EXTRAS:
„Cu alte cuvinte, atunci când se apreciază asupra îndeplinirii condițiilor legale cu privire al exercitarea dreptului de preempțiune, trebuie să ne raportăm la momentul timp, respectiv la data când va avea loc vânzarea, pentru că numai astfel oferta de vânzare devine credibilă și serioasă.
Dreptul de preempțiune presupune așadar anumite obligații corelative pentru proprietar, respectiv de a notifica pe titularul acestui drept, respectiv pe preemptor, reclamanta în cauză, atât cu privire la intenția clară de a vinde, cât și ulterior cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.”
C U R T E A
Constată că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Curtea de Argeș la data de 24.11.2017, reclamanta D_________ D___ D______ D________ D__________ a chemat în judecată pe pârâții U.A.T. B_____ B____, A_______ A_______ și C_______ C_______ solicitând să se constate că reclamanta este proprietarul terenului situat în B_____ B____, __________________________ teren în suprafață de 499 m.p., teren identificat în contractul de vânzare autentificat sub nr. 2955 din 11.09.2017 la B.I.N. G______ A____ ca efect al exercitării dreptului de preempțiune, să se dispună rectificarea notării în cartea funciară a dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâților A_______ A_______ și C_______ C_______, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința civilă nr. 1370/2018, Judecătoria Curtea de Argeș a admis acțiunea, cu motivarea că reclamanta este proprietară a unui magazin sătesc în suprafață de 174 mp și a construcției anexă în suprafață de 127 mp, situate pe terenul în suprafață de 499 mp din B_____ B____ jud. Argeș. Magazinul a fost edificat în perioada anului 1970 funcționând încă de la început ca și magazin sătesc. Cele două construcții, magazin și anexă, sunt situate pe terenul din localitatea Corbi, teren pentru care în anul 2013 s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe baza actului administrativ ce atesta apartenența terenului la domeniul privat al U.A.T. Corbi. La data de 06.12.2012 Consiliul Local al Comunei Corbi a aprobat vânzarea unor terenuri ce aparțin domeniului privat al Comunei Corbi, inclusiv a terenului pe care se află cele două construcții. S-a emis în acest sens o adresă și către reclamantă prin care i s-a adus la cunoștință acest demers, reclamanta răspunzând că nu este în măsură, la acel moment, să își exercite dreptul de preempțiune aflându-se în insolvență, cu mențiunea că își rezervă acest drept pentru viitor.
Fiind scos la licitație, terenul a fost câștigat de către unicul ofertant A_______ A_______, conform procesului-verbal nr. 5091 din 24.07.2017. La data de 25.07.2017 reclamanta a notificat autoritățile locale, în sensul de a ține seama de dreptul de preempțiune al acesteia. Fără a ține seama de notificarea reclamantei, la data de 11.09.2017 B_____ B____ a încheiat contractul de vânzare autentificat sub nr. 2955 la BIN G______ A____ prin care terenul în suprafață de 499 mp se înstrăinează către pârâții A_______ A_______ și C_______ C_______ C_____. La data de 11.10.2017, reclamanta a notificat autoritatea locală prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și și-a manifestat astfel voința juridică de a exercita dreptul de preempțiune, achitând apoi prețul vânzării prin ofertă reală urmată de consemnațiune conform procesului-verbal întocmit de executor judecătoresc I_______ V_____ la data de 18.10.2017. B_______ B____________ B__________ i-a negat reclamantei dreptul de preempțiune arătând că nu îl poate exercita în condițiile în care nu este proprietară a construcțiilor aflate pe teren.
În drept, art. 1.730 din Codul civil stabilește noțiunea și domeniul de aplicare al dreptului de preempțiune astfel: (1) În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun. (2) Dispozițiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel. (3) Titularul dreptului de preempțiune care a respins o ofertă de vânzare nu își mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei către preemptor. Din dispozițiile art. 1.731 Cod civil rezultă că „vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor.” Totodată, art. 1.732 Cod civil prevede punctual condițiile exercitării dreptului de preempțiune: (1) Vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Notificarea poate fi făcută și de acesta din urmă. (2) Această notificare va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul unde este situat bunul. (3) Preemptorul își poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului. (4) Dreptul de preempțiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a notificării prevăzute la alin. (1).
Cu privire la efectele exercitării preempțiunii, art. 1.733 dispune astfel: (1) Prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii. (2) Clauzele contractului încheiat cu terțul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempțiune nu produc efecte față de preemptor. De asemenea, Legea nr. 1/2005 privind organizarea și funcționarea cooperației prevede de asemenea, în cuprinsul acesteia, la Titlul IV, capitolul II, art. 107, referitor la sprijinul acordat de stat cooperației următoarele: (1) Terenurile transmise în folosință pe durată nedeterminată și fără plată în vederea realizării de construcții pentru activitatea organizațiilor cooperației de consum și meșteșugărești, precum și a asociațiilor cooperatiste, existente până la data intrării în vigoare a prezentei legi, care nu sunt revendicate și pe care au fost realizate construcții conform legii, își mențin acest regim juridic pe toată durata existenței construcțiilor respective sau până la trecerea lor, cu plată, în proprietatea societății cooperative. (2) În situația în care autoritatea administrației publice centrale sau locale decide înstrăinarea bunurilor imobile din proprietatea lor privată, care sunt în folosința societăților/organizațiilor cooperative, acestea beneficiază de un drept de preempțiune la cumpărarea acestora, precum și de un drept de preferință în cazul concesionării sau închirierii acestora. (3) Oferta de vânzare, concesionare sau închiriere, cuprinzând datele de identificare a imobilului care se înstrăinează, se concesionează sau se închiriază și prețul, se comunică prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire societății cooperative respective. (4) Dacă în termen de 45 de zile de la data primirii ofertei de vânzare, concesionare sau închiriere, societatea cooperativă nu și-a exprimat voința de a cumpăra, de a primi în concesiune sau de a închiria imobilul respectiv, acesta se poate vinde.
În ceea ce privește excepția lipsei de interes, invocată de pârâta U.A.T. B_____ B____, prin întâmpinare, instanța a reținut că interesul reclamantei este bine determinat și legitim, constând în aceea de a dobândi dreptul de proprietate asupra unui teren.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, invocată de pârâta U.A.T. B_____ B____, prin întâmpinare, instanța a apreciat că nici această excepție nu este întemeiată dat fiind că pe de o parte dreptul de proprietate al reclamantei asupra construcțiilor situate pe teren reiese din actele dosarului, iar pe de altă parte, dreptul de proprietate nu este o condiție sine qua non pentru exercitarea dreptului de preempțiune. Acest drept revine societății cooperative, conform disp. art. 107 alin. (2) din Legea 1/2005 în ipoteza în care terenul ce se înstrăinează se află: A – în domeniul privat al autorității publice și B – în folosința societăților/organizațiilor cooperative.
Or, a reieșit cu certitudine, chiar și din cuprinsul contractului de vânzare din data de 11.09.2017 autentificat sub nr. 2955 la BIN G______ A____ că reclamanta are un drept de folosință asupra terenului, precum și din întreaga conduită a autorităților care au recunoscut încă din anul 2013 dreptul de preempțiune al reclamantei, emițând o adresă către aceasta pentru a-și exercita acest drept. De asemenea, nu s-a contestat faptul că terenul se află în domeniul privat al Comunei Corbi. Prin urmare, reclamanta este titulară a unui drept de preempțiune, motiv pentru care excepțiile au fost respinse ca neîntemeiate.
Pe fondul cauzei, s-a reținut că pârâții nu au respectat dispozițiile legale privind procedura de exercitare a dreptului de preempțiune, după cum se va arăta în continuare. Din economia normelor legale indicate și reproduse mai sus, a rezultat că titularul dreptului de preempțiune își poate exercita acest drept în două modalități: fie prin acceptarea ofertei înaintată în mod legal de către vânzătoarea U.A.T. – conform art. 1730 alin. (3) Cod civil sau art. 107 alin. (3) din Legea 1/2005 – fie prin exercitarea dreptului după notificarea de către vânzător (U.A.T.) a contractului încheiat cu un terț – conform dispozițiilor art. 1732 alin. (3) Cod civil.
Apărările pârâților se referă în principal la faptul că, deși reclamanta a fost notificată în mod legal, aceasta nu și-a exercitat dreptul de preempțiune în termen. Or, după cum a reieșit din datele dosarului, singura ofertă pe care reclamanta a primit-o de la pârâta U.A.T. Corbi (fila 135) a fost emisă la data de 17.01.2013. Reclamanta a răspuns, în sensul că nu își va exercita dreptul fiindcă se află în insolvență, însă își rezervă dreptul de preempțiune după ieșirea din insolvență în cazul în care va avea loc o vânzare.
În primul rând, notificarea nu respectă normele legale imperative legale privind forma acesteia, întrucât în mod obligatoriu notificarea ar fi trebuit să cuprindă, potrivit disp. art. 107 alin. (3) din Legea 1/2005 datele de identificare ale imobilului care se înstrăinează, precum și prețul. În cuprinsul adresei se specifică faptul că se vor vinde „unele terenuri (…) dintre care fac parte și terenurile pe care dumneavoastră dețineți construcții” fără a se preciza un preț. În plus, chiar și în condițiile în care se presupune că notificarea ar fi fost legală, iar reclamanta ar fi refuzat expres sau tacit, prin depășirea termenului, să își exercite la acel moment (ianuarie 2013) dreptul de preempțiune, aceasta nu exclude exercitarea dreptului în viitor, în anul 2017, mai ales că și-a manifestat această dorință în răspunsul dat (f. 136). Conduita pârâtei U.A.T. Corbi nu respectă cerințele bunei-credințe, aceasta acționând în mod vădit în sensul de a evita exercitarea dreptului de preempțiune de către reclamantă. Dreptul de preempțiune presupune anumite obligații corelative pentru proprietar, respectiv de a notifica pe titularul acestui drept atât cu privire la intenția de a vinde, cât și ulterior încheierii unui eventual contract cu un terț.
Ca urmare a încheierii unui contract de vânzare cu un terț, titularul dreptului de preempțiune își poate exercita acest drept și ulterior acestui act, în condițiile art. 1732 alin. (3) Cod civil. După cum s-a arătat și anterior, dreptul de preempțiune poate fi exercitat anterior sau ulterior încheierii actului de înstrăinare către terți. În cauza de față, reclamanta a fost pusă în situația nefastă de a își exercita dreptul ulterior, nefiind notificată anterior cu privire la această intenție.
S-a remarcat faptul că reclamanta a respectat procedura prevăzută de disp. art. 1732 alin. (3) Cod civil, efectuând comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului în termenul de 30 de zile de la data încheierii contractului cu terțul. Efectele în acest caz sunt prevăzute de disp. art. 1733 alin. 1, respectiv contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv. Cu alte cuvinte, prin efectul legii (ope legis) și fără acordul vreunuia dintre părțile contractului încheiat anterior, între proprietar și terț, titularul dreptului de preempțiune devine proprietar, iar terțul își pierde dreptul de proprietate ca urmare a desființării retroactive a actului. În consecință, au fost găsite întemeiate atât capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenului înstrăinat, cât și cel privind rectificarea cărții funciare privind radierea numelui terților dobânditori A_______ A_______ și C_______ C_______, aceștia nemaifiind proprietari ai terenului.
Față de cele expuse, instanța a obligat pe pârâți la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă, în cuantum de 230 lei, reprezentând taxa de timbru achitată.
Împotriva acestei hotărâri pârâții, persoane fizice, au declarat apel, criticând-o pentru următoarele: vânzarea s-a făcut cu respectarea dreptului de preemțiune; reclamanta și-a exprimat în mod clar poziția, în sensul că nu înțelege să achiziționeze vreun imobil încă din anul 2013, fiind aplicabile prevederile art. 1730 alin. 3 Ncciv; vânzarea s-a decis în 2013, atunci când a fost informată reclamanta; aceasta din urmă nu a invocat vreo neclaritate sau nelegalitate din cele susținute de judecătorul fondului, la momentul 2013; este aplicabilă Decizia CC nr. 913/2009; la perfectarea contractului de vânzare cumpărare atacat s-au avut în vedere dispozițiile legale în materie, reclamanta fiind notificată și refuzând să cumpere.
Apel a declarat și UAT criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie.
La termenul de judecată din data de 08.10.2019, s-a pus în discuție excepția tardivității formulării apelului de această din urmă parte.
Prin decizia civilă nr. 3992 din 9 octombrie 2019, Tribunalul Argeș a respins, ca tardiv, apelul formulat de UAT Corbi și a respins apelul formulat de reclamanții A_______ A_______ și C_______ C_______ C_____, ca nefondat.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarele:
Apelul UAT Corbeni a fost apreciat ca tardiv.
Astfel, sentința atacată și pronunțată la data de 04.10.2018, a fost comunicată acesteia la data de 25.10.2018, astfel cum reiese de pe înștiințarea de la fila 265, verso, dosar fond, apelanta semnând de primire și aplicând ștampila corespunzătoare. Este fără relevanță juridică împrejurarea că sentința are număr de intrare la Primăria Corbeni 6782/29.10.2018, atâta timp cât aceleiași instituții i-a fost comunicată legal, la data de 25.10.2019.
Așadar, întrucât, termenul de declarare a căii de atac, de 30 de zile, curge de la 25.10, la data de 28.10.2018, data poștei (f. 29, dosar apel), era deja împlinit (termenul s-a împlinit pe 26.11.2018, într-o zi de luni, zi lucrătoare).
Apelul pârâților a fost apreciat ca nefondat, prima instanță, în urma probatoriului administrat, pronunțând o soluție legală și temeinică în cauză.
Verificând înscrisurile atașate dosarului de fond, și tribunalul constată că, într-adevăr, la data de 06.12.2012, prin Hotărârea nr. 51 (f. 87, dosar fond), s-a aprobat, de către Consiliul Local al Comunei Corbeni, vânzarea de terenuri ce aparțin domeniului privat al comunei, situate în intravilan și extravilan, altele decât pășuni și izlazuri comunale sau terenuri aflate la dispoziția Comisiei Locale de Fond Funciar. Conform aceluiași înscris, vânzarea urma a se face prin licitație publică sau prin negociere cu titularii dreptului de preemțiune (…). Totodată, prin Hotărârea nr. 25/12.07.2013 (f. 89, dosar fond), s-a aprobat lista cu imobilele care definesc domeniul privat al comunei (f. 90-95, dosar fond), la punctul 60 din lista găsindu-se terenul de 530 mp aferent clădirii magazin Consumcoop Corbi.
Așadar, abia la momentul iulie 2013 a fost identificat, în lista de imobile, spre a fi vândute, și terenul în litigiu.
Cât privește notificarea despre care apelanții fac referire ca făcând dovada respectării dreptului de preemțiune, aceasta poartă numărul 358 și a fost emisă la data de 17.01.2013, cu mențiunea că s-a decis vânzarea unor terenuri pe care și reclamanta deține construcții, fără ca, așa cum s-a menționat, la acel moment să se facă o identificare clară a terenului cu pricina.
Pe de altă parte, răspunsul înaintat la această așa zisă notificare, de către reclamantă, la data de 30.01.2013 (f. 120, dosar fond), nu poate fi interpretat ca un refuz al exercitării dreptului, în contextul în care se specifică expres că își rezervă dreptul de preemțiune la cumpărarea acestor terenuri după ieșirea din starea de reorganizare și o redresare economică ce să permită achiziționarea.
Or, în acest context, în acord cu opinia judecătorului fondului, și tribunalul a reținut că, pe de o parte, notificarea din 2013 nu poate fi apreciată drept o solicitare de exprimare a vreunui drept de preemțiune, în contextul în care la acel moment nu era identificată lista cu terenurile vandabile și, mai mult, nu se decisese vânzarea terenului în litigiu, iar, pe de altă parte, trecând peste acest aspect, este greșit a se vorbi despre un refuz de exercitare a dreptului sus menționat, în sensul art. 1730 alin. 3 Ncciv; partea nu putea să invoce vreo nelegalitate la momentul 2013, în contextul în care nu se decisese nicio vânzare concretă.
Cert este că, în 2017, când s-a stabilit vânzarea expresă a terenului în litigiu, reclamanta, care era proprietara clădirilor de pe acest teren după cum, însăși, UAT Corbi recunoaște prin adeverințele nr. 705/1995 și 5924/2017 (f. 55, 88, dosar fond), dar rezultă și din înscrisurile de la filele 30 – 53, dosar fond (fișa mijlocului fix, autorizație de construire nr. 8878/1967 și nr. 1571/1967, referat din 1968, proces verbal de recepție definitivă din 1970, procese verbale din 1970 și 1967, înștiințare de plată din 2017), nu a fost înștiințată despre acest aspect, nefiindu-i respectat dreptul de preemțiune, contrar susținerilor pârâților.
Spre această concluzie se ajunge și avându-se în vedere notificarea efectuată de reclamantă către UAT Corbi, în sensul respectării acestui drept, notificare datând din 25.07.2017 (f. 20), dar mai ales împrejurarea că, în ciuda acestei înștiințări, pârâta UAT a înțeles să meargă mai departe și să încheie contractul de vânzare cumpărare cu pârâții la data de 11.09.2017 (f. 17, dosar fond).
Cât privește decizia CC nr. 913/2009, aceasta nu exclude de la aplicarea textului legal situația din litigiul de față, neputând sancționa intenția părților care au decis, tacit, să continue raporturile juridice prin folosința gratuită a terenului.
Cu ocazia dezbaterilor pe fond s-a mai invocat și împrejurarea că cererea de chemare în judecată ar fi inadmisibilă, întrucât vizează de fapt o acțiune în constatare, iar nu o acțiune în realizare, acest motiv nefiind întemeiat în raport de prevederile art. 1733 alin. 1 Cod civil care prevăd posibilitatea de învestire a instanței cu o astfel de acțiune.
D____ urmare, față de toate considerentele expuse, constatând că sentința atacată este legală și temeinică, în baza art. 480 Ncpc, apelul a fost respins.
Împotriva deciziei au formulat recurs pârâta UAT B_____ B____, pe de o parte precum și, pe de altă parte, pârâții D_______ Ghirghe și C_______ C_______ C_____.
Recurenta – pârâtă UAT Corbi a formulat recurs, criticând sentința pentru nelegalitate sub aspectul soluției pronunțate pe excepția tardivității formulării apelului său, excepție invocată de intimata – reclamantă D_________ D___ D______ D________ D__________.
În motivarea recursului, invocându-se cazul de cazare prev de art.488 alin.1 pct.8 Cod procedură civilă, a arătat că dovada comunicării sentinței civile nr. 1370/2018, pronunțată de Judecătoria Curtea de Argeș nu a fost semnată de către primar, reprezentantul legal al UAT ___________________ persoana însărcinată cu primirea corespondenței, astfel cum reiese din lucrările dosarului, fiind încălcate în mod flagrant dispozițiile art.158 alin.1 Cod procedură civilă. Dată fiind situația descrisă s-a susținut că sancțiunea aplicabilă este nulitatea absolută a actului de procedură reprezentat de dovada de comunicare a sentinței civile, potrivit art.174 alin.1 Cod procedură civilă.
În concret, raportat la speță, a arătat că pentru argumentele expuse, în mod greșit a fost respins ca tardiv apelul formulat, întrucât necomunicarea primei instanțe echivalează cu lipsa comunicării.
Pentru toate aceste argumente a solicitat admiterea recursului cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la același tribunal.
A doua critică de nelegalitate a fost aceea că în mod nelegal instanța de fond nu i-a comunicat încheierea de amânare a pronunțării din data de 08.10.2019 și că acest fapt a încălcat drepturile sale procesuale, precum și dreptul fundamental la apărare cu toate consecințele.
A treia critică este privitoare la fondul cauzei și în dezvoltarea acesteia s-au susținut apărările de fond din fața instanțelor anterioare, ce vizează nelegalitatea deciziei din apel pentru modul în care s-au prefigurat soluțiile sub aspectul modului de soluționare a excepției lipsei de interes a reclamantei în promovarea cererii de chemare în judecată, precum și a excepției de ordine publică privind lipsa legitimării procesuale active a acesteia.
Prin urmare, în dezvoltarea acestui motiv de casare s-a arătat că intimata – reclamantă D_________ D___ D______ D________ D__________ nu justifică un interes legitim cu privire la dreptul real de folosință asupra imobilului teren de 499 mp, respectiv 530 mp, așa cum apare în acte, teren care are destinația de folosință curți – construcții și aceasta pentru că nu s-a dovedit cu probele din dosar că este proprietara construcției – magazin sătesc în sensul că nu a prezenta un titlu de proprietate valid. În continuare, s-a susținut că motivarea instanței de apel sub acest aspect nu este clară și lămuritoare, iar aprecierea instanței de apel în raport cu actele depuse la dosar, implicit corespondența purtată între reclamantă și UAT B_____ B____ nu poate fi apreciată ca valorând titlu de proprietate.
Pe de altă parte s-a susținut că atâta vreme cât nu s-a făcut dovada calității de proprietar asupra construcției, intimata – reclamantă nu are nici legitimare procesuală activă în prezenta procedură privind verificarea condițiilor legale de exercitare a dreptului la preemțiune la cumpărarea terenului în litigiu.
Finalmente, s-a susținut că, în situația în care se aprecia că notificarea era obligatorie și că intimata – reclamantă avea calitatea de preemptor, modalitatea de notificare a îndeplinit condițiile prevăzute de lege de fond și formă și că răspunsul reclamantei a fost clar exprimat în sensul că nu dorește să cumpere invocând dificultăți de natură financiară, respectiv faptul că se află în insolvență. De asemenea, răspunsul reclamantei în sensul că își va rezerva dreptul la peempțiune după ieșirea din insolvență, în cazul în care va avea loc vânzarea este echivoc și nu echivalează cu invocarea dreptului de peempțiune la cumpărarea terenului.
În drept s-au încadrat aceste motive de recurs în cazurile de casare prevăzute de art.488 alin.1 pct.6 și 8 Cod procedură civilă.
În dovedirea recursului s-au solicitat probele cu înscrisuri care au fost depuse la dosar odată cu cererea de recurs.
Recurenții pârâți A_______ A_______ și C_______ C_______ C_____ au arătat în recursul lor că sentința este totalmente nelegală, în mare parte pentru aceleași motive de recurs dezvoltate în recursul formulat de UAT B_____ B____, solicitând în esență admiterea recursului și trimiterea cauzei spre rejudecare.
Astfel, și acești recurenți au arătat că motivele de recurs se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art.488 alin.1 pct.6 și 8 Cod procedură civilă, în sensul că în mod nelegal instanța de fond nu i-a comunicat încheierea de amânare a pronunțării din data de 08.10.2019 și că acest fapt a încălcat drepturile sale procesuale, precum și dreptul fundamental la apărare.
Altă critică este privitoare la fondul cauzei și în dezvoltarea acesteia s-au susținut apărările de fond din fața instanțelor anterioare, ce vizează nelegalitatea deciziei din apel pentru modul în care s-au prefigurat soluțiile sub aspectul modului de soluționare a excepției lipsei de interes a reclamantei în promovarea cererii de chemare în judecată, precum și a excepției de ordine publică privind lipsa legitimării procesuale active a acesteia.
Prin urmare, în dezvoltarea acestui motiv de casare s-a arătat că intimata – reclamantă D_________ D___ D______ D________ D__________ nu justifică un interes legitim cu privire la dreptul real de folosință asupra imobilului teren de 499 mp, respectiv 530 mp, așa cum apare în acte, teren care are destinația de folosință curți – construcții și aceasta pentru că nu s-a dovedit cu probele din dosar că este proprietara construcției – magazin sătesc, în sensul că nu a prezentat un titlu de proprietate valid. În continuare, s-a susținut că motivarea instanței de apel sub acest aspect nu este clară și lămuritoare, iar aprecierea instanței de apel în raport cu actele depuse la dosar, implicit corespondența purtată între reclamantă și UAT B_____ B____ nu poate fi apreciată ca valorând titlu de proprietate.
Pe de altă parte, s-a susținut că atâta vreme cât nu s-a făcut dovada calității de proprietar asupra construcției, intimata – reclamantă nu are nici legitimare procesuală activă în prezenta procedură privind verificarea condițiilor legale de exercitare a dreptului la preemțiune la cumpărarea terenului în litigiu.
În situația în care se aprecia că notificarea era obligatorie și că intimata – reclamantă avea calitatea de preemptor, modalitatea de notificare a îndeplinit condițiile prevăzute de lege de fond și formă și răspunsul reclamantei a fost clar exprimat în sensul că nu dorește să cumpere invocând dificultăți de natură financiară, respectiv faptul că se află în insolvență. De asemenea, răspunsul reclamantei în sensul că își va rezerva dreptul la preempțiune după ieșirea din insolvență, în cazul în care va avea loc vânzarea este echivoc și nu echivalează cu invocarea dreptului de preempțiune la cumpărarea terenului.
În plus, o altă critică a recurenților vizează faptul că în lipsa anulării actelor administrative care au stat la baza încheierii contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2955 din 11.09.2017 la Biroul Individual G______ A____, acțiunea introductivă de instanță este și inadmisibilă.
Referitor la acest contract de vânzare – cumpărare s-a susținut că, în condițiile în care nu a fost anulat, instanțele anterioare nu puteau să constate că intimata – reclamanta este proprietara terenului și să dispună rectificarea notării în cartea funciară, împrejurarea aceasta fiind nelegală din perspectiva dispozițiilor art.902 coroborat cu art.907 din Codul civil.
Intimata – reclamantă D_________ D___ D______ D________ D__________ a formulat întâmpinare invocând apărări de fond și solicitând respingerea recursurilor formulate.
La data de 18.03.2020 au formulat întâmpinare recurenții D_______ prin care au solicitat admiterea recursului formulat de UAT pentru aceleași argumente expuse în propriul recurs, recursul lor fiind în mare parte identic cu recursul formulat de recurenții D_______.
La o dată ulterioară aceștia au depus și concluzii scrise în susținerea propriului recurs.
La data de 21.04.2020, recurenta UAT B_____ B____ a formulat întâmpinare solicitând să fie admis recursul formulat de pârâții D_______.
Recursurile formulate de către pârâții UAT Corbi și A_______ A_______ și C_______ C_______ C_____ sunt nefondate pentru argumentele ce se succed.
În ceea ce privește recursul formulat de pârâta UAT B_____ B____, Curtea constată că acesta nu poate fi analizat decât prin prisma criticilor vizând modul de soluționare a excepției de tardivitate a apelului, întrucât aceasta este soluția dată de instanța de apel.
Din analiza actelor și lucrărilor dosarului, cu raportare strict la modul de prefigurare a soluției adoptate în apel, Curtea reține că se invocă pentru prima dată în recurs faptul că actele de procedură trebuiau comunicate primarului, în calitate de persoană însărcinată cu primirea corespondenței.
Dincolo de faptul că nu se pot formula critici omissio medio, respectiv acestea trebuie să facă în mod obligatoriu obiectul dezbaterilor în fața instanței de apel dacă nu sunt de ordine publică, se constată că hotărârea primei instanțe a fost comunicată în mod legal pârâtei UAT B_____ B____, în sensul că s-a luat în considerare de către instanța de apel data certă la care serviciul poștal a confirmat predarea hotărârii, reprezentate de sentința civilă pronunțată de prima instanță, către persoana însărcinată cu corespondența care a și semnat de primire. Prin urmare, apărarea recurentei UAT Corbi, în sensul că circuitul corespondenței a fost greșit întrucât primarul nu a semnat personal de primire pe dovada actului de procedură, nu are nicio relevanță juridică sub aspectul criticii formulate nefiind incident niciun motiv de nulitate absolută.
În raport de argumentele Curții cu privire la prima critică, analiza celorlalte motive de recurs formulate de UAT B_____ B____ nu se mai impune.
Referitor la recursul formulat de recurenții A_______ A_______ și de C_______ C_______ C_____, Curtea constată că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Critica vizând încălcarea dreptului la apărare privind necomunicarea încheierii de amânare a pronunțării din 08.10.2019 care face parte integrantă din decizia recurată de tribunal, Curtea constată că este nefondată câtă vreme a fost comunicată în mod legal decizia nr. 3992/09.10.2019, iar încheierea de amânare a pronunțării face corp comun cu aceasta.
În ceea ce privește criticile de nelegalitate care se referă la modul greșit de soluționare a excepțiilor privind lipsa de interes și lipsa calității procesule active a reclamantei D_________ D___ D______ D________ D__________, se constată că argumentele recurenților se circumscriu în veritabile critice de netemeinicie ce privesc operațiunea de apreciere asupra probelor a instanțelor de fond cu referire la recunoașterea dreptului de proprietate al reclamantei asupra construcției-magazin sătesc.
Câtă vreme recurenții solicită ca instanța de recurs să dea o altă interpretare probelor administrate sub aspectul dovedirii sau nu a calității de proprietar a intimatei reclamante asupra construcției edificate pe terenul din litigiu, invocând faptul că aceasta nu are un titlu valabil, se reține că este nefondată critica întrucât aceasta cuprinde veritabile critici de netemeinicie de apreciere a probelor, situație care nu se încadrează în cazurile prevăzute de art. 488 alin. 1 Cod procedură civilă.
Curtea nu poate să reaprecieze probele administrate cu consecința răsturnării situației de fapt reținută de instanța anterioară, care de fapt a intrat în puterea de lucru judecat și trimiterea la corespondența purtată între autoritatea locală, pe de o parte și reclamantă, pe de altă parte, cu privire la recunoașterea dreptului de proprietate a magazinului sătesc și plata taxelor și impozitelor aferente excede categoric cazurile de casare prevăzute de textul de lege sus-enunțat.
În ceea ce privește criticile vizând nerespectarea condițiilor legale privind exercitarea dreptului de preempțiune, Curtea începe analiza pornind de la dispozițiile art. 1730 Codul civil. Potrivit acestui text de lege: (1) În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun. (2) Dispozițiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel. (3) Titularul dreptului de preempțiune care a respins o ofertă de vânzare nu își mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile sau de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei către preemptor. Totodată, din dispozițiile art. 1.731 Cod civil rezultă că „vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor.”
Sub aspectul exercitării dreptului de preempțiune, Curtea constată că apărările recurenților se referă în principal la faptul că, deși intimata reclamantă a fost notificată în mod legal, acesta nu și-a exercitat dreptul de preempțiune în termen. Oferta de vânzare pe care reclamanta a primit-o de la recurenta UAT a fost emisă la data de 17.01.2013, însă reclamanta a răspuns în sensul că nu-și va exercita dreptul de preempțiune fiindcă se află în insolvență, dar că în viitor își va rezerva acest drept cazul în care va alea loc o vânzare.
Pornind de la interpretarea dispozițiilor art. 1730 Cod civil, Curtea reține în primul rând obligația recurentei UAT de a încheia oferta de vânzare, însă din analiza notificării transmise către preemptor (D_________ D___ D______ D________ D__________) la data de 17.01.2013 rezultă că aceasta cuprinde la modul generic date despre vânzare:”unele terenuri (…) dintre care fac parte și terenurile pe care dumneavoastră dețineți construcții”, nu cuprinde date de identificare a terenului ce se înstrăinează, nu se menționează suprafața de teren și nu se specifică un preț determinat sau cel puțin determinabil. În plus, din conținutul ofertei de vânzare lipsește un element cu relevanță juridică deosebită în cauză, și anume, identificarea momentului la care va avea loc vânzarea, pentru că nu se poate deduce data vânzării, ci ea trebuie să fie certă.
Cu alte cuvinte, atunci când se apreciază asupra îndeplinirii condițiilor legale cu privire al exercitarea dreptului de preempțiune, trebuie să ne raportăm la momentul timp, respectiv la data când va avea loc vânzarea, pentru că numai astfel oferta de vânzare devine credibilă și serioasă.
Dreptul de preempțiune presupune așadar anumite obligații corelative pentru proprietar, respectiv de a notifica pe titularul acestui drept, respectiv pe preemptor, reclamanta în cauză, atât cu privire la intenția clară de a vinde, cât și ulterior cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
În al doilea rând, Curtea reține că nu s-a făcut dovada unui refuz nejustificat cu privire la exercitarea dreptului de preempțiune de către intimanta-reclamantă în condițiile în care aceasta a comunicat fără dubiu că-și rezervă dreptul de preempțiune la cumpărarea acestor drepturi după ieșirea din reorganizare judiciară, fiind în procedura insolvenței și după o redresare economică care să permită cumpărarea (f 120 dosar primă instanță). Acest răspuns este conform notificării, câtă vreme recurenta nu a făcut o ofertă de vânzare clară, stabilind un moment al vânzării.
În al treilea rând, îndeplinirea condițiilor legale privind îndeplinirea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune, cu referire concretă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nu poate fi raportată la un moment anterior, respectiv 17.01.2013 când s-a transmis notificarea, în condițiile în care vânzarea s-a realizat abia în data de 11.09.2017, când s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu terții cumpărători.
Față de argumentele expuse, nici această critică nu este fondată.
Pornind de la efectele juridice ale exercitării dreptului de preempțiune prevăzute de art. 1733 Cod civil, Curtea constată că: (1) Prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii.
Din interpretarea textului legal rezultă că nu este necesar încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu terții dobânditori câtă vreme aceste contract se desființează retroactiv, prin simplul fapt al exercitării preempțiunii(ope legis). Prin urmare, nici această critică nu este întemeiată.
Ultima critică se referă la inadmisibilitatea acțiunii introductive de instanță, în condițiile în care reclamanta formulează prezenta acțiune în constatare, deși avea la îndemână acțiunea în realizare. Curtea observă că această apărare a fost formulată pentru prima oară cu prilejul dezbaterilor pe fond în apel.
Deosebit, Curtea răspunde și la această critică apreciind-o ca fiind nefondată pentru argumentul că acțiunea pendinte nu este una în constatare, așa cum se pretinde, ci o acțiune de sine stătătoare formulată în temeiul disp. art. 1732 și următorul din Codul civil referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune.
În condițiile reținute, Curtea în temeiul disp. art. 496 Cod procedură civilă va respinge ca nefondate recursurile formulate de recurenții pârâți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondate, recursurile formulate de pârâții B_______ B____________ B__________ B_____ B____ – legal reprezentată prin primar B____ V_____, cu sediul în B_____ B____, județul Argeș, A_______ A_______, CNP _____________ și C_______ C_______ C_____, CNP _____________, împotriva deciziei civile nr.3992 din 9 octombrie 2019 pronunțate de Tribunalul Argeș în dosarul nr._____________, intimată fiind reclamanta D_________ D___ D______ D________ D__________ – legal reprezentată prin președinte M_____ G_______, CUI RO ________, cu sediul în comuna Domnești, ______________________ nr. 11, județul Argeș.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 21 ianuarie 2021, la Curtea de Apel Pitești – Secția I Civilă.
