Dreptul de servitute este un drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate. Dreptul se servitute este un drept real imobiliar care se constituie în favoarea unui imobil[1]. Un exemplu comun este servitutea de trecere. Aceasta intervine, spre exemplu, atunci când un imobil nu are ieșire la drumul principal și, pentru acces la drumul principal, proprietarul imobilului trebuie să traverseze proprietatea altui imobil. Ca în exemplul anterior, servitutea apare pentru a profita unui imobil sau pentru a-i spori utilitatea[2]. Putem oferi și alte exemple de servituți, de exemplu: servitutea de vedere, interdicția de a planta sau de a zidi la o anumită distanță, servitutea de pășunat, servitutea de aprovizionare cu apă dintr-o fântână aflată pe proprietatea altcuiva. Ce au în comun toate aceste exemple? Cel mai important lucru pe care îl au acestea în comun este faptul că există două imobile aparținând unor proprietari diferiți, iar unul dintre imobile este utilizat pentru a pune în valoare alt imobil. Aceste imobile se află în proximitate. În doctrină s-a explicat astfel „servitutea presupune, prin definiție, existența a doua imobile ce aparțin la [sic!] doi proprietari diferiți. Imobilul în favoarea căruia se constituie se numește fond dominant, iar imobilul în sarcina căruia servitutea se constituie este denumit fond aservit”[3]. Există însă și posibilitatea ca o servitute să profite ambelor imobile, de exemplu un drum creat pentru utilizarea ambelor fonduri învecinate[4].
În doctrină, dreptul de servitute a fost definit ca „dezmembrământul dreptului de proprietate privată asupra unui imobil care are calitatea de fond aservit, constituit în favoarea proprietarului unui imobil vecin, care are calitatea de fond dominant, dezmembrământ cu caracter indivizibil care conferă titularului fondului dominant anumite prerogative, stabilite prin titlul de constituire, asupra fondului aservit”[5]. Spre deosebire de celelalte drepturi de proprietate, atributele dreptului de proprietate nu se desprind (cum se întâmplă, de exemplu, la dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de superficie) pentru a fi atribuite altei persoane, ci aceste atribute se limitează pentru a aduce avantaje proprietarului fondului beneficiar. De exemplu, atunci când există o servitute de trecere pe terenul proprietatea altei persoane, acest proprietar poate, în mod liber, utiliza, poseda și dispune în continuare de teren. Singura îngrădire este aceea că trebuie să se permită altui proprietar traversarea terenului, cu piciorul sau cu mijlocul de transport, în funcție de modul în care a fost constituită servitutea.
Care sunt trăsăturile dreptului de servitute?
În doctrină[6], au fost relevate următoarele trăsături ale dreptului de servitute:
- drept real imobiliar;
- imobilele trebuie să aparțină unor proprietari diferiți, iar imobilele trebuie să fie vecine, însă nu trebuie să aibă neapărat un hotar comun[7];
- servitutea este un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului căruia îi profită;
- servitutea este perpetuă;
- servitutea este indivizibilă deoarece grevează întregul fond aservit și profită întregului fond dominant.
În ceea ce privește trăsăturile enumerate anterior, vom explica două dintre acestea, respectiv caracterul accesoriu și caracterul perpetuu al servituții. Caracterul accesoriu înseamnă că dreptul de servitute urmează soarta dreptului de proprietate asupra fondului căruia îi profită[8]. Prin urmare, dreptul de servitute are aceeași durata ca dreptul de proprietate[9]. Această trăsătură a dreptului de superficie a fost explicată foarte frumos în doctrină: „dreptul de servitute nu va putea fi înstrăinat, urmărit sau ipotecat decât împreună cu dreptul de proprietate asupra fondului dominant. Transmiterea dreptului de proprietate asupra fondului dominant este însoțită de transmiterea dreptului de servitute, chiar dacă nu s-a făcut nicio mențiune în acest sens în actul de înstrăinare”[10]. În ceea ce privește caracterul perpetuu al dreptului de servitute, este important de menționat faptul că acest caracter este de natura dreptului de servitute, iar nu de esența sa, părțile putând stabili, prin convenție, o durată de existență a superficiei[11]. Mai mult, servitutea se poate stinge prin anumite modalități (e.g., consolidare, renunțarea proprietarului fondului dominant, neuz – art. 770 Cod Civil).
Cum se clasifică dreptul de servitute?
Fără a exclude alte clasificări, servituțile pot fi:
Servituțile continue sunt acelea care presupun nu presupun un fapt al omului (e.g., servitutea de vedere sau servitutea de a nu construi), iar servituțile necontinue sunt acelea care presupun un fapt actual al omului (e.g., servitutea de trecere cu piciorul sau cu mijlocul de transport)[12].
Servituțile aparente sunt recunoscute prin anumite lucrări exterioare (e.g., servitutea de vedere, servitutea de apeduct), iar servituțile neaparente nu sunt recunoscute prin anumite lucrări exterioare (e.g., interdicția de a planta sau de a zidi la o anumită distanță)[13].
Aceste clasificări pot prezenta o serie de variații deoarece, astfel cum s-a afirmat în doctrină, „pot exista: servituți continue și aparente, cum este servitutea de vedere; servituți continue și neaparente, cum ar fi servitutea de a nu construi mai sus de înălțimea permisă de reglementările legale, în raport cu fondul învecinat, servituți necontinue și aparente, cum ar fi servitutea de trecere, atunci când ea se exercită pe un drum ori pe o potecă vizibilă,; servituți necontinue și neaparente, cum ar fi servitutea de pășunat, servitutea de trecere când nu există drum sau potecă pentru exercitarea ei”[14].
Cum se naște dreptul de servitute?
Potrivit Noului Cod Civil, dreptul de servitute se poate constitui în temeiul unui act juridic (convenție sau testament) sau prin uzucapiune[15]. Convenția poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit și, spre deosebire de Vechiul Cod Civil, Noul Cod Civil prevede expres faptul că o convenție prin care se constituie o servitute trebuie să îmbrace forma autentică[16].
Cum se exercită dreptul de servitute?
Dreptul de servitute se exercită de către proprietarul fondului dominant, proprietarul fondului aservit având, ca și alți terți, „obligația generală negativă de a nu face nimic de natură a stânjeni exercițiul dreptului de servitute”[17]. Proprietarul fondului dominant și proprietarul fondului aservit au o serie de drepturi și obligații, astfel cum vom prezenta în cele ce urmează.
Printre drepturile proprietarului fondului dominant se numără (1) dreptul de a exercita servitutea în toată întinderea prevăzută de lege sau de titlul său; (2) dreptul de a lua toate măsurile și de a face toate lucrările necesare exercitării și conservării servituții[18]. Printre obligațiile proprietarului fondului dominant se numără (1) obligația de a exercita servitutea numai în limitele prevăzute de titlul său ori care rezultă din modul în care s-a născut posesia pe durata termenului de prescripție; (2) în principiu, proprietarul fondului dominant are obligația de a suporta toate cheltuielile necesare pentru exercitarea și conservarea servituții; (3) proprietarul fondului dominant are obligația de a exercita servitutea în așa fel încât să nu agraveze situația fondului aservit și să nu producă prejudicii proprietarului acestuia[19].
Printre drepturile proprietarului fondului aservit se numără (1) dreptul de a înstrăina sau de a greva bunul care face obiectul servituții; (2) dreptul de a pretinde despăgubiri pentru prejudiciile cauzate prin crearea servituții sau prin exercitarea abuzivă a servituții; (3) dreptul de propune un alt loc pentru exercitarea servituții, dacă aceasta a devenit prea împovărătoare în măsura în care servitutea rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant (art. 767 alin. (2) Cod Civil); (4) în anumite condiții, dreptul de a renunța la dreptul de proprietate asupra fondului aservit (art. 766 Cod Civil)[20].
Printre obligațiile proprietarului fondului aservit se numără (1) obligația de a nu face nimic de natură să stânjenească exercițiul servituții; (2) obligația de a efectua lucrările necesare servituții, dacă și-a asumat această obligație în mod expres[21].
Cum se apără?
Dreptul de servitute poate fi apărat prin acțiunea confesorie de servitute.
Cum se stinge?
Dreptul de servitute se poate stinge prin consolidare (când fondurile învecinate ajung să aibă același proprietar), prin renunțarea proprietarului fondului dominant la dreptul său de proprietate, prin ajungerea la termen, prin neuzul timp de 10 ani sau printr-o altă metodă indicată la art. 770 din Codul Civil.
Referințe:
[1] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 386.
[2] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 330.
[3] Ibidem.
[4] Eugen Chelaru, op. cit, p. 386.
[5] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 229.
[6] Eugen Chelaru, op. cit., p. 386-387.
[7] Valeriu Stoica, op. cit., p. 229.
[8] Ibidem.
[9] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 330.
[10] Valeriu Stoica, op. cit., p. 229.
[11] Eugen Chelaru, op. cit., p. 387.
[12] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2020, p. 331.
[13] Ibidem.
[14] Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 331-332.
[15] Idem, p. 333.
[16] Idem, p. 334.
[17] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 234.
[18] Eugen Chelaru, Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, București, 2019, p. 391.
[19] Idem, p. 391-392.
[20] Idem, p. 392.
[21] Idem.
