește cea de-a treia condiție, aceea ca viciul sau cauza lui să fi existat la data predării bunului, instanța reține că vânzătorul datorează garanție atât pentru viciul existent la momentul predării bunului, cât și pentru viciul care apare ulterior predării bunului, cu condiția ca faptul care l-a cauzat (cauza) să fie anterior momentului predării.

Instanța reține că și această condiție este îndeplinită, având în vedere că din concluziile raportului de expertiză a rezultat că locurile de parcare prezintă vicii ascunse de construcție. Or, în cazul unor astfel de vicii de construcție este fără putință de tăgadă că ele existau și la momentul predării bunului.

În legătură cea de-a patra condiție, aceea ca viciul să se ivească înăuntrul termenului de garanție, instanța constată că și această condiție este îndeplinită, având în vedere că s-a constatat existența unor vicii ascunse de construcție.

În ceea ce privește ultima condiție, aceea ca viciul să fie inerent bunului vândut, instanța reține că bunul trebuie să fie impropriu întrebuințării la care este destinat sau utilitatea lui să fie micșorată din cauza unor defecte intrinseci, iar nu de elemente exterioare.

Instanța reține îndeplinirea în prezenta cauză și a acestei condiții, cele două locuri de parcare fiind improprii din cauza unor defecte intrinseci, de structură, astfel cum acestea au fost descrise la punctul V.3 1.2 din raportul de expertiză.

Având în vedere aspectele legale anterior învederate, instanța constată că, în prezenta cauză, sunt îndeplinite condițiile necesare pentru angajarea răspunderii pentru vicii ascunse.

Instanța reține că anterior formulării cererii de chemare în judecată, reclamantul a solicitat pârâtei să efectueze reparații la cele două locuri de parcare, reparații care au avut loc, așa cum au precizat ambele părți din litigiu.

De asemenea, din cuprinsul raportului de expertiză a rezultat faptul că ”lucrările de reparații ale tavanului s-au efectuat începând cu luna septembrie 2017 și până în luna noiembrie și ulterior, după ce reclamantul a notificat pârâtul în legătură cu deficiențele apărute”.

În legătură cu reparațiile efectuate, expertul a precizat că ”lucrările de reparații ale intradosului tavanului sunt neconforme din punct de vedere tehnic și nu răspunde necesităților de eliminare a infiltrațiilor de ape pluviale prin tavan, deoarece hidroizolația peste placa de beton prezintă defecte tehnice și nu asigură etanșeitatea acesteia”. De asemenea, acesta a mai precizat că ” s-au făcut unele reparații prin aplicarea pe suprafețele afectate (pete lineare sau cu dezvoltări locale) a unor plase din fibră sintetică peste care s-a aplicat un adeziv de culoare albă, de fapt soluția de tencuială aplicată termoizolației la pereții exteriori ai clădirilor”. Expertul a constatat că acest tip de reparație este neconform din punct de vedere tehnic, fără efectele cerute, iar tencuiala aplicată are un caracter grosier și neuniform și nu elimină viciile ascunse.

Instanța reține că reclamantul, prin cererea de chemare în judecată, a optat pentru rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare-cumpărare, cu privire la cele două locuri de parcare. În schimb, pârâta a precizat că s-ar impune, mai degrabă, înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia.

Potrivit prevederilor art. 1710 alin.(2) C.civ., la cererea vânzătorului, instanța, ținând seama de gravitatea viciilor și de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum și de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură prevăzută la alin.(1) decât cea solicitată de cumpărător.

Instanța reține că reclamantul, încă de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a încercat înlocuirea celor două locuri de parcare, demers care nu s-a finalizat, acesta rămânând în continuare cu locurile de parcare nr.16 și nr. 17. Totodată, se constată că s-a încercat din partea pârâtei repararea celor două locuri de parcare, reparație care s-a dovedit necorespunzătoare, astfel cum a reieșit din concluziile raportului de expertiză.

Având în vedere aceste aspecte, instanța apreciază ca neîntemeiată solicitarea pârâtei de a se opta pentru remediul prevăzut de art. 1710 alin.(1) lit.a) C.proc.civ., în condițiile în care acesta s-a dovedit ineficient.

Pentru a opera instituția rezoluțiunii judiciare se cer a fi întrunite următoarele condiții: creditorul să-și fi executat propria obligație, să existe o neexecutare însemnată a obligației de către cealaltă parte, neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația și debitorul obligației neexecutate să fie pus în întârziere.

În legătură cu prima condiție, anume creditorul să-și fi executat propria obligație, instanța reține faptul că reclamantul a făcut dovada îndeplinirii propriei sale obligații, și anume plata prețului bunului care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește cea de-a doua condiție, și anume să existe o neexecutare însemnată a obligației de către cealaltă parte, instanța reține faptul că pârâta nu a executat obligația de a-l garanta pe reclamant contra viciilor locurilor de parcare nr.16 și nr.17, astfel cum a rezultat din analiza anterioară a condițiilor garanției contra viciilor ascunse.

Cu privire la condiția ca neexecutarea să fie imputabilă părții care nu și-a executat obligația, instanța reține că în privința pârâtei operează o prezumție de culpă în legătură cu neexecutarea obligației de garanție contra viciilor ascunse. Astfel, în temeiul art. 1548 C.civ “ culpa debitorului unei obligații contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării.”

Pentru a nu fi angajată răspunderea debitorului, acesta trebuie să facă dovada unei cauze care îl exonerează de răspundere.

Instanța constată faptul că pârâta nu a făcut dovada unui cauze exoneratoare de răspundere, nefiind răsturnată prezumția relativă de vinovăție instituită de prevederile art. 1548 C.civ..

În ceea ce privește condiția ca debitorul obligației neexecutate să fie pus în întârziere, potrivit art. 1522 C.civ, instanța reține că aceasta este îndeplinită, având în vedere faptul că reclamanta a comunicat pârâtei, prin intermediul executorului judecătoresc, la data de 10.09.2018, o notificare scrisă prin care a solicitat restituirea integrală a prețului achitat la achiziționarea celor două locuri de parcare nr.16 și nr.17.

Potrivit art. 1549 alin.(2) C.civ., rezoluțiunea poate avea loc pentru o parte a contractului, numai atunci când executarea sa este divizibilă.

Totodată, potrivit art. 1711 alin.(1) C.civ., dacă numai unele dintre bunurile vândute sunt afectate de vicii și acestea pot fi separate de celelalte fără pagubă pentru cumpărător, iar instanța dispune rezoluțiunea în condițiile art. 1710, contractul se desființează numai în parte.

Având în vedere că prin contractul de vânzare-cumpărare reclamantul a procedat la achiziționarea unui apartament și a două locuri de parcare, dintre care doar locurile de parcare prezintă vicii ascunse, nu și apartamentul, iar acestea pot fi separate de bunul principal fără vreo pagubă pentru cumpărător, se poate dispune rezoluțiunea parțială a contractului, cu desființarea acestuia numai în parte.

Față de cele menționate anterior, în temeiul art. 1549 C.civ. rap. la art. 1710 alin.(1) lit.d) și art. 1711 alin.(1) C.civ., instanța va admite în parte cererea formulată de către reclamant, va dispune rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2885/10.04.2017 cu privire la locurile de parcare nr. 16 și nr.17, situate la subsol, în oraș Popești Leordeni, _____________________. 20, L__ 1, subsol, ___________________ (___________________ 64, L__ 2), intabultate în Cartea Funciară nr. ______ – C1 – U130 și nr. ______ – C1 – U131 a localității Popești Leordeni.

De asemenea, în temeiul art. 1554 C.civ. și art. 1712 alin.(2) C.civ., instanța va repune părțile în situația anterioară, în sensul că va obliga pârâta să restituie reclamantului suma de _____ lei, reprezentând prețul locurilor de parcare nr.16 și nr.17, iar reclamantul să predea pârâtei locurile de parcare nr. 16 și nr.17, situate la subsol, în oraș Popești Leordeni, _____________________. 20, L__ 1, subsol, ___________________ (___________________ 64, L__ 2), intabulate în Cartea Funciară nr. ______ – C1 – U130 și nr. ______ – C1 – U131 a localității Popești Leordeni.

În ceea ce privește solicitarea reclamantului de a se dispune obligarea pârâtei la întreprinderea tuturor formalităților legale pentru punerea în situația anterioară a părților, respectiv rectificarea cărții funciare, instanța o va respinge ca neîntemeiată pentru următoarele considerente.

Acțiunea în rectificare de carte funciară poate fi promovată în cazurile reglementate expres de art. 908 alin.(1) pct.1-4 C.civ. Ea reprezintă instrumentul judiciar prin intermediul căruia se remediază înscrierile greșite privitoare la situația juridică a imobilelor înscrise în cartea funciară.

Așa cum rezultă din dispozițiile art. 908 alin.(3) C.civ., prin acțiunea în rectificare se urmărește suplinirea consimțământului titularului dreptului tabular ce urmează să fie rectificat.

Acțiunea în rectificare de carte funciară poate fi formulată pe cale principală sau pe cale accesorie (cum ar fi atunci când soluționarea capătului de cerere având ca obiect rectificarea cărții funciare depinde de soluția dată cererii principale prin care se tinde la desființarea titlului care a stat la baza înscrierii).

Instanța reține că reclamantul nu a învestit instanța de judecată cu o cerere accesorie de rectificare de carte funciară, ci cu o cerere având ca obiect obligație de a face, respectiv de a dispune obligarea pârâtei la rectificarea cărții funciare.

Or, instanța constată că reclamantul este titularul dreptului tabular ce urmează să fie rectificat din cartea funciară, astfel că acesta este cel care se poate adresa Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru rectificarea mențiunilor din cartea funciară.

Potrivit dispozițiilor art. 453 alin. (1) C.proc.civ., întrucât pârâta este cea care a pierdut procesul, instanța o va obliga să plătească reclamantului suma de 6008 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, dintre care suma de 1608 lei reprezintă taxă judiciară de timbru (chitanța seria ______ nr. ______/13.11.2019, f.47), suma de 3000 lei reprezintă onorariu de avocat (factura ________ nr. 67/16.10.2019, f.75, extrase de cont, f.76-77), iar suma de 1400 lei reprezintă onorariu expert (chitanța nr. __________/1 din data de 25.06.2020, f.122).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂȘTE:

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A____ A_____ A_____, CNP _____________, cu domiciliul în Municipiul București, ________________________-118, _____________, ________________, cu domiciliul ales la Cabinet de Avocat Pitigoi D______ în Municipiul București, ________________________.2, ____________, ___________, sector 6 , în contradictoriu cu pârâta B__ B__ CONSTRUCT S.R.L., CUI RO ________, înregistrată în Registrul Comerțului sub nr. J____________, cu sediul în orașul Popesti – Leordeni, _________________________ comercial nr.1, nr. 1, camera 1, județul I____, cu sediul procesual ales la Cabinet de Avocat M_______ B____ în Municipiul București, ______________________, _____________, ____________, sector 4.

Dispune rezoluțiunea parțială a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2885 din data de 10.04.2017, cu privire la locurile de parcare nr. 16 și nr.17, situate la subsol, în oraș Popești Leordeni, _____________________. 20, L__ 1, subsol, ___________________ (___________________ 64, L__ 2), intabulate în Cartea Funciară nr. ______ – C1 – U130 și nr. ______ – C1 – U131 a localității Popești Leordeni.

Repune părțile în situația anterioară, în sensul că obligă pârâta să restituie reclamantului suma de _____ lei, reprezentând prețul locurilor de parcare nr.16 și nr.17, iar reclamantul să predea pârâtei locurile de parcare nr. 16 și nr.17, situate la subsol, în oraș Popești Leordeni, _____________________. 20, L__ 1, subsol, ___________________ (_____________________________), intabulate în Cartea Funciară nr. ______ – C1 – U130 și nr. ______ – C1 – U131 a localității Popești Leordeni.

Respinge capătul de cerere privitor la obligarea pârâtei la rectificarea cărții funciare, ca neîntemeiat.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 6008 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, dintre care suma de 1608 lei reprezintă taxă judiciară de timbru, suma de 3000 lei reprezintă onorariu de avocat, iar suma de 1400 lei reprezintă onorariu expert.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se va depune la Judecătoria Cornetu.

Pronunțată astăzi, 04.02.2021, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.

PREȘEDINTE, GREFIER,

E____-A______ Petc______ C_______ B___

Red. și tehnored.E.A.P.

Ex.4./11.02.2021

Acest document este preluat și procesat de o aplicație realizată gratuit de Wolters Kluwer Romania pentru Fundatia RoLII.

Conținutul său poate fi preluat și utilizat cu citarea sursei: www.rolii.ro




Pune o întrebare

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

MAI MULTE ARTICOLE




Vrei să primești articolele noastre direct pe mail?

Abonează-te, e gratuit!