Dreptul de superficie face parte din categoria drepturilor reale principale, fiind reglementat în cadrul art. 551, pct. 2 din Codul civil. Dreptul de superficie este definit în doctrină ca un drept ce constă în „dreptul de proprietate pe care îl are o persoană, denumită superficiar, asupra construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafață de teren ce aparține unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul va avea un drept de folosință”[1]. Cu alte cuvinte, dreptul de superficie ia naștere în situația în care există doi proprietari: un proprietar asupra construcțiilor, plantațiilor au a altor lucrări și un proprietar al terenului. La expirarea superficiei, conform regulilor accesiunii imobiliare artificiale, proprietarul terenului va deveni și proprietarul construcției.
Exemplu: Andrei este proprietarul unui teren pe care se poate construi un bloc. El poate valorifica terenul prin acordarea unui drept de superficie unui dezvoltator imobiliar în vederea construirii unui bloc. Apartamentele vor fi vândute de dezvoltatorul imobiliar. Dreptul de superficie va înceta când toate apartamentele vor fi vândute. Ca urmare a superficiei, Andrei va beneficia de plus-valoarea adusă terenului prin construcția blocului.
Drepturile de superficie se referă la drepturile de proprietate dintr-o parcelă de proprietăți imobiliare care sunt limitate pe o anumită suprafață. Acestea nu includ drepturile de proprietate asupra subsolului sau asupra aerului. În doctrină s-a afirmat faptul că „în cazul dreptului de superficie, se consideră că se <<suprapun>> două drepturi de proprietate ce aparțin la [a] doi proprietari deosebiți: dreptul proprietarului asupra terenului și dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcțiilor, plantațiilor și altor lucrări pe care el le-a făcut pe acel teren, la care se adaugă un element în plus: dreptul superficiarului de a se folosi de terenul proprietatea altuia, pe baza căruia el a construit, a plantat sau a efectuat o anumită construcție, plantație lucrare proprietatea lui”[2]. Dreptul de superficie poate fi constituit numai asupra unor bunuri imobile[3].
Dreptul de superficie poate fi constituit prin act juridic, prin uzucapiune sau in alte conditii stabilite de dispozitiile legale. Dreptul de superficie nu poate fi constituit prin hotărâre judecătorească, deoarece instanța nu se poate suplini voinței părților, constituirea unui asemenea drept presupunând voința liber exprimată a proprietarilor unui teren de a-și da acordul la constituirea acestui drept.
1.Cum este reglementat dreptul de superficie la nivel intern?
Dreptul de superficie este reglementat la nivel intern prin intermediul Codului civil, în cadrul art. 693, astfel:
- Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă;
- Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile;
- Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei;
- În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
2.Care este durata dreptului de superficie?
În temeiul art. 694 din Codul civil, dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.
3. Întinderea și exercitarea dreptului de superficie
Conform art. 695 alin. (1)-(4) din Codul civil român:
- Dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate;
- În cazul prevăzut la art. 693 alin. (3), în absenţa unei stipulaţii contrare, titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura construcţiei. El o poate însă demola, dar cu obligaţia de a o reconstrui în forma iniţială;
- În cazul în care superficiarul modifică structura construcţiei, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară. În al doilea caz, curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei;
- Titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcţia există, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.
- Proprietarul nu are numai un drept de folosință, ci și, o parte din atributul dispoziției asupra terenului (dispoziție materială și juridică) deoarece, astfel cum s-a afirmat în doctrină, „[…] titularul dreptului de superficie poate amenaja terenul în vederea construirii sau a plantării, ceea ce presupune o transformare materială a bunului. Sub cel de-al doilea aspect [dispoziția juridică], partea care este dezmembrată din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupa terenului și care este inclusă în conținutul juridic al dreptului de superficie poate fi transmisă odată cu dreptul de superficie către terțe persoane”[4].
3.Ce mijloace legale există dacă o persoană împiedică exercitarea dreptului de superficie?
În temeiul art. 696 din Codul civil, împotriva împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului de superficie, chiar şi a proprietarului terenului, poate fi intentată acțiunea confesorie de superficie. Dreptul la acțiunea confesorie de superficie nu se prescrie.
4.Cum se va evalua prestația superficiarului?
Respectând prevederile art. 697 din Codul civil, în situația în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile nu au prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei. În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească.
5.Care sunt cazurile de încetare a superficiei ?
În temeiul art. 698 din Codul civil român, dreptul de superficie se va stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:
- la expirarea termenului;
- prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
- prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens;
- în alte cazuri prevăzute de lege.
6.Care sunt efectele încetării superficiei prin expirarea termenului?
În temeiul art. 699 din Codul civil, în caz de expirare a termenului, în absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului.
Când construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia.
Constructorul poate refuza să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren şi repune terenul în situaţia anterioară. În absenţa unei înţelegeri contrare încheiate cu proprietarul terenului, dezmembrămintele consimţite de superficiar se sting în momentul încetării dreptului de superficie. Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil în momentul încetării dreptului de superficie prin expirarea termenului.
7.Care sunt efectele încetării superficiei prin consolidare?
Prin raportare la art. 700 din Codul civil, în cazul în care dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, în absenţa unei stipulaţii contrare, dezmembrămintele consimţite de superficiar se menţin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea termenului iniţial al superficiei. Ipotecile născute pe durata existenţei superficiei se menţin fiecare în funcţie de obiectul asupra căruia s-au constituit.
8.Care sunt efectele încetării superficiei prin pieirea contrucției?
În temeiul art. 701 din Codul civil român, în cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea construcţiei, drepturile reale care grevează dreptul de superficie se sting, dacă legea nu prevede altfel. Ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenţei dreptului de superficie se menţin asupra dreptului de proprietate reîntregit.
9. Ce spune Înalta Curte de Casație și Justiție despre dreptul de superficie?
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât, prin Decizia nr. 386 din 1 februarie 2012 pronunţată în recurs de Secţia a II-a civilă având ca obiect constatarea existenţei dreptului de superficie, că dreptul de superficie se poate constitui doar prin:
În lipsa unei convenţii exprese a părţilor, dreptul de superficie nu poate fi constituit pe baza unei acţiuni în constatare.
,,Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât că dreptul de superficie se poate constitui doar prin convenţia părţilor, lege sau uzucapiune, iar în lipsa unei convenţii exprese a părţilor, dreptul de superficie nu poate fi constituit pe baza unei acţiuni în constatare. În speţă, Înalta Curte a constatat că acordul invocat de recurentă pentru ridicarea constructiilor a fost dat de un posesor neproprietar, neputându-se presupune că a existat un acord expres sau tacit al proprietarilor terenului, pentru ridicarea construcţiilor” – Decizia nr. 386 din 1 februarie 2012 pronunţată în recurs de Secţia a II-a civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie având ca obiect constatarea existenţei dreptului de superficie.
Referințe:
[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 289-290.
[2] Idem, p. 290.
[3] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 238.
[4] Ibidem.
