Multe persoane se întreabă, înainte să încheie un contract de credit ipotecar, ce este ipoteca și cum funcționează ea. În cadrul unui contract de credit, împrumutatul poate constitui în beneficiul băncii creditoare o ipotecă asupra apartamentului, casei, terenului sau asupra oricărui bun imobil aflat de obicei în proprietatea împrumutatului. Ipoteca este o garanție cu privire la faptul că cel care a contractat un credit, va plăti ratele creditului. Ipoteca presupune că, într-o situație în care termenele de rambursare nu sunt respectate, proprietatea poate fi vândută de către bancă pentru îndestularea creanței. Acest articol explică ce este ipoteca și cum funcționează în cadrul unui credit.
Ce este ipoteca și ce scop are ea?
Scopul principal al ipotecii este garantarea obligațiilor asumate față de bancă. Banca dorește să aibă o siguranță cu privire la faptul că împrumutatul va rambursa sumele conform contractului de credit și să se afle la adăpost de o eventuală insolvabilitate a împrumutatului. Dacă creditul nu este rambursat, banca va putea executa silit bunul ce formează obiectul ipotecii.
Ce este ipoteca convențională?
În dreptul imobiliar, se spune că ipoteca este o garanție reală imobiliară. Ipoteca este imobiliară deoarece se referă la bunuri imobile (e.g., case, terenuri, apartamente) și se deosebește de ipoteca mobiliară care poartă asupra unor bunuri mobile (e.g., automobile). O ipotecă convențională este cea care a fost acordată printr-un contract, printr-o convenție civilă. Prin intermediul unei ipoteci imobiliare convenționale, împrumutatul oferă în mod voluntar drept garanție un bun imobil. Ipoteca nu afectează prerogativele dreptului de proprietate deoarece proprietarul poate locui în continuare în imobil, îl poate închiria sau îi poate aduce îmbunătățiri sau îl poate vinde. Unul dintre dezavantajele ipotecii se referă la faptul că, deși vânzarea este posibilă, bunul va putea fi vândut doar cu ipotecă. Potrivit Codului Civil, bunurile ipotecate pot fi urmărite de către bancă în „mâinile” oricui s-ar afla și chiar dacă au fost înstrăinate. Astfel, având în vedere că este ipotecat și că există riscul ca bunul să fie executat silit de către bancă pentru îndestularea unei creanțe, o vânzare a unui bun ipotecat este dezavantajoasă pentru vânzător.
Ipoteca este dinamică, nu doar că „supraviețuiește” dacă bunul este înstrăinat, ci, într-o situație în care un teren este ipotecat și se va construi pe acel teren o construcție, ipoteca se va extinde automat și asupra construcției.
Act notarial obligatoriu
Pentru a semnaliza importanța constituirii unei ipoteci și pentru o protecție suplimentară a împrumutatului, ipoteca imobiliară trebuie să îmbrace forma unui act autentic întocmit de către un notar. Un contract prin care se acordă o ipotecă imobiliară este un monopol exclusiv al notarilor. O ipotecă ce nu a fost perfectată de către un notar, este sancționată cu nulitatea absolută, neavând valoare juridică.
Soarta unei ipoteci convenționale
După achitarea integrală a creditului, ipoteca asupra imobilului se va șterge din cartea funciară.
Cum se vinde un imobil ipotecat?
Imobilele ipotecate pot fi vândute fără a aștepta rambursarea integrală a creditului. Există mai multe metode prin care se pot vinde imobilele ipotecate, cele mai frecvente fiind transferul datoriei către noul cumpărător și rambursarea anticipată a creditului. În prima situație (transferul datoriei către noul cumpărător) este nevoie de acordul băncii. În cea de-a doua situație (rambursarea anticipată a creditului), din prețul vânzării se va achita către bancă suma rămasă pentru credit, iar ipoteca se va stinge.
Ce se întâmplă dacă nu se rambursează creditul?
Ipoteca oferă băncii un drept de urmărire a bunului și, dacă creditul nu este rambursat la timp, banca va începe procedura de executare silită.
