Proprietatea periodică este o noutate introdusă de Noul Cod Civil și este o modalitate a dreptului de proprietate privată. Ea implică exercitarea dreptului de proprietate prin partajarea timpului și își are originea în activitatea de cumpărare a unor case de vacanță de către mai multe persoane care pot folosi respectivele case pe anumite perioade de timp strict determinate și care se repetă regulat[1]. De exemplu, două persoane cumpără o casă de vacanță și fiecare va avea dreptul să o folosească 6 luni pe an. Cu toate acestea, proprietatea periodică poate avea ca obiect atât bunuri mobile, cât și bunuri imobile[2].
Astfel cum s-a afirmat în doctrină, „trăsătura esențială a proprietății periodice constă în prezența mai multor titulari, care exercită succesiv și repetitiv atributul folosinței, corespunzător conținutului dreptului de proprietate asupra unui bun, mobil sau imobil, pe intervale de timp determinate, egale sau inegale”[3]. În doctrină s-a afirmat că proprietatea periodică este o formă a proprietății comune pe cote-părți, caracterul divizat al dreptului de proprietate fiind exprimat în tranșe de timp[4]. Profesorul Stoica a explicat astfel: „în asemenea cazuri [de coproprietate forțată], se păstrează toate trăsăturile definitorii ale coproprietății obișnuite: pluralitatea titularilor dreptului, unitatea materială a bunului, divizarea intelectuală a dreptului de proprietate și dreptul de a cere partajul. Particularitatea manifestată în aceste cazuri rezultă însă din modul de exprimare a divizării intelectuale a dreptului de proprietate. Cotele-părți nu se mai exprimă prin fracții sau procente, ci prin unități de timp. […] De exemplu, dacă unitatea de timp este de treizeci de zile, ea poate fi exprimată ca fracție în forma 30/365, precum și în procente, prin aplicarea regulii de trei simplă (30X100:365)”[5]. Fracțiunile de timp pot fi egale sau inegale[6]. Potrivit Noului Cod Civil, proprietatea periodică este o formă a coproprietății forțate întrucât, astfel cum s-a explicat în doctrină, dreptul de proprietate este împărțit între mai mulți coproprietari fără ca bunul să fie fracționat în materialitatea sa[7]. Fiind o formă a coproprietății forțate, proprietatea periodică nu poate înceta prin partaj judiciar, ci doar prin partaj voluntar.
Cum se naște proprietatea periodică?
Potrivit art. 688 Cod Civil, proprietatea periodică se poate naște numai prin act juridic (contract sau legat). Cum se poate naște proprietatea periodică prin contract? Un exemplu este acela în care mai multe persoane încheie un contract prin intermediul căruia decid construirea unei case sau confecționarea unui alt bun asupra căreia/căruia să dobândească un drept de proprietate periodică[8]. Un alt exemplu este acela în care mai multe persoane cumpără un bun și stabilesc prin convenție faptul că vor dobândi un drept de proprietate periodică asupra bunului respectiv[9]. Proprietatea periodică se poate naște și prin donație, donatorul prevăzând că donatorii vor dobândi un bun în regimul proprietății periodice[10]. În ceea ce privește nașterea proprietății prin legat, în doctrină s-a explicat astfel: „când proprietatea periodică se naște dintr-un legat, bunul care formează obiectul dreptului de proprietate privată preexistă, prin ipoteză, momentului în care se naște această modalitate juridică. Practic, în această ipoteză, dreptul de proprietate în forma sa pură și simplă se transformă în proprietate periodică. Oricum, nu trebuie să se confunde nașterea proprietății periodice prin legat cu transmiterea prin legat sau prin moștenire legală a dreptului unuia dintre titularii proprietății periodice. În primul caz, proprietatea periodică se naște din legat, în al doilea caz, proprietatea periodică preexistă legatului”[11].
Ce drepturi și obligații au coproprietarii?
Cele mai importante drepturi și obligații ale coproprietarilor în situația proprietății periodice pot fi rezumate astfel (i) fiecare coproprietar este obligat să realizeze toate actele de conservare astfel încât să nu împiedice ori să îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalți coproprietari (de exemplu, reparațiile urgente); (ii) fiecare coproprietar poate încheia, pentru intervalul său de timp, acte juridice precum închirierea, vânzarea, ipotecarea; (iii) actele de folosință materială care ar putea conduce la consumarea totală sau parțială a bunului nu pot fi realizate decât cu acordul tuturor coproprietarilor; (iv) la încetarea perioadei sale de timp, fiecare coproprietar este obligat să predea bunul următorului coproprietar.
Ce se întâmplă însă dacă un proprietar tulbură exercitarea drepturilor altor coproprietari? Profesorul Bîrsan a explicat astfel „în cazul în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea drepturilor lor de către ceilalți coproprietari, acesta va putea fi exclus din coproprietate la cererea coproprietarului vătămat, prin hotărâre judecătorească, cu precizarea că o asemenea excludere va putea fi dispusă numai dacă unul dintre ceilalți coproprietari ori un terț cumpără cota-parte a coproprietarului exclus. Practic, această excludere este însoțită de o vânzare silită a cotei-părți de proprietate periodică aparținând titularului exclus, după procedura prevăzută de art. 691 alin. (4), (5), (6) Cod Civil”[12].
Cum încetează proprietatea periodică?
Proprietatea periodică nu poate înceta prin partaj judiciar, dar poate înceta prin partaj voluntar, prin pieirea bunului, prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, prin dobândirea tuturor cotelor de către o singură persoană sau prin orice alte modalități permise de lege.
Referințe:
[1] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 316.
[2] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 285.
[3] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 285.
[4] Eugen Chelaru, op. cit., p. 316.
[5] Valeriu Stoica, op. cit., p. 284.
[6] Eugen Chelaru, op. cit. p. 319.
[7] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 285.
[8] Valeriu Stoica, op. cit., p. 286.
[9] Ibidem.
[10] Valeriu Stoica, op. cit., p. 286-287.
[11] Idem, p. 286.
[12] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 286.
