Un drept de preempțiune apare atunci când o persoană are prioritate la cumpărarea unui bun. Dreptul de preempțiune este o noutate introdusă de actualul Cod Civil. El a fost definit ca „un beneficiu, legal sau convențional, acordat un persoane, numite preemptor, de a cumpăra un bun cu prioritate față de alte persoane la același preț”[1]. Cu alte cuvinte, un drept de preempțiune este un drept care oferă posibilitatea titularului său de a cumpăra, cu prioritate față de alte persoane, un bun la același preț. Dreptul de preempțiune este indivizibil și nu se poate ceda (art. 1739 Cod Civil). Dreptul de preempțiune poate fi legal sau convențional. El se poate exercita și în cadrul executării silite (art. 1738 Cod Civil).
Potrivit art. 1731 Cod Civil, un bun afectat de un drept de preempțiune poate fi vândut către o altă persoană în afară de preemptor doar sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor. Astfel cum s-a explicat în doctrină, stipularea unei condiții suspensivă în contractul de vânzare, este, în acest caz, o condiție de validitate a contractului de vânzare[2]. Dacă titularul dreptului de preempțiune va cumpăra bunul, atunci, ca efect al condiției suspensive, contractul de vânzare cu terțul se va desființa. În schimb, dacă preemptorul nu își va exercita dreptul de preempțiune, atunci contractul de vânzare își va produce efectele juridice.
Drept de preempțiune. Cum se exercită el?
Un drept de preempțiune se exercită în condițiile art. 1732 Cod Civil. Astfel, vânzătorul va fi obligat să notifice titularului dreptului de preempțiune cuprinsul contractului de vânzare cu terțul. Această notificare poate fi făcută de către terț și trebuie să cuprindă:
- Numele și prenumele vânzătorului;
- Descrierea bunului;
- Indicarea sarcinilor care îl grevează;
- Termenii și condițiile vânzării;
- Locul unde este situat bunul.
Pentru a-și exercita dreptul de preempțiune, preceptorul trebuie să comunice vânzătorului acordul său de a încheia contractul de vânzare și să consemneze prețul la dispoziția vânzătorului. Dreptul de preempțiune nu se poate exercita dacă prețul nu este consemnat[3]. Suntem astfel în prezența unui contract real deoarece, astfel cum s-a explicat în doctrină:
„Contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza unui drept de preempțiune sunt contracte reale, iar nu consensuale; pentru formarea lor deplină nu este suficient doar acordul vânzătorului și al cumpărătorului preemptor (oferta și acceptarea ei), ci este necesară consemnarea prețului de către preemptor în favoarea vânzătorului”[4].
Un drept de preempțiune se exercită în termen 10 zile la comunicare notificării pentru bunurile mobile. În schimb, pentru bunurile imobile, dreptul de preempțiune se exercită în termen de 30 de zile de la comunicare notificării.
Efectele exercitării preempțiunii
Există mai multe efecte ale exercitării unui drept de preempțiune (art. 1733 Cod Civil). Pe de o parte, contractul de vânzare se va considera încheiat în condițiile cuprinse în contractul cu terțul. Pe de altă parte, ca efect al exercitării un drept de preempțiune, contractul cu terțul se va desființa retroactiv. În doctrină s-a explicat astfel:
„Exercitarea dreptului de preempțiune nu are ca efect substituirea preemptorului în locul persoanei cumpărătorului din contractul încheiat de vânzător. Prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare încheiat sub condiție suspensivă de vânzător și terț se desființează cu efect retroactiv prin efectul îndeplinirii condiției, iar între vânzător și cumpărător se încheie un nou contract distinct de vânzare, dar ale cărui condiții sunt cele din contractul de vânzare desființat”[5].
Cu toate acestea, preemptorul nu se poate prevala și de termenele de plată a prețului regăsite în contractul încheiat cu terțul (art. 1736 Cod Civil).
Referințe:
[1] C. Macovei/ Gheorgiu în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul Civil. Comentariu pe articole, Ediția 3, Ed. C. H Beck, București, 2021, p. 2072.
[2] Idem, p. 2073.
[3] Idem, p. 2074.
[4] V. Nemeș, G. Fierbințeanu, Dreptul contractelor civile și comerciale. Teorie, jurisprudență, modele, Ed. Hamangiu, 2020, p. 23.
[5] C. Macovei/ Gheorgiu în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p. 2074-2075.
