Judecătoria Sector 2. Acțiune în constatare. Forță majoră. Contract de locațiune. Exonerarea obligației de plată

Actiune în constatareJudecatoria SECTORUL 2 BUCURESTI

DOSAR NR. _____________

COD ECLI ECLI:RO:JDS2B:2021:002.______

 

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SECTORULUI 2 BUCUREȘTI

SECȚIA CIVILĂ

SENTINȚA CIVILĂ NR. _____

ȘEDINȚA PUBLICĂ DE LA 06.10.2021

INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:

PREȘEDINTE – I_____ A____

GREFIER – M_______ C________

 

Pe rol se află soluționarea cererii având ca obiect acțiune în constatare – intervenție forță majoră/impreviziunie, formulată de reclamanta B_______ B___ B_______ B__, în contradictoriu cu pârâta A________ A______ A_______ A__ A______.

Dezbaterile au avut loc în ședința de la data de 15.09.2021, fiind consemnate în încheierea de la acel termen, care face parte integrantă din prezenta, dată la care instanța a amânat pronunțarea pe data de 30.09.2021, iar apoi pe data de 06.10.2021, când:

 

INSTANȚA,

 

Deliberând asupra prezentei cauze civile, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 20.04.2021, reclamanta B_______ B___ B_______ B__, în contradictoriu cu pârâtul A________ A______ A_______ „A__ A______”, a solicitat:

-constatarea intervenirii forței majore între părți, în contractul de închiriere nr. 3943/29.06.2018, respectiv pentru intervalul 16.03._____________20 aferent stării de urgență instaurată prin Decretul nr. 195/16.03.2020, cu consecința exonerării de plată a chiriei de către reclamantă pentru perioada stării de urgență, respectiv pentru 2 luni, iar în cazul în care instanța va considera că nu este incidentă forța majoră în perioada stării de urgență, reducerea cuantumului chiriei lunare cu 50% pentru intervalul 16.03.2020 – 14.05.2020, în temeiul impreviziunii;

-constatarea intervenirii impreviziunii în contractul de închiriere nr. 3943/29.06.2018, cu consecința adaptării contractului de închiriere în sensul reducerii cuantumului chiriei lunare cu 50% pentru intervalul 14.05._____________21, în contextul decretării stării de urgență și alertă, urmare a extinderii fenomenului SARS-COV2-Coronavirus și scutirea reclamantei la plata penalităților aferente;

-obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, a arătat că părțile au încheiat contractul de închiriere nr. 3943/29.06.2018, având ca obiect asigurarea de către pârât a folosinței spațiului situat în București, ______________________. 1, sector 1, în schimbul unei chirii de 5.636,10 euro/lună.

Reclamanta a menționat că în spațiul închiriat desfășura exclusiv activitate de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice. A precizat că, pe parcursul stării de urgență, acesteia i-a fost suspendată activitatea, iar pe parcursul stării de alertă, activitatea i-a fost restrânsă.

A subliniat că, pentru perioada stării de urgență, a obținut certificatul de forță majoră, iar potrivit prevederilor contractuale, în caz de forță majoră, aceasta ar trebui să fie exonerată de la obligația de plată a chiriei pentru intervalul 16.03._____________20.

Cu privire la capătul de cerere întemeiat pe teoria impreviziunii, reclamanta a mai arătat că măsurile luate de autorități atât pe perioada stării de urgență, cât și pe parcursul stării de alertă, i-au afectat activitatea comercială, executarea contractului devenind excesiv de oneroasă pentru aceasta și fiind împiedicată în mod real să-și realizeze obiectivele stabilite potrivit contractului.

În opinia reclamantei, situația de urgență determinată de pandemia SARS-CoV-2 poate fi considerată o schimbare excepțională a împrejurărilor în executarea obligației de plată a chiriei lunare, obligație care devine excesiv de oneroasă față de împrejurările avute în vedere la data semnării contractului. A menționat că schimbarea împrejurărilor determinată de pandemie nu putea fi prevăzută și reclamanta nu și-a asumat contractual un astfel de risc. A mai arătat că a încercat să negocieze adaptarea rezonabilă și echitabilă a contractului, dar pârâta a susținut că nu poate acorda o reducere a chiriei fără o hotărâre judecătorească.

În dovedire, a depus înscrisuri.

Totodată, a achitat suma de 2.569,56 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă primului capăt de cerere, și suma de 1.438,22 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă celui de-al doilea capăt de cerere.

Prin întâmpinarea înregistrată la data de 04.06.2021, pârâta a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, a arătat că nu sunt îndeplinite condițiile impreviziunii, reclamanta nedovedind că executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă, iar simpla invocare a unor dificultăți economice determinate de efectele instituirii sării de urgență sau alertă, fără probarea altor elemente, nu constituie motiv de impreviziune. Nu rezultă în concret caracterul excesiv de oneros al chiriei plătite raportat la situația generală financiară a reclamantei. Totodată, eventualele dificultăți economice pe care le are reclamanta puteau fi avute în vedere în mod rezonabil, iar aceste dificultăți au apărut anterior declanșării stării de urgență, reclamanta având o datorie restantă de 107.224,81 lei reprezentând chirie și 54.248 lei reprezentând utilități aferente lunilor noiembrie 2019 – martie 2020.

A mai arătat că nu este îndeplinită nici condiția imprevizibilității, problema pandemiei actuale de covid nefiind complet imprevizibilă la momentul semnării contractului de locațiune.

În continuare, pârâta a subliniat că, și dacă s-ar reține impreviziunea, reclamanta solicită adaptarea contractului pentru trecut. Or, adaptarea contractului în temeiul impreviziunii se poate realiza doar pentru viitor.

Cât privește capătul de cerere întemeiat pe dispozițiile legale privind forța majoră, a subliniat că pârâta nu poate fi exonerată de la plata chiriei, deoarece banii reprezintă bunuri de gen. Or, conform art. 1634 alin. 4 C.civ., dacă obligația are ca obiect bunuri de gen, debitorul nu poate invoca imposibilitatea fortuită de executare.

În dovedire, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și cu expertiza contabilă.

La termenul de judecată din 15.09.2021, instanța a încuviințat ambelor părți proba cu înscrisuri și a luat act că pârâta a renunțat la proba cu expertiza contabilă.

Analizând probele administrate, prin raportare la dispozițiile legale incidente, instanța reține următoarele:

În fapt, pârâtul A________ A______ A_______ „A__ A______”, în calitate de locator, și reclamanta B_______ B___ B_______ B__, în calitate de locatar, au încheiat contractul de închiriere nr. 3943/29.06.2018. (f. 12 și urm.)

În temeiul contractului, locatorul s-a obligat să asigure locatarului folosința bunului imobil în suprafață de 2.517 mp, situat în București, sector 1, ______________________. 1, în schimbul unei chirii de 5.636,10 euro/lună.

Pe data de 10.07.2020, părțile au modificat contractul prin actul adițional nr. 1, convenind ca, începând cu luna decembrie 2020, să restrângă suprafața închiriată cu 722 mp și să diminueze cuantumul chiriei la 5.636,10 euro/lună, stabilind totodată o eșalonare a plății debitului restant acumulat de locatar. (f. 21 și urm.)

Instanța mai reține că reclamanta are ca obiect principal de activitate cod CAEN 5610 – Restaurante, iar în spațiul închiriat desfășura exclusiv activitate de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice.

Pe calea prezentei acțiuni, reclamanta a solicitat:

-constatarea intervenirii forței majore între părți, în contractul de închiriere nr. 3943/29.06.2018, respectiv pentru intervalul 16.03._____________20 aferent stării de urgență instaurată prin Decretul nr. 195/16.03.2020, cu consecința exonerării de plată a chiriei de către reclamantă pentru perioada stării de urgență, respectiv pentru 2 luni, iar în cazul în care instanța va considera că nu este incidentă forța majoră în perioada stării de urgență, reducerea cuantumului chiriei lunare cu 50% pentru intervalul 16.03.2020 – 14.05.2020, în temeiul impreviziunii;

-constatarea intervenirii impreviziunii în contractul de închiriere nr. 3943/29.06.2018, cu consecința adaptării contractului de închiriere în sensul reducerii cuantumului chiriei lunare cu 50% pentru intervalul 14.05._____________21, în contextul decretării stării de urgență și alertă, urmare a extinderii fenomenului SARS-COV2-Coronavirus și scutirea reclamantei la plata penalităților aferente.

Referitor la capătul de cerere prin care s-a invocat incidența forței majore, instanța reține că art. 1350 C.civ. prevede că orice persoană trebuie să își execute obligațiile pe care le-a contractat, iar atunci când, fără justificare, nu își îndeplinește această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părți și este obligată să repare acest prejudiciu, în condițiile legii.

Potrivit art. 1351 alin. 1 C.civ., dacă legea nu prevede altfel sau părțile nu convin contrariul, răspunderea este înlăturată atunci când prejudiciul este cauzat de forță majoră sau de caz fortuit, iar alin. 2 definește forța majoră drept orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil.

De asemenea, art. 1634 alin. 1 C.civ. prevede că debitorul este liberat atunci când obligația sa nu mai poate fi executată din cauza unei forțe majore, a unui caz fortuit ori a unor alte evenimente asimilate acestora, produse înainte ca debitorul să fie pus în întârziere.

Conform art. 1634 alin. 3 C.civ., atunci când imposibilitatea este temporară, executarea obligației se suspendă pentru un termen rezonabil, apreciat în funcție de durata și urmările evenimentului care a provocat imposibilitatea de executare.

În mod similar, art. 1557 alin. 1 stipulează că, atunci când imposibilitatea de executare este totală și definitivă și privește o obligație contractuală importantă, contractul este desființat de plin drept și fără vreo notificare, chiar din momentul producerii evenimentului fortuit, iar potrivit art. 1557 alin. 2 C.civ., dacă imposibilitatea de executare a obligației este temporară, creditorul poate suspenda executarea propriilor obligații ori poate obține desființarea contractului. În acest din urmă caz, regulile din materia rezoluțiunii sunt aplicabile în mod corespunzător.

Potrivit doctrinei și jurisprudenței, forța majoră desemnează acel eveniment intervenit dintr-o cauză exterioară, care constituie un obstacol imprevizibil și de neînlăturat în executarea obligației asumate.

Efectul cauzei de forță majoră constă în înlăturarea în totalitate a răspunderii civile pentru prejudiciile cauzate prin neexecutarea obligațiilor din cauza evenimentului de forță majoră.

Cât privește soarta contractului, imposibilitatea totală și definitivă de executare a obligației determinată de forța majoră conduce la încetarea de drept a acestuia, iar imposibilitatea temporară permite creditorului fie să suspende executarea propriilor obligații, fie să solicite rezoluțiunea contractului.

Totodată, într-un contract sinalagmatic, ori de câte ori un caz de forță majoră împiedică pe unul dintre contractanți să-și execute obligațiile, nu doar acesta va fi liberat, dar, în egală măsură, și celălalt contractant, deoarece în contractele sinalagmatice prestația uneia dintre părți reprezintă cauza pentru prestația celeilalte părți.

Cu privire la incidența forței majore în prezenta cauză, instanța reține că în cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 1634 alin. 6 C.civ. invocate de pârâtă, potrivit cărora dacă obligația are ca obiect bunuri de gen, debitorul nu poate invoca imposibilitatea fortuită de executare. Deși apare ca incontestabil faptul că obligațiile având ca obiect bunuri de gen pot fi întotdeauna executate – acest aspect este lipsit de relevanță în cauză, atât timp cât nu se invocă forță majoră în privința obligației de plată a chiriei. Dimpotrivă, se invocă forța majoră utilizându-se următorul raționament: urmare a imposibilității de folosire a spațiului comercial închiriat potrivit destinației convenite – ca efect al intervenției forței majore generate de pandemia COVID-19 și/sau de măsurile luate de autorități pentru a o combate (în concret, măsurile dispuse prin art. 2 din Ordonanța militară nr. 2/2020) – aceasta nu datorează chirie pe respectiva perioadă.

Altfel spus, ceea ce se invocă este faptul că forța majoră generată de pandemia COVID-19 și/sau de măsurile luate de autorități a/au generat o imposibilitate fortuită de executare a obligației locatorului de a asigura folosința spațiului conform destinației, iar riscul acestei imposibilități de executare îl suportă debitorul acestei obligații – deci, nu mai poate pretinde chiria. Or, obligația de asigurare a folosinței spațiului potrivit destinației convenite nu are ca obiect un bun de gen, ci, dimpotrivă, un bun individual determinat, iar, cu privire la aceasta, în mod evident poate fi invocată imposibilitatea fortuită de executare, cu efectele specifice oricărui contract sinalagmatic, sus-descrise.

Prin urmare, se impune analiza, în continuare, a faptului dacă situația generată de pandemia COVID-19 și/sau de măsurile luate de autorități pentru a o combate poate/pot constitui un caz de forță majoră în prezenta speță.

Sub acest aspect, instanța reține, în primul rând, că pandemia COVID-19 și măsurile luate de autorități pentru a o combate nu pot constitui prin ele însele cauze de forță majoră fără luarea în considerare a circumstanțelor fiecărui caz în parte, precum și a voinței părților, în măsura în care contractul reglementează aceste situații.

Totodată, în această analiză, cum corect susține parata, instanța de judecată nu este ținută de constatările certificatului privind forța majoră eliberat de Camera de Comerț, depus de reclamantă, având în vedere că acest aviz de forță majoră nu poate stabili cauzele care au dus la apariția stărilor de fapt invocate drept forță majoră, întrucât emitentul acestui aviz nu are competențe în a verifica și constata aceste cauze. Suplimentar, din perspectiva regimului probatoriu, forța majoră reprezintă un fapt juridic stricto sensu susceptibil de a fi dovedit cu orice mijloc de probă, iar instanțele sunt suverane în a aprecia dacă evenimentele invocate constituie realmente cazuri de forță majoră, precum și care sunt efectele acestora.

În privința contractului de închiriere încheiat între părți, instanța observă că acesta nu conține norme juridice derogatorii de la regimul de drept comun al forței majore, dispozițiile art. 16 din contract fiind în concordanță cu cele legale.

Din analiza contractului de locațiune, coroborată cu susținerile părților, rezultă că scopul închirierii spațiului a fost acela ca reclamanta să desfășoare în respectivul spațiu exclusiv activitate de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice.

Instanța mai reține că, urmare a decretării pandemiei de către Organizația Mondială a Sănătății, prin Decretul Președintelui nr. 195/2020, pe teritoriul României a fost instituită starea de urgență pentru 30 de zile începând cu data de 16.03.2020, iar prin Decretul Președintelui nr. 240/2020, starea de urgență a fost apoi prelungită pentru încă 30 de zile.

Totodată, Decretul privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României a fost urmat de o ________ reglementări ulterioare, prin care s-au adoptat măsuri de prevenire și protecție a cetățenilor.

Astfel, prin art. 1 alin. 1 din Ordonanța Militară nr. 3/2020, s-a suspendat activitatea de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizată de restaurante, hoteluri, cafenele sau alte localuri publice, în spațiile destinate acestui scop din interiorul sau exteriorul locației.

Față de prevederile sus-citate, rezultă că, începând de la 18.03.2020, activitatea reclamantei a fost suspendată, astfel că, raportat la destinația spațiului închiriat, apare ca evident faptul că locatorul nu a mai putut asigura folosința bunului în scopul convenit.

Instanța apreciază că măsura astfel dispusă de autorități întrunește toate condițiile forței majore, sus-descrise, fiind un eveniment extern, absolut imprevizibil și invincibil, iar din perspectiva efectelor produse, locatorul nu a fost în măsură ca, urmare a cazului de forță majoră, să-și execute propria obligație, respectiv aceea de a asigura exploatarea spațiului comercial potrivit contractului.

Pe de altă parte, este evident că parata nu este în culpă cu privire la neîndeplinirea propriei obligații ceea ce determină exonerarea sa de răspundere civilă pentru eventualele prejudicii cauzate, fără însă a fi îndreptățită ca contraprestație.

Astfel, în aplicarea regulii res perit debitori, având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de locațiune, raportat la reciprocitatea și interdependența obligațiilor părților, începând cu data de 16.03.2020 și până la 14.05.2020, reclamanta este exonerată de obligația de plată a chiriei, cum corect se susține prin cererea de chemare în judecată.

Referitor la capătul de cerere prin care s-a invocat incidența impreviziunii, instanța reține că art. 1271 alin. 1 C.civ. prevede că părțile sunt ținute să își execute obligațiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creșterii costurilor executării propriei obligații, fie datorită scăderii valorii contraprestației.

Conform art. 1271 alin. 2. C.civ., cu toate acestea, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației, instanța poate să dispună:

a) adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;

b) încetarea contractului, la momentul și în condițiile pe care le stabilește.

În temeiul art. 1271 alin. 3 C.civ., dispozițiile alin. (2) sunt aplicabile numai dacă:

a) schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;

b) schimbarea împrejurărilor, precum și întinderea acesteia nu au fost și nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului;

c) debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor și nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că și-ar fi asumat acest risc;

d) debitorul a încercat, într-un termen rezonabil și cu bună-credință, negocierea adaptării rezonabile și echitabile a contractului.

În speță, invocând dispozițiile de la impreviziune, reclamanta solicită reducerea cuantumului chiriei lunare cu 50% pentru intervalul 14.05._____________21, în contextul decretării stării de urgență și alertă, urmare a extinderii fenomenului SARS-COV2-Coronavirus și scutirea reclamantei la plata penalităților aferente.

Instanța arată însă că adaptarea sau încetarea contractului în temeiul principiului impreviziunii se poate realiza doar pentru viitor, începând cu data introducerii acțiunii, nu și pentru trecut, astfel cum solicită reclamanta în mod neîntemeiat. Deși nu există o consacrare legislativă a acestui principiu, instanța subliniază că acest mod de aplicare a teoriei impreviziunii derivă din chiar rațiunile instituției în sine.

Astfel, prin raportare – pentru comparație exclusiv, la art. 1271 C.civ. actual, care a consacrat instituția impreviziunii în forma sa jurisprudențială anterioară, se constată că instanța, atunci când face aplicarea teoriei impreviziunii, poate pronunța doar două soluții: adaptarea sau încetarea contractului. În egală măsură, rațiunea impreviziunii vizează repararea echilibrului contractual în momentul în care, urmare a onerozității excesive a obligației, debitorul ajunge în situația de onerozitate excesivă a obligației sale. Or, este evident că adaptarea sau încetarea contractului se poate realiza doar pentru viitor, statuarea instanței cu privire la incidența impreviziunii având efect declarativ, de la data introducerii acțiunii.

Pe cale de consecință, instanța constată că este neîntemeiat capătul de cerere întemeiat pe teoria impreviziunii.

Așadar, constatând temeinicia exclusiv capătului de cerere prin care s-a invocat forța majoră, instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată, urmând să exonereze reclamanta de la obligația de plată a chiriei datorate în temeiul contractului nr. 3943/29.06.2018 pentru perioada 16.03.2020 – 14.05.2020.

Cu privire la cheltuielile de judecată solicitate, instanța reține că, potrivit art. 453 alin. 1 C.proc.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, iar în temeiul alin. 2, când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată.

În speță, în raport de soluția pronunțată, instanța constată culpa procesuală comună a părților și, în baza art. 453 rap. la art. 452 C.proc.civ., instanța va obliga pârâtul să achite reclamantei cheltuielile de judecată compuse din 2.569,56 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă primului capăt de cerere și 6.000,00 lei, reprezentând onorariu avocațial, iar în baza art. 9 C.proc.civ., va lua act că pârâtul va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

 

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂȘTE:

 

Admite, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta B_______ B___ B_______ B__, CUI ________, înregistrată ORC sub nr. J____________, cu sediul în București, ____________________, sector 1, cu sediul procesual ales la C__. Avocat C_____ C______, în Bucureti, _______________________. 6, _______________________________ 3, în contradictoriu cu pârâtul A________ A______ A_______ „A__ A______”, C__ ________, cu sediul în București, _______________________-39, sector 2.

Exonerează reclamanta de la obligația de plată a chiriei datorate în temeiul contractului nr. 3943/29.06.2018 pentru perioada 16.03.2020 – 14.05.2020.

Obligă pârâtul să achite reclamantei cheltuielile de judecată compuse din 2.569,56 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă primului capăt de cerere și 6.000,00 lei, reprezentând onorariu avocațial.

Ia act că pârâtul va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Cu drept de a formula apel în termen de 30 de zile de la comunicarea sentinței. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 2, sub sancțiunea nulității.

Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților de către grefa instanței astăzi, 06.10.2021.

 

Președinte, Grefier,

I_____ A____ M_______ C________

 

 

Red. și tehnored. I.A./ 4 ex./22.10.2021

 

Acest document este preluat și procesat de o aplicație realizată gratuit de Wolters Kluwer Romania pentru Fundatia RoLII.

Conținutul său poate fi preluat și utilizat cu citarea sursei: www.rolii.ro




Pune o întrebare

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

MAI MULTE ARTICOLE




Vrei să primești articolele noastre direct pe mail?

Abonează-te, e gratuit!