Vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o specie a contractului de vânzare și este reglementată la art. 1758 și urm. din Codul Civil. Această vânzare permite vânzătorului să își exercite dreptul de răscumpărare cu privire la un bun.
Exemplu: Adrian (Vânzătorul) vinde lui Bogdan (Cumpărătorul) un teren la un preț sub prețul pieței. Deși terenul valorează 500.000 EURO, A îl vinde cu 400.000 EURO lui B. Printr-o clauză inclusă în contractul de vânzare, A își rezervă dreptul de a putea răscumpăra bunul într-un anumit termen în viitor.
Cât timp A nu își rezervă dreptul de răscumpărare, B (Cumpărătorul) va fi proprietar sub condiție rezolutorie și își va putea exercita, în raport cu bunul, atributele dreptului de proprietate. De exemplu, B va putea vinde bunul către terți sau îl va putea închiria. Dar dacă vânzătorul răscumpără bunul, care va fi soarta acestor contracte încheiate de către cumpărător cât timp a fost proprietar? În doctrină s-a explicat astfel:
„Cumpărătorul, fiind proprietar sub condiție rezolutorie, poate transmite dreptul de proprietate asupra bunului afectat de aceeași condiție. Îndeplinirea evenimentului, adică exercitarea opțiunii de răscumpărare a bunului, va avea ca efect atât desființarea contractului încheiat între vânzător și cumpărător, cât și desființarea eventualelor acte prin care cumpărătorul transmisese unor terți dreptul său de proprietate. Prin excepție, vânzătorul este ținut de locațiunile încheiate înaintea exercitării opțiunii, dacă au fost supuse formalităților de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării”.
Vânzarea cu opțiune de răscumpărare reprezintă importanță în practică deoarece este o posibilitate prin care se poate accesa mai rapid o sumă de bani[1]. Ca în exemplul anterior, Adrian (Vânzătorul) va putea vinde mai rapid un bun sub prețul pieței deoarece cumpărătorul este interesat să profite de această circumstanță a unui preț scăzut. Pentru a fi protejate interesele cumpărătorului, legea prevede posibilitatea ca prețul de răscumpărare să fie mai mare decât prețul vânzării. Cu toate acestea, pentru a se proteja interesele vânzătorului și ca o protecție împotriva cametei, art. 1762 din Codul Civil precizează faptul că diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plătit pentru vânzare nu poate depăși nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi. Dacă se depășește acest nivel maxim legal al dobânzii, atunci prețul răscumpărării va fi redus la prețul care a fost plătit pentru vânzare.
Cum funcționează în practică vânzarea cu opțiune de răscumpărare?
Potrivit art. 1758 din Codul Civil, vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o vânzare sub condiție rezolutorie. Astfel cum s-a spus în doctrină, „vânzătorul are calitatea de proprietar sub condiție suspensivă, iar cumpărătorul are calitatea de proprietar sub condiție rezolutorie”[2]. Termenul maxim pentru exercitarea dreptului de răscumpărare este 5 ani. Dacă, prin contractul de vânzare, a fost stabilit un termen mai mare pentru exercitarea dreptului de răscumpărare, atunci termenul va fi redus de drept la 5 ani.
Așadar, dacă vânzătorul își exercită dreptul de răscumpărare în termen, vânzarea se va desființa, iar vânzătorul va redeveni proprietar. Dacă vânzătorul nu își exercită dreptul de răscumpărare în termen, se va considera că respectiva condiție rezolutorie nu s-a îndeplinit, și, în consecință, dreptul cumpărătorului se va consolida. Cu toate acestea, este important de reținut că, pentru a-și putea exercita în mod legal opțiune de răscumpărare, vânzătorul va trebui să achite nu doar prețul răscumpărării, ci și următoarele tipuri de cheltuieli (art. 1759 Cod Civil):
- Cheltuielile cu încheierea contractului de vânzare;
- Cheltuielile cu realizarea formalităților de publicitate;
- Cheltuielile pentru ridicarea și transportul bunului;
- Cheltuielile necesare;
- Cheltuielile utile, în limita sporului de valoare.
În exemplul nostru, unde Adrian vânduse lui Bogdan un teren cu 400.000 EURO (sub prețul pieței), dar își rezervase opțiune de răscumpărare, suma finală pe care ar trebui să o plătească Adrian ar putea fi reprezentată de următoarea formulă: Prețul răscumpărării* + cheltuielile cu încheierea contractului de vânzare + cheltuielile cu realizarea formalităților de publicitate + cheltuielile pentru ridicarea și transportul bunului + cheltuielile necesare + cheltuielile utile, în limita sporului de valoare.
*astfel cum am menționat anterior, ca o protecție împotriva cametei, diferența dintre prețul răscumpărării și prețul vânzării nu poate depăși nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi.
Pentru exercitarea dreptului de răscumpărare, art. 1760 Cod Civil prevede faptul că vânzătorul trebuie să îl notifice pe vânzător sau pe orice alt subdobânditor căruia dreptul la răscumpărare îi este opozabil.
Referințe:
[1] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, Dreptul contractelor civile și comerciale. Teorie, jurisprudență, modele, Ed. Hamangiu, 2020, p. 130.
[2] C. Macovei/ Gheorgiu în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul Civil. Comentariu pe articole, Ediția 3, Ed. C. H Beck, București, 2021, p. 2088.
