Fiecare persoană cunoaște, la modul general, ce este contractul de închiriere. Acesta este unul dintre cele mai frecvente tipuri de contracte utilizate în societate.
Pentru o mai bună înțelegere a acestei noțiuni, consider că este necesar a vă oferi o definiție doctrinară, pentru a asigura o bună însușire a termenului. Așadar, cf. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, contractul de închiriere este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar(chiriaș), folosința temporară totală sau parțială, a unei suprafețe locative în schimbul unei sume de bani determinate, numită chirie.
În plus, se poate adăuga faptul că este un contract sinalagmatic(generează drepturi și obligații reciproce și interdependente între părți), consensual(se încheie prin simplul consimțământ al părților, deși forma scrisă este cerută de lege doar ad probationem), cu titlu oneros, cu executare succesivă(obligațiile părților se execută în timp printr-o serie de prestații repetate la un anumit interval de timp) și comutativ(părţile cunosc întinderea prestaţiilor la care se obligă şi pot aprecia valoarea acestora ca fiind echivalentă).
Te-ar putea interesa și:
Încheierea, executarea și încetarea contractului de închiriere
Pentru ca încheierea contractului să fie valabilă, locatorul poate fi orice persoană fizică sau juridică ce deține o locuință sau care are un drept de creanță care îl îndreptățește să încheie un astfel de contract.
Locatarul(persoana care va avea calitatea de titular de închiriere) trebuie să îndeplinească cerințele legale generale(în unele cazuri, trebuie îndeplinite și anumite cerințe speciale) pentru a putea închiria.
Este foarte important de știut faptul că pot exista mai mulți cotitulari de contract, care vor avea aceleași îndatoriri ca și locatarul și care vor dobândi drepturi locative proprii. Orice persoană care locuiește alături de aceștia, va dobândi, de asemenea, drepturi locative proprii și i se vor atribui obligațiile legale izvorâte din contract.
Nivelul chiriei se stabilește, de comun acord, de către părțile contractului, având la bază „jocul cererii și al ofertei”.
Durata contractului de închiriere nu este strict stabilită de lege, părțile contractante o pot stabili așa cum doresc.
În funcție de durata lui, însă, legiuitorul stabilește condițiile de denunțare astfel:
1.Dacă discutăm despre un contract cu o perioadă nedeterminată, atunci trebuie să se țină cont de art. 1824 din Noul Cod Civil: „chiriașul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul (o pătrime- n.n) intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei”. Astfel, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria este mai mare de o lună, atunci termenul de preaviz este de 60 zile. Iar dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria este mai mic de o lună, termenul de preaviz este de 15 zile.
2.În cazul contractului cu perioadă determinată, cf. art. 1825, al. 1 „Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.”.
Există și cazul în care locatorul dorește să folosească locuința pentru scopuri personale, iar în acest caz, se vor aplica prevederile menționate la punctul 1.
Dacă locuința prezintă vicii care nu au fost cunoscute de chiriaș și existau la data încheierii contractului sau care au apărut ulterior datei închirierii și prezintă un pericol grav pentru sănătate acestuia, el poate cere denunțarea contractului (chiar dacă inițial a renunțat la acest drept), însă și de data aceasta va fi nevoie de un preaviz cf. art. 1824-1825.
Conform art. 1830, Noul Cod Civil, există două modalități de reziliere a contractului:
- Rezilierea judiciară a contractului apare atunci când locatarul, membrii familiei sale sau persoanele îngăduite să locuiască alături de el, prezintă un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în vecinătate. Poate fi depusă de instanța de judecătorească sau arbitrală, după caz, la cererea locatorului.
- Reziliere-sancțiune apare în cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește, în mod culpabil sau fără nicio justificare, obligațiile contractuale. Este invocată de partea care nu este în culpă.
În cazul în care locuința nu va fi părăsită, atunci se va cere instanței de judecată să dispună evacuarea persoanei în cauză.
Subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere a locuinței
Cf. art. 1833, NCC „ Chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulații contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere.”
Așadar, pentru a beneficia de această opțiune, trebuie să se îndeplinească cumulativ două condiții: calitatea de descendent sau ascendent al chiriașului și calitatea de persoană menționată în contract și care a locuit împreună cu locatarul decedat, fără a distinge cu privire la durata locuirii.
Termenul de încetare a contractului este de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului. Acest termen reprezintă o ficțiune juridică menită să ofere timp soțului supraviețuitor, ascendenților și descendenților săi pentru a se decide dacă doresc să continue contractul.
În cazul în care hotărăsc acest lucru, ei au obligația de a numi persoana care va semna în locul decedatului.
Surse:
-
- Titus Prescure, Curs de contracte civile, ed. Hamangiu, 2012;
- Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ed. a3-a, Ed. Universul Juridic, 2001;
- Legea nr. 114/1996- Legea locuinței;
- Noul Cod Civil;
Autor Mihaela – Adriana Cursaru
