Înainte de a discuta despre garanția contra evicțiunii, este foarte important să înțelegem noțiunea de „evicțiune”. Potrivit doctrinei, „evicțiunea presupune pierderea proprietății bunului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar”[1]. Un exemplu clasic de evicțiune este acela când bunul unui cumpărător este revendicat de o altă persoană, care este adevărata titulară a dreptului de proprietate. De exemplu, X (vânzătorul) a vândut lui Y (cumpărătorul) o bicicletă. În realitate, bicicleta nu aparținuse lui X (vânzătorul), ci unei terțe persoane (Z)[2]. Z formulează o acțiune în revendicare împotriva lui Y (cumpărătorul), iar această acțiune este admisă de instanță. Ca efect al admiterii acțiunii, cumpărătorul pierde dreptul de proprietate asupra respectivei biciclete. Pentru o protecție a cumpărătorului, intervine garanția contra evicțiunii, potrivit căreia vânzătorul este obligat să garanteze vânzătorul împotriva unei astfel de situații.
Garanția contra evicțiunii nu trebuie prevăzută în contractul de vânzare deoarece operează prin efectul legii. Ea protejează cumpărătorul atât împotriva evicțiunii totale, cât și împotriva evicțiunii parțiale. Potrivit Codului Civil, cumpărătorul trebuie să fie garantat contra evicțiunii atât față de tulburări ale terților, cât și față de tulburări ale vânzătorului. Însă, lucrurile stau diferit în funcție de cine tulbură proprietatea (vânzătorul sau terțul). Tocmai de aceea, în continuare, vom explica modul în care funcționează garanția contra evicțiunii atunci când evicțiunea provine de la terți (I) și modul în care funcționează garanția contra evicțiunii atunci când evicțiunea provine de la vânzător (II).
Garanția contra evicțiunii provenite de la terți
Potrivit art. 1695 alin. (2) Cod Civil, vânzătorul va datora garanție împotriva evicțiunii de la terți atunci când pretențiile terțului sunt întemeiate pe un drept născut anterior vânzării, drept care nu a fost adus la cunoștința vânzătorului până la acea dată. În doctrină se subliniază deseori faptul că tulburarea trebuie să fie de drept, iar nu de fapt deoarece, în privința unei tulburări de fapt, vânzătorul se poate apăra singur (de exemplu, prin acțiunea în revendicare sau acțiunea posesorie)[3].
În doctrină [4]se arată că, pentru a opera garanția contra evicțiunii provenite de la un terț, trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, trei condiții:
- să existe o tulburare de drept a cumpărătorului prin invocarea unui drept real sau a unui drept de creanță;
- evicțiunea să aibă o cauză anterioară încheierii contractului de vânzare;
- cumpărătorul să nu fi cunoscut cauza evicțiunii la încheierea contractului.
În legătură cu întinderea obligației de garanție împotriva evicțiunii, în doctrină s-a precizat și faptul că „efectele garanției sunt diferite în funcție de momentul survenirii evicțiunii: anterior evicțiunii, vânzătorul are obligația de a nu face nimic prin care să tulbure folosința liniștită a bunului de către cumpărător, iar, în timpul evicțiunii, vânzătorul are obligația de a-l apăra pe cumpărător împotriva terțului (fie prin cerere de intervenție voluntară accesorie în proces, fie ca urmare a cererii cumpărătorului de chemare în garanție, pe cale incidentală, a vânzătorului)”[5].
Garanția contra evicțiunii provenite din fapta vânzătorului
Vânzătorul este obligat să garanteze cumpărătorul împotriva oricărei tulburări care provine din fapta sa, fie că este de fapt sau de drept sau că se ivește anterior încheierii contractului de vânzare sau ulterior[6]. Cumpărătorul poate invoca împotriva vânzătorului excepția de garanție (art. 1696 Cod Civil), excepție care stipulează, cu valoare de principiu, faptul că acela care este obligat să garanteze împotriva evicțiunii, nu poate să evingă.
Poate fi garanția contra evicțiunii modificată prin contract?
În principiu, da, părțile pot modifica (restrânge sau extinde) prin contractul garanția contra evicțiunii (art. 1698 Cod Civil). Cu toate acestea, garanția contra evicțiunii nu poate fi înlăturată sau restrânsă prin contract în două cazuri (art. 1699 Cod Civil). Primul caz este acela când evicțiunea provine din faptul personal al vânzătorului. Al doilea este acela când evicțiunea provine din cauze pe care vânzătorului le cunoștea și le-a ascuns cumpărătorului.
Care sunt efectele garanției pentru evicțiune?
Dacă cumpărătorul a fost evins, lucrurile diferă în funcție de tipul evicțiunii: totală sau parțială. Dacă cumpărătorul a fost evins de întregul bun sau de o parte însemnată a acestuia, el poate solicita rezoluțiunea contractului. Ca un efect al rezoluțiunii, vânzătorul va trebui să restituie prețul și, dacă este cazul, să plătească daune-interese. Dacă evicțiunea a fost doar parțială, atunci cumpărătorul are dreptul la o restituire proporțională a prețului și, dacă este cazul, la plata de daune-interese.
Foarte important de menționat este faptul că, în caz de evicțiune, cumpărătorul va trebui să îl cheme în garanție pe vânzător în procesul cu terțul care pretinde drepturi asupra bunului. Dacă nu îl cheamă și pierde procesul printr-o hotărâre intrată în autoritatea lucrului judecat, atunci riscă să piardă dreptul la garanție dacă vânzătorul dovedește că existau motive suficiente pentru a respinge pretențiile terțului cu privire la bun (art. 1705 Cod Civil).
Referințe:
[1] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, Dreptul contractelor civile și comerciale. Teorie, jurisprudență, modele, Ed. Hamangiu, 2020, p. 77.
[2] X vânduse un bun al altuia.
[3] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, op. cit., p. 78.
[4] C. Macovei/ Gheorgiu în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul Civil. Comentariu pe articole, Ediția 3, Ed. C. H Beck, București, 2021, p. 2053-2054.
[5] Idem, p. 2054.
[6] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, op. cit., p. 81.
