Ce este dreptul de preempțiune?
Dreptul de preempțiune este o variantă a promisiunii unilaterale de vânzare, în care proprietarul unui bun nu se obligă să-l vândă, ci numai să acorde preferință unei persoane dacă se va hotărî să-l vândă.
Conform art. 1730 alin. (3) din Codul Civil, în cazul în care proprietarul bunului decide să vându bunul său, preemptorului îi este făcută o ofertă, acesta având la dispoziție 10 zile, în cazul vânzării bunurilor mobile și 30 de zile, în cazul vânzării bunurilor imobile, pentru a accepta-o.
În cazul vânzării bunului cu privire la care există un drept de preempțiune fie legal, fie convențional, către un terț, vânzarea este valabilă numai dacă preemptorului nu și-a exercitat dreptul de preempțiune.
Putem vinde în mod liber un teren agricol situat în extravilan?
Prin Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, cu modificările și completările ulterioare, a fost reglementat dreptul de preempțiune în cazul vânzării terenurilor agricole situate în extravilan
Enunțând dispozițiile art, 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, legiuitorul a dispus ca „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, republicată, cu modificările și completările ulterioare, și al dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții legale”.
Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare, fără respectarea dreptului de preempțiune se sancționează cu nulitatea relativă, având în vedere că se încalcă dispoziții legale care instituie un interes particular, în speță, al preemptorului.
Pentru vânzarea terenurilor agricole aflate în extravilan, se impune respectarea unei proceduri clare precizate în lege. Astfel, proprietarul terenului care urmează a fi înstrăinat trebuie să înregistreze la primăria unității administrativ-teritoriale, în situația în care se află terenul, o cerere prin care se va solicita afișarea ofertei de vânzare a terenului, în vederea încunoștințării preemptorilor, care trebuie să fie însoțită de documente doveditoare, potrivit art. 6 din Legea nr. 17.2014.
În termen de 1 zi lucrătoare de la data primirii ofertei, primăria va trebui să o afișeze la sediul său timp de 30 de zile sau, după caz, pe pagina de internet, De asemenea, oferta va fi transmisă în termen de 3 zile Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale și structurilor teritoriale. Pe lângă ofertă, trebuie transmisă lista preemptorilor, copiile cererii de afișare și documentele doveditoare. Oferta va fi afișată de structurile anterior menționate, la sediul acestora sau pe pagina de internet, timp de 15 zile.
Te-ar putea interesa și:
Titularul dreptului de preempțiune trebuie să-și manifeste în scris intenția de a cumpăra în termen de 30 de zile de la afișarea ofertei (care este un termen de decădere), să comunice acceptarea ofertei de vânzare și să o înregistreze la sediul primăriei unde a fost afișată.
Primăria va afișa, la rândul său, în termen de 24 de ore, acceptarea ofertei și o va trimite structurii centrale sau, după caz, structurilor teritoriale pentru afișare pe site.
Prin art. 7 din Legea nr. 17/2004, legiuitorul a reglementat situația în care mai mulți preemptori și-au manifestat intenția de a cumpăra. Astfel, vânzătorul va avea un drept de opțiune, ținând cont și de rangul preemptorilor, după cum urmează: „(2) În cazul în care, în termenul de 30 de zile prevăzut la art. 6 alin. (2), mai mulți preemptori de rang diferit își manifestă în scris intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, vânzătorul va alege, cu respectarea prevederilor art. 4, preemptorul, potențial cumpărător, și va comunica numele acestuia primăriei.
(3) În cazul în care, în termenul de 30 de zile prevăzut de art. 6 alin. (2), mai mulți preemptori de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare și niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la același preț și în aceleași condiții, vânzătorul va alege dintre aceștia și va comunica numele acestuia primăriei.
(4) În cazul în care, în termenul de 30 de zile prevăzut de art. 6 alin. (2), un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea oferte de vânzare cu acest preț, cu preemptorii de rang superior”.
Dacă niciunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra, în termenul de 30 de zile de la afișarea ofertei de vânzare, terenul va putea fi înstrăinat în mod liber. Cu toate acestea, vânzarea liberă a terenului nu se poate face la un preț mai mic decât cel prevăzut în oferta de vânzare și nici în condiții mai avantajoase decât cele arătate de aceasta, sub sancțiunea nulității absolute.
Pentru încheierea contractului de vânzare a terenului agricol extravilan, fie în formă autentică la notar, fie prin pronunțarea de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, va fi necesar un aviz final, care este eliberat de structura teritorială, în cazul înstrăinării unui teren a cărui suprafață ajunge la 30 de hectare sau de structura centrală, în cazul suprafețelor care depășesc 30 de hectare.
Respectarea procedurilor în privința dreptului de preempțiune se realizează de către structurile din aparatul central al Ministerului Agriculturi și Dezvoltării Rurale, respectiv structurile teritoriale ale acestuia.
Autor Cocirlau Andrei
Referințe:
