În momentul în care scriu acest articol, tot mai multe firme își închid spațiile pentru a preveni răspândirea virusului Covid-19, iar angajații lucrează de acasă. O parte din firmele care au semnate contracte de închiriere își pun următoarele întrebări, la care voi răspunde pe parcursul articolului:
- Trebuie să plătesc chiria chiar dacă nu mai am activitate?
- Pot invoca forța majora?
- Ce alte remedii legale am?
Într-adevăr, atâta timp cât există un contract semnat, el produce efecte, așadar firmele trebuie să plătească în continuare chiria dacă nu apelează la un remediu legal care să le exonereze de la plată. Până în prezent s-a vehiculat foarte mult forța majoră drept remediu legal pentru firme, însă forța majoră prezintă câteva dezavantaje: (1) trebuie dovedită forța majoră; (2) emiterea certificatului de forță majoră costă 500 euro; (3) la un moment dat, atâta timp cât contractul este încă în vigoare, riști să fii acționat ulterior în instanță și, în cele din urmă, instanța va decide dacă îți va da dreptate sau nu.
În perioada următoare, vom scrie publica informații concrete despre cum poți utiliza forța majoră, însă, din punctul meu de vedere, soluția renunțării la contract poate fi mai potrivită pentru unele firme.
Având în vedere că litigiile consumă timp, bani și energie, ar trebui să afli că ai și o altă soluție: ieșirea din contract (denunțarea unilaterală a contractului). Cu alte cuvinte, dacă nu spațiul nu îți mai este necesar în această perioadă, poți ieși din contract și, după încetarea epidemiei, poți găsi alt spațiu. Vorbim despre o procedură care se desfășoară fără intervenția instanțelor de judecată sau a altor autorități, dacă sunt respectate câteva condiții și sunt urmați pașii pe care îi voi indica mai jos.
1. Cum ies legal din contract dacă nu mai pot plăti chiria?
Potrivit art. 1276 din Codul Civil, dreptul de a denunța unilateral contractul (de a ieși din contract) poate fi exercitat, în situația contractelor de închiriere, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.
Prin urmare, dacă nu mai poți plăti chiria și ai decis că este mai bine să renunți la contract și să găsești ulterior un alt spațiu, trebuie să notifici în mod legal și conform prevederilor contractului pe care l-ai semnat cealaltă parte cu privire la intenția de a denunța contractul. Cel mai bine este să păstrezi dovada transmiterii acestei notificări (de exemplu, confirmarea de primire de la poștă cu conținut declarat sau confirmarea de citire a e-mailui).
Prin această notificare trebuie să respecți un termen rezonabil de preaviz. Din punctul meu de vedere, 15 zile în această perioadă reprezintă un termen rezonabil. După trecerea celor 15 zile, contractul încetează, prin urmare nu mai poți fi obligat la plata chiriei. Cu toate acestea, este posibil ca prevederile contractului tău să prevadă o procedură specială de denunțare unilaterală, de aceea îți recomand să citești articolul până la final.
2. Ce se întâmplă dacă nu denunț conform procedurii anterioare?
Dacă nu denunți conform procedurii anterioare sau conform indicațiilor din contract și nici nu ai un caz care să prezinte credibilitate în instanță, contractul va merge în continuare. Cu alte cuvinte, chiar dacă nu folosești spațiul, chiria va trebui plătită și neplata chiriei la termenul scadent va atrage plata de penalități. Așa te poți trezi ulterior cu acțiune în instanță și ulterior poți fi executat silit. Desigur, poți încerca să invoci forța majoră și este posibil să ai și șanse de câștig, dar ieșirea din contract (denunțarea) poate fi o soluție mai la îndemână și mai lipsită de costuri.
3. La ce ar trebui să fii atent?
În unele situații nu este atât de simplu cum am descris la punctul 1. și este posibil ca în contract cealaltă parte să fi redactat anumite condiții pentru renunțarea la contract. Îmi amintesc că în perioada stagiaturii am participat la negocierea unor contracte de închiriere cu Mega Mall și Carrefour și condițiile pentru renunțarea la contract erau aproape imposibil de îndeplinit: printre altele, exista o penalitate pentru renunțarea la contract care valora plata chiriei pe un număr de luni.
Din fericire nu toate contractele sunt atât de riguroase și este posibil ca în contractul tău să fie absentă această clauză de denunțare sau să fie o situație mai simplă de a renunța la contract, însă, pentru a ști ce remedii, îți recomand să:
a) Recitești contractul și să te oprești la secțiunea care vorbește despre „denunțarea unilaterală”.
b) Dacă ai găsit acea secțiune, citește ce scrie. E posibil să îți spună (1) cum să notifici, (2) care e termenul, (3) dacă există sau nu o penalitate sau (4) alte condiții. Dacă în contract scrie că notificarea se va realiza prin serviciul poștă sau curierat, iar tu notifici pe e-mail, nu este legal și nu vei ieși din contract (Reține: contractul este legea între părți). Prin urmare, trebuie să notifici exact cum scrie acolo și în termenul indicat.
c) Dacă nu ai găsit acea secțiune, înseamnă că se aplică regulile din Codul Civil, prin urmare va trebui să aplici ceea ce am scris anterior la punctul 1.
4. Cum notific?
Redactezi o notificare prin care denunți unilateral conform Codului Civil (oferi un termen de preaviz) sau conform contractului (dacă este precizat în contract) și o transmiți ceilalalte părți. Este recomandat să iei legătura cu un avocat dacă firma ta nu are un departament juridic.
