Accesiunea imobiliară artificială. Aspecte teoretice și practice

Cunoscută și sub denumire de incorporațiune, accesiunea imobiliară artificială presupune unirea unui bun imobil cu o construcție sau o plantație efectuată asupra acestui bun imobil. Ca urmare a accesiunii imobiliare artificiale, proprietarul imobilului are vocația de a deveni proprietar și asupra construcției și a plantației. Sau, astfel cum explică Judecătoria Craiova prin sentința nr. 10983/2020, accesiunea constă în incorporarea materială a unui lucru considerat mai puțin important într-un lucru considerat mai important. În cazul în care cele două lucruri au aparținut unor proprietari diferiți, titularul dreptului de proprietate mai important devine și proprietar al lucrului mai puțin important, astfel încât accesiunea apare ca un mod de dobândire a proprietății asupra lucrului mai puțin important”.

Spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală, accesiunea imobiliară artificială presupune o faptă umană (i.e., o construcție, o plantație).

Exemple de accesiune imobiliară artificială

Exemplu #1: Andrei deține o casă cu patru etaje și construiește, cu materialele lui Mihai, o mansardă. Ca urmare a accesiunii imobiliare artificiale, Andrei (proprietarul bunului principal) va deveni și proprietar asupra mansardei construite chiar dacă materialele au aparținut lui Mihai. Cu toate acestea, chiar dacă Andrei devine proprietar, Mihai va trebui despăgubit pentru utilizarea materialelor sale, pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză.

Exemplu #2. Andreea este proprietara unui teren în Vama Veche. Profitând de faptul că Andreea nu a mai trecut pe la proprietate în ultimii 10 ani, Andrei, ignorând prevederile legale, își construiește o mică locuință de vacanță pe terenul Andreei. Ca urmare a regulilor accesiunii imobiliare artificiale, Andreea are poate, la alegere, să ceară instanței să devină proprietară asupra locuinței construite, să ceară obligarea lui Andrei la desființarea locuinței sau să ceară obligarea lui Andrei la cumpărarea terenului.

În ambele exemple de mai sus, proprietarii bunului principal au vocația să devină, potrivit accesiunii imobiliare artificiale, și proprietari asupra bunurilor accesorii. În esență, accesiunea este, la fel ca și tradițiunea, uzucapiunea, ocupațiunea, etc, un mod de dobândire a dreptului de proprietate. În doctrină se vorbește despre „principiul general aplicabil în materia accesiunii imobiliare artificiale potrivit cu care construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil revin proprietarului acelui imobil, dacă prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel”[1].

 



 

 

Prezumțiile legale

Art. 579 Cod Civil instituie trei prezumții legale în favoarea proprietarului imobilului. Prima prezumție este aceea că orice lucrarea construită asupra unui bun imobil este prezumată a fi făcută de proprietarul bunului imobil. A două prezumție este aceea că lucrarea este realizată pe cheltuiala proprietarului. A treia prezumție este aceea că lucrarea aparține proprietarului bunului imobil principal. În doctrina franceză se explică faptul că astfel de prezumții sunt logice deoarece aparțin unor situații normale[2]. Prezumțiile sunt relative, putând fi răsturnate atunci când:

  1. s-a constituit un drept de superficie;
  2. când proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi; sau
  3. în alte cazuri prevăzute de lege.

De exemplu, într-un caz adus în fața Judecătoriei Craiova, reclamanta (proprietara unui teren) a solicitat instanței să se pronunțe cu privire la faptul că, având în vedere regulile accesiunii imobiliare artificiale, este proprietara și unui stâlp de electricitate aflat pe respectivul teren. Prin sentința nr. 10983/2020, Judecătoria Craiova a respins cererea reclamantei. Instanța a precizat că prezumția legală a fost răsturnată. În cuvintele instanței:

„pe de o parte, s-a dovedit că reclamanta nu a construit ea însăși acest stâlp pe terenul său, iar pe de altă parte, s-a dovedit că stâlpul exista pe terenul reclamantei anterior achiziționării acestuia de către reclamantă, astfel încât, acceptând cumpărarea terenului în aceste condiții, reclamanta a acceptat implicit existența unui drept de folosință asupra unei părți din terenul său, de către proprietarul stâlpului respectiv”.

Când prezumțiile se răstoarnă

În doctrină s-a precizat că, „dacă prezumțiile sunt răsturnate, iar proprietarul imobilului este o altă persoană decât autorul lucrării, legiuitorul prevede nașterea unui drept de opțiune în beneficiul proprietarului imobilului cu privire la dobândirea proprietății asupra lucrării, astfel că dreptul de proprietate nu se dobândește direct, prin încorporarea lucrării în imobil, ci numai indirect, prin exercitarea dreptului de opțiune”[3]. Foarte important este și punctul de vedere din doctrină care apreciază că „este greșită soluția potrivit căreia lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrării constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii”[4].

Clasificarea accesiunii imobiliare artificiale 

În situațiile în care fie proprietarul a efectuat lucrările cu materialele altuia sau fie nu a efectuat el însuși lucrările asupra imobilului, ci alt terț, intervin regulile accesiunii imobiliare artificiale.

 

 



 

 

 

Accesiunea imobiliară artificială prin realizarea lucrării cu materialele altuia

Acest tip de accesiune imobiliară artificială presupune faptul că proprietarul a efectuat o lucrare asupra propriului imobil utilizând materialele altei persoane. Vă amintiți exemplul anterior cu Andrei care și-a construit o mansardă la casă cu materialele lui Mihai? Ei bine, potrivit art. 580 din Codul Civil, într-o asemenea situație proprietarul imobilului (adică Andrei) nu poate fi obligat la desființarea construcției. El nu poate fi obligat nici la restituirea materialelor întrebuințate. Cu toate acestea, pe tărâmul îmbogățirii fără justă cauză, proprietarul materialelor are dreptul să obțină contravaloarea materialelor și repararea oricăror altor prejudicii cauzate.

Accesiunea imobiliară artificială prin realizarea unei lucrări autonome asupra imobilului altei persoane

Acest tip de accesiune intervine atunci când o altă persoană construiește o lucrare asupra unui imobil. Vă amintiți și exemplul anterior cu Andrei care a construit o casă de vacanță pe terenul din Vama Veche a unei persoane? Dacă da, atunci probabil vă amintiți și că proprietarul terenului are, într-o asemenea situație, un drept de opțiune, putând alege între:

A. Să ceară instanței înscrierea în cartea funciară ca proprietar al lucrării.

Într-o asemenea situație, autorul lucrării de bună-credință are dreptul la valoarea materialelor și a manoperei sau la sporul de valoare adus imobilului. În schimb, autorul de rea-credință are dreptul doar asupra a jumătate din valoarea materialelor și a manoperei sau din sporul de valoare adus imobilului;

B. Să ceară instanței să oblige autorul să cumpere imobilul, indiferent că autorul este de bună-credință sau de rea-credință; sau

C. Să oblige autorul de rea-credință să desființeze lucrarea pe cheltuiala sa, autorul lucrării fiind obligat să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv să despăgubească proprietarul pentru lipsa de folosință.

De reținut

!Foarte important de reținut este faptul că, potrivit actualei reglementări, autorul de bună-credință nu poate fi obligat să desființeze lucrarea. Potrivit art. 586 Cod Civil, un autor de bună-credință este acela care se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară. Cu toate acestea, potrivit art. 586 alin. (2) Cod Civil, autorul care construiește fără a respecta autorizațiile prevăzute de lege, va fi considerat autor de rea-credință.

Accesiunea imobiliară artificială prin realizarea unei lucrări adăugate asupra imobilului altei persoane

În mod similar, proprietarul imobilului devine și proprietarul lucrărilor adăugate asupra imobilului.

Lucrări necesare

Dacă lucrările sunt necesare (adică în lipsa lor imobilul ar pieri sau s-ar deteriora grav), atunci proprietarul imobilul trebuie să plătească autorului lucrării cheltuielile rezonabile făcute de acesta.

Lucrări utile 

Dacă lucrările sunt utile, adică aduc un spor de valoare imobilului, atunci proprietarul imobilului trebuie să plătească autorului lucrării, la alegere, ori valoarea materialelor ori sporul de valoare. Dacă autorul a fost de rea-credință, proprietarul va putea alege între:

(1) a dobândi dreptul de proprietate și a plăti autorului jumătate din valoarea materialelor sau jumătate din sporul de valoare adus; sau

(2) a obliga autorul de rea-credință să desființeze lucrarea.

Foarte important de menționat este și faptul că, dacă valoarea lucrării adăugate este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere în instanță obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul. Astfel cum se arată în doctrină, această prevedere legală urmărește, printre altele, să protejeze proprietarul care nu ar fi supus riscului să nu poată plăti contravaloarea unor lucrări majore[5].

Lucrări voluptoare

Dacă lucrările efectuate sunt voluptoare (nu aduc un spor de valoare, ci sunt doar pur estetice), atunci proprietarul imobilului le poate păstra fără nicio obligație față de autorul lucrării. În schimb, dacă autorul lucrării a fost de rea-credință, atunci proprietarul imobilului are dreptul să ceară autorului de rea-credință desființarea lucrării. Mai mult, autorul de rea-credință poate fi obligat și la plata de daune-interese.

 

Referințe:

[1] C. Bîrsan, Drept Civil. Drepturile reale principale, Ediția a 4-a, Ed. Hamangiu, 2020, București, p. 417.

[2] L. Leveneur, S. Mazeaud-Leveneur, Droit des biens. Le droit de propriété et ses démembrements, Ed. LexisNexis, Paris, 2021, p. 167.

[3] I. Sferdian, Drept Civil. Drepturile reale principale. Studiu aprofundat, Ed. Hamangiu, 2021, București, p. 558.

[4] E. Chelaru în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul Civil. Comentariu pe articole, Ediția 3, Ed. C. H Beck, București, 2021, p. 779.

[5] V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția 4, Ed. C.H. Beck, 2021, p. 343.




Pune o întrebare

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

MAI MULTE ARTICOLE




Vrei să primești articolele noastre direct pe mail?

Abonează-te, e gratuit!