În realitatea de zi cu zi, poate fi imposibilă încheierea unui contract de vânzare pe loc (indisponibilitatea bunului, necesitatea unor acte sau formalități suplimentare), prin urmare părțile apelează la un mecanism juridic – promisiunea de vânzare. În practică, se cunosc mai multe variațiuni:
- promisiunea unilaterală de cumpărare – mecanismul juridic prin care cumpărătorul – promitent se obligă să cumpere un bun la un preț cuvenit dacă „proprietarul, beneficiarul promisiunii se va decide să îl cumpere”[1];
- promisiunea unilaterală de vânzare – mecanismul juridic prin vânzătorul-promitent se obligă să cumpere un bun la un preț cuvenit dacă cumpărătorul se va decide să îl cumpere;
- promisiunea de vânzarea bilaterală (promisiunea bilaterală de vânzare sau antecontractul de vânzare) – mecanismul juridic prin care părțile contractului, promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător se obligă să vândă, respectiv să cumpere în viitor un bun la un preț determinat.
Spre deosebire de promisiunea unilaterală de vânzare și de promisiunea unilaterală de cumpărare, promisiunea bilaterală (sau antecontractul de vânzare) are un caracter sinalagmatic, obligând nu doar o parte, ci ambele părți[2] – promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător. Cu alte cuvinte, în virtutea caracterului sinalagmatic, oricare dintre părți poate pretinde celeilalte părți să își execute obligația promisă (încheierea contractului de vânzare).
Promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare este un contract unilateral, în timp ce promisiunea de vânzare bilaterală este un contract sinalagmatic.
În practică, nu există nicio diferență între promisiune bilaterală de vânzare și antecontractul de vânzare, acele noțiuni fiind sinonime și având același regim juridic (condiții de încheiere, efecte, remedii etc).
Promisiunea, pentru a fi valabilă, trebuie să îndeplinească toate clauzele contractului de vânzare promis, în lipsa căruia contractul de vânzare nu ar putea fi încheiat (Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia I civilă, decizia nr. 2699 din 22 iunie 2018). De exemplu, promisiunea de vânzare trebuie să cuprindă identificarea bunului ce urmează a fi vândut, accesoriile acestuia (dacă e cazul) și prețul sau anumite criterii clare pentru determinarea prețului. În ceea ce privește prețul, Înalta Curte de Casație a precizat următoarele: „Prin urmare, şi condiţia ca preţul să fie determinat sau cel puţin determinabil, cerută ad validitatem pentru contractul de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinită de promisiunea de vânzare-cumpărare în scopul pronunţării aceluiaşi tip de hotărâre. Preţul este determinat când se precizează în act elementele care îl individualizează şi determinabil când se prevăd suficiente elemente necesare determinării acestuia”. (Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia I civilă, decizia nr. 2699 din 22 iunie 2018).
Promisiune de vânzare sub semnătură privată
Poate fi încheiată promisiunea sub semnătură privată atunci când legea cere forma autentică (la notar) pentru contractul de vânzare (de exemplu, atunci când bunul vândut este un imobil)? Răspunsul este da. Promisiunea de vânzare poate fi încheiată prin intermediul unui act sub semnătură privată, consensual, forma autentică nefiind necesară chiar dacă legea cere forma autentică pentru contractul de vânzare[3]. Cu alte cuvinte, dacă A și B intenționează să încheie un contract de vânzare cu privire la imobilul X, deși contractul de vânzare va trebui să fie încheiat în formă autentică la notar, promisiunea poate fi legal încheiată și printr-un înscris sub semnătură privată ad probationem.
Promisiunea bilaterală de vânzare. Efecte juridice. Promisiunea de vânzare neonorată
Dacă promisiunea bilaterală de vânzare a fost legal încheiată și toate condițiile de validitate sunt îndeplinite, părțile sunt obligate să execute ceea ce au promis prin contract. Așadar, promitentul-vânzător va fi obligat să vândă bunul, iar promitentul-cumpărător va fi obligat să cumpere bunul.
Dacă promisiunea de vânzare este neonorată, există mai multe remedii juridice la îndemână. Pe de o parte, se poate solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină cont de contract de vânzare (articolul 1669 Cod Civil). O parte poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină cont de contract de vânzare în termen de 6 luni de la data la care acest contract trebuia încheiat. Dacă se depășește termenul de șase luni, părțile nu mai pot cere în instanță pronunțarea unei hotărâri care să țină cont de contract de vânzare.
În practică, pentru obținerea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare, partea interesantă trebuie să acționeze în instanță cealaltă parte. Dacă se pronunță o astfel de hotărâre, cumpărătorul va fi obligat să plătească prețul, iar vânzătorul va fi obligat să predea bunul.
Dacă între timp intervine decesul promitentului vânzător, obligația de a vinde bunul se transferă moștenitorilor, așadar promitentul cumpărător își poate exercita remediile juridice împotriva moștenitorilor.
De asemenea, un alt remediu la îndemâna părților este rezoluțiunea promisiunii și obținerea, dacă este cazul de daune-interese din partea părții culpabile la neîncheierea contractului de vânzare. Termenul de prescripție este cel general. În ceea ce privește termenul de prescripție a acțiunii în rezoluțiunea promisiunii, în doctrină s-a exprimat următorul punct de vedere:
„Termenul de prescripţie a dreptului la acţiune în rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare începe a curge doar de la momentul în care partea interesată a dobândit certitudinea că pârâtul se află în imposibilitate de a-şi executa principala obligaţie asumată. În ipoteza analizată, termenul de prescripţie va începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător va efectua un act sau va adopta un comportament prin care se va nega existenţa dreptului de creanţă al promitentului-cumpărător (de exemplu, refuzul nejustificat al promitentului-vânzător de a se prezenta la notar în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare sub formă autentică)”[4].
Pentru a obține rezoluțiunea promisiunii de vânzare, partea interesantă se poate adresa instanței competente. Potrivit art. 1554 Cod Civil, dacă promisiunea este desființată prin rezoluțiune, se consideră că promisiunea nu a fost niciodată încheiată, iar fiecare parte este obligată să restuite celeilalte părţi prestaţiile primite (de exemplu, avansul contractului).
***
Referințe:
[1] Gheorghe Gheorghiu în lucrarea Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord), Noul Cod Civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, 2012, București, p. 1755.
[2] Ilie URS, Promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare, Fiat Iustitia nr. 1/2007, p. 33, disponibil la următoarea adresă, link accesat 18.04.2021.
[3] Idem, p. 35, disponibil la următoarea adresă. Ioana Nicolae, Scurte considerații privind promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare şi promisiunea bilaterală de vânzare în viziunea Codului civil. Acțiuni în justiție puse la dispoziția părții interesate în cazul neîndeplinirii obligațiilor asumate prin promisiune, Revista Universul Juridic nr. 5/2017, disponibil la următoarea adresă, link accesat 18.04.2021
[4] Viorel Terzea, Promisiune de vânzare-cumpărare. Acţiune în rezoluţiune. Prescripţie, Revista Dreptul nr. 8 din 2020.
